комментарии Маркиз Лафайет на форуме

Почему для долгосрочных сбережений покупают etf на индекс S&P. Пример за 40 лет.


Почему инвесторы со всего мира покупают индекс S&P500?
Как видим, из 40 последних лет “Сипа” падала только 7 лет.
Все остальные годы — рост.
Кстати, 2023 года нет на этой схеме — тоже был рост. 

t.me/mosstart

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Скинул свой лот, +33%

Я, ребята, тоже с вами на этой ракете — с одним лотом. Просрать такую сумму совсем не жалко)

Маркиз Лафайет, зачем риэлтор отвлекался от основного бизнеса? итог очевиден. и нечего на зеркало пенять. иис не виноват в этом

Бочаров Михаил, мне так хочется

Что происходило со вторичкой в Москве в 2015-2020-е годы, или кто первый понизит цену, тот продаст.

Москва, 2016 год. 

Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.

Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в  Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать. 

Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки,  продавался долго и трудно. 

Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го. 

С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

5 лет моему ИИС. В небольшом плюсе в цифрах, в жесткой просадке в реальности.

5 лет назад открыл ИИС в Сбере. 

Задача была такая — пополнять на 1 млн в год, прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б. 

Поначалу все шло хорошо. 

Пополнения:

2018 г — 0. Присматривался, думал.

2019 г — 755 тыс.

2020 г — 1 млн

2021 г — 1 млн

В 2022 г началось СВО, успел внести только 150 тыс.

2023 г — 0. 

После начала СВО решил приостановить пополнение ИИС до окончания СВО.

Всего внесено за 5 лет: 2 млн 905 тыс.
Все дивы/купоны реинвестированы.
На сегодня счет: 3 млн 205 тыс + 200 тыс (перевели в КИТ, там Яндекс, Поля, Циан).

Два года назад счет был 3 млн 572 тыс.

Год назад счет был 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ)

Т.е. в номинальных рублях с учетом небольшого пополнения и 100% реинвеста я в небольшом плюсе.
Доходность за 5 лет (в номинальных рублях) 500 тыс, или 17% за все время.
В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке.

Вывод: вместо ИИС надо было покупать студии В Москве/Сочи в новостройках в ипотеку.

П.С. Этот счет не единственный.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как работают флипперы с минимальными вложениями + кредиты.

Покупают убитую квартиру в ипотеку. 

Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.

Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.

Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.

За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу. 

Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.

Задача — вложить  проект минимальное количество своих денег.

При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.

t.me/mosstart/167

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как там чел, который Алросу на десятки млн шортил?

Дивами нас порадует куйазот? Хорошо же, ребята!

Как работают инвесторы в квартиры, которые покупают их у банков?

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Задача флиппера в экономе — купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони — тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки. 

После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.

Важнейшая компетенция флиппера — умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит. 

А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.

Хороший результат — это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок — максимум 2 месяца от покупки до продажи. 

В начале видео — квартира рядом с метро Белорусская, в которой вся обстановка застыла начиная с 1960-х. К сожалению, флипперы этой квартирой не заинтересовались, а потом начался ковид и сам собственник передумал продавать:
youtube.com/shorts/bLUZJgXJBSE?si=ao55OBQr_Wwgr0U2

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть ли сейчас иксы в недвижке Москвы? Как из 5.5 млн получить ренту 100 тыс в месяц?

На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров — акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.

Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.

В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное — на перекрестке Ленинградского проспекта и Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК  Царская Площадь.
Кстати, через дорогу знаменитый «ажурный дом», самый красивый блочный дом в Москве, построен еще в 1940-м году.

Недавно ЖК сдали. Студии — с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.

Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новостройка vs Вторичка. Тренд за последние 5 лет. Что больше дорожает?

Интересная закономерность. В Москве за последние 5 лет покупать новостройку выгоднее, чем вторичку в старых домах. Причем не только в моменте, но и на перспективу.
Пример с цифрами от коллеги.
В конце 2020-го в ипотеку под 6.5% была куплена новостройка — трешка 75м в ЖК Амурский Парк по цене 13.4 млн. Плюс минус за такую же сумму можно было купить квартиру на вторичке, но коллега убедила взять новостройку.
Что сейчас? Трешка в Амурском сдана за 100 тыс. Продать ее можно за 26 млн.
Аналогичная потрёпанная вторичка, которую не купили 3 года назад за те же 13 млн (сорвалась сделка), сейчас стоит 18 млн.
Разница — 8 млн.
И это это не случайное исключение, а твердый тренд — по студиям, однушкам, двушкам и даже трешкам. Старое жилье продолжает терять ликвидность, меньше дорожает при росте цен.
t.me/mosstart/156

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вот и все, падение на росте ставки отыграно.

Как мы покупали однушку у инвестора-аукционщика.

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

 За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

t.me/mosstart

  

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Арбитраж недвижимости. 3 истории.


17 августа 1998 года, дефолт. Студент Бауманки чудом умудрился забрать свои $3500 из Альфа Банка. Еще несколько дней назад это было всего лишь 21000 рублей, но все быстро меняется. Студент был из Белгородской области и он знал один нюанс. Пока в Москве цены на квартиры считали в долларах, в его регионе уже перешли на рубли. Студент продает доллары (количество рублей выросло в несколько раз) и покупает двушку у себя в регионе. Цены в рублях там не успели измениться. В 1999 году еще одна сделка — бабуля, владелец хрущевки в Москве, хотела переехать к родственникам в Белгородскую область. В то время еще практиковались обмены. Многим казалось, что это безопаснее, чем продавать квартиру, возить наличку, прятать ее от бандитов, покупать квартиру, В итоге студент поменял двушку в регионе на однушку в Москве. Потом будет много другой недвижимости, но это первая московская квартира до сих пор сдается (с моей помощью). Сейчас дом ждет реновацию. Вот она, на фото.

Осень 2014 года. После многолетнего коридора 29-33 руб за доллар, курс начал меняться на глазах.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Маркиз Лафайет, Вы ошибаетесь. 36-и летний трейдер задушил свою 13-и летнюю дочь, а сам повесился не в 2016 г., а в конце сентября 2017 года...

333V, вполне может быть

Вчера начался очередной ЛЧИ. Вспомним громкие события прошлых.

Вчера начался очередной ежегодный конкурс ЛЧИ (лучший частный инвестор) от Мосбиржи. Итак, вспомним громкие события.

ЛЧИ-2008. Трейдейр Майтрейд (Алексей Мартьянов) из 63тыс стартовых сделал 3000%

ЛЧИ-2014. Трейдер BULL из 1млн сделал 57млн на лонге доллара с большими плечами. Тогда же Василий Олейник проиграл 5млн.

ЛЧИ-2015. Трейдер Scorp со стартовой 225млн проиграл 137млн на шорте Сбера и Газпрома

ЛЧИ-2016. Победитель в номинации Лучший Активный Трейдер 1M_Dollars впоследствии проиграл и свои, и заемные капиталы на шорте S&P. Тогда 36-и летний трейдер задушил свою 13-и летнюю дочь, а сам повесился. По крайней мере, такова официальная версия.

ЛЧИ-2017. Трейдер Kochubei1960 со стартовой 178млн проиграл 28млн на шорте Норникеля.

ЛЧИ-2018. Трейдер Knight со стартовой 46млн проиграл 20млн.

П.С.Для меня ЛЧИ-2023 станет уже шестым, в котором я участвую. Результат — небольшой плюс или небольшой минус, ибо сделок у меня мало, я чаще всего долгосрочный инвестор.

Телеграм:
t.me/mosstart

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Понеслись шлаки сливать))

Сейчас в Москве горячий сезон по аренде квартир. Советы сторонам от практика с большим опытом, т.е. от меня.



Сейчас в Москве горячий сезон по аренде квартир. Советы сторонам от практика с большим опытом, т.е. от меня.
Собственникам:
1. Сейчас максимальные цены и спрос, поэтому самое время прямо сейчас сдать свою квартиру. Если вы планировали доделать ремонт или квартира пока еще не готова по той или иной причине — срочно решайте вопрос.

2. Если вас просят сдать на пару месяцев, то помните, что сейчас самое выгодное время сдать квартиру на длительный срок. На 2-3 месяца выгодно сдавать мае-июне, когда самый низкий спрос в году.

3. Не гонитесь за сверхвысокой ценой. Да, можно задрать максимальную цену на какую-нибудь студию. И сдать ее, потому что у людей нет выбора в моменте. Но через пару-тройку месяцев спрос схлынет и наниматель может съехать. Даже если в договоре есть штраф за досрочное расторжение ранее Х месяцев.

Нанимателям:
1. Если есть возможность месяц-два перекантоваться у друзей или родственников — пользуйтесь. Чем позже снимете, тем больше выбор и ниже цены. Оптимальное время для поиска — начиная с ноября.

Авто-репост. Читать в блоге >>>