Есть хороший объект? Значит и арендатор будет: интервью с директором департамента складской недвижимости Accent Антоном Комаровым

Пока разговоры о росте вакансии и снижении арендных ставок в складском секторе не утихают, мы попросили директора департамента складской недвижимости Accent Антона Комарова рассказать, действительно ли складская недвижимость начинает обесцениваться и каковы ее реальные шансы.



На стоимость складской недвижимости влияет огромное количество факторов, начиная от макроэкономики и заканчивая техническими параметрами складского комплекса и его расположением, и эффект от действия разных факторов может быть противоположным. И если посмотреть динамику цен на склады, то снижения стоимости  в настоящее время мы не видим, а  даже напротив есть небольшой рост. 

Арендаторы не хотят платить, поэтому обрушили ставки?

Вопрос не в этом. Ставки на самом деле определяются балансом спроса и предложения и сейчас после периода активного роста корректируются к нормальному уровню сбалансированного рынка ввиду выхода на рынок новых площадей. На фоне активного спроса 2024-2025 годов возникла надбавка, которая сейчас снижается. Но снижение не является однородным и варьируется от объекта к объекту.

Такая вариативность ставок зависит от многих факторов: конфигурации склада, наличия кросс-докинга, глубины помещения, возможности деления на блоки, от количества офисных помещений и мезонинов. И конечно, от локации.

На складах перегрев: в чем причина и риски для инвестиций?

Прежде всего причина в высоком объеме ввода. Темпы ввода второй год остаются рекордными. В этом году в московском регионе планируется ввести порядка 2,6 млн. кв. м. складской недвижимости, и рынок не успевает так быстро абсорбировать новые помещения. На фоне серьезного дефицита складов многие  девелоперы, включая и девелоперов из жилого сектора, ринулись в стройку складов. Однако на практике все оказалось не так просто. Многие объекты получились специфическими, к примеру с большим количеством офисов и мезонинов. И это конечно, потребует времени и сил пока эти объекты найдут своего арендатора. 

Ввиду жесткой денежно-кредитной политики спрос также снизился. Но уже сейчас мы видим ее смягчение и надеемся на восстановление спроса: компании, которые откладывали решения о расширении в 2025 году, выйдут на рынок с долгосрочными договорами.

По нашим оценкам, рынок складской недвижимости в столичном регионе начнёт восстанавливаться во второй половине 2026 года, а в 2027–2028 годах прогнозируется стабилизация рынка и возврат к росту ставок на лучшие объекты. 

Что СК «Валищево», построенный в 2018 году, может предложить на фоне новых складов?

СК «Валищево» — один из топовых логистических комплексов Московской области. Топовая локация, универсальная конфигурация склада, кросс-докинг, большое количество ворот на 1000 кв.м. склада и небольшое количество офисных помещений, возможность деления на блоки — все эти преимущества доступны арендатору.

В СК «Валищево» уровень сервиса и обслуживание арендаторов осуществляются в рамках стандартного договора аренды, но мы, как управляющая компания, стараемся реагировать незамедлительно, решать все проблемы в режиме компромиссов и взаимопонимания. Добросовестно исполняем свои обязательства, стараемся предвидеть возможные проблемы и действовать на опережение.

Кто диктует правила игры: ждать ли арендаторам смягчения договоров?
Конечно, на фоне большого объема предложения арендаторы будут иметь возможность получить лучшие условия договоров аренды. Но здесь работает практика, которая вырабатывалась на протяжении многих лет. Ситуация на рынке меняется постоянно, но есть понятные для всех игроков  правила, на основании которых функционирует рынок недвижимости. 

Как достигается бесшовность на реальной практике?

Даже при условии моноаренды добиться бесшовной смены арендатора позволяют долгосрочные договора на 5-7 лет и заблаговременно принятые меры. Как минимум за 12 месяцев до конца договора начинаются переговоры: мы выясняем планы, следим за деятельностью компании, так как у нас есть прямой интерес в продлении договора аренды.  И мы нацелены именно на это. Но, бывает и так, что арендатор все же решил переехать, потому что помещение стало «мало» или, наоборот, «велико». В этом случае вероятность, что его удастся удержать, очень низка.  Параллельно с переговорами с арендатором мы проводим поиск и подбор альтернативного арендатора или нескольких таких компаний, которые ищут новое помещение. Для этого мы используем наши прямые контакты игроков рынка или действуем через брокеров.

***

Больше о фонде «Акцент 5», рынке ЗПИФ и жизни наших активов можно узнать в социальных сетях Accent: Telegram и Max.