В офлайне денег нет? Какая модель ритейла останется инвестиционно живой через 5-10-15 лет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Инфляция, рост налоговой нагрузки, дорогое заемное финансирование, повышение ФОТ и цен на логистику — все это негативные факторы влияния на торговую недвижимость.

Покупатель беднеет, потребляет более рационально, сравнивает цены онлайн, мониторит скидки. Все это тоже имеет негативное значение».

Так приговор для торговой недвижимости уже подписан?

На самом деле все сложнее. Какой бы рост ни демонстрировал e-commerce, даже в 2026 году физическая торговля все еще занимает решающую часть в объемах покупок. Более того, есть сегменты, например, часть сервисов и услуг, где онлайн-торговля в принципе не конкурент.

В будущем магазины из основных каналов продаж должны превратиться в каналы опыта, знакомства с брендом, стать своеобразными витринами и медиа-площадками, и одновременно точками логистики для выдачи и возврата заказов, сервисного обслуживания. Уже сейчас часть объектов стремится к этой логике — и именно они сохранят интерес для инвестиций и продолжат быть прочной базой для сохранения капитала.

Как понять, что объект будет надежным активом — и что он может предложить инвестору?

Мы выделяем 2 типа торговых площадей, которые остаются востребованы:

• Качественные объекты с отличной локацией без избыточных объемов площадей, встроенные в жилые районы — выигрывают за счет удобства шаговой доступности.

• Крупные знаковые объекты с профессиональным управлением — они предлагают более разнообразный и разноплановый ассортимент товаров, услуг и развлечений, поэтому остаются востребованы и у посетителей, и у арендаторов. Именно здесь стараются открыть первые точки компании, которые расширяются из онлайна в офлайн, или выходящие на рынок РФ зарубежные ритейлеры. В таких ТЦ находятся флагманы многих известных сетей.

А вот «за бортом» текущих перемен остаются слабые объекты с устаревшей концепцией, избыточной площадью под классический фэшн, без интересных трафикообразующих якорей или без профессионального управления.

Сейчас, когда экономическая ситуация стала сложнее, возросла конкуренция, они чувствуют себя намного хуже. В таких объектах растет вакансия, падают арендные ставки, арендаторы иногда готовы остаться в ТЦ, платя только процент от товарооборота, а часто в конечном итоге отказываются и от этого. Собственники должны понять, что старая модель уже не работает и начать поиски новых возможностей.

В последующие годы инвестиционные сделки будут концентрироваться вокруг объекта со стабильным cash-flow, высоким трафиком, низкой вакансией и здоровой нагрузкой арендаторов при адекватной цене на актив.

Для опытного инвестора такой ТЦ — по-прежнему реальный актив с прогнозируемым денежным потоком, особенно если нет вопросов к локации, качеству и концепции. Торговая недвижимость является и инфляционной защитой:
→ арендные ставки ежегодно индексируются,

→ арендаторы доплачивают процент от товарооборота.

Кроме того, разнообразный портфель является инструментом диверсификации рисков.

Могут ли e-com и ТЦ существовать в одной реальности? ДА.

По прогнозам аналитиков, офлайн-торговля не исчезнет ни на горизонте 5, ни 15 лет. Но точно трансформируется из места покупки товаров в полноценную и разноформатную инфраструктуру для клиентского опыта. Торговые центры будут дополняться общепитом, развлечениями, медицинскими услугами, сервисами, коворкингами и пр. и превращаться не в торговые, а лайфстайл-центры.

Яркий пример — Китай. Сейчас порядка 50% всей торговли там приходится на онлайн. При этом несмотря на такую долю онлайн-торговли современные объекты заполнены и прекрасно функционируют. Здесь уже произошла та трансформация, о которой мы говорили выше — офлайн и e-com успешно поделили между собой свои задачи и функционал для клиентов.

Итог:

Выживет тот, кто держит руку на пульсе, не боится изменений и вовремя адаптируется. Именно в такие объекты интересно заходить инвестору.

Однако для объективной оценки рисков, инвестиционной привлекательности и прогнозирования доходности необходима глубокая экспертиза и понимание специфики коммерческого девелопмента. Инвестиции в офлайн-ритейл — не легкий путь к доходу, а инструмент, способный работать на укрепление портфеля в руках квалифицированного прагматичного игрока.

***

Больше о фонде «Акцент 5», рынке ЗПИФ и жизни наших активов можно узнать в социальных сетях Accent: Telegram и Max.