Математика простая.
Первоначальный взнос — 2.3 млн, ежемесячный платеж 54 тыс.
Обычная ипотека — 137 тыс в месяц.
Как дом достроят (через 3 года) можно сдать от 60 тыс и больше (по текущим ценам).
Достаточно хорошо при нынешнем статус кво.
АMD сегодня стрельнула на +30% на новостях “OpenAI, AMD Announce Massive Computing Deal, Marking New Phase of AI Boom”
А ведь покупал недавно в рамках портфеля Инвестируем в AI
Вспоминаю смартлабовца с ником Богатенький Буратино, который на АМД за 10 лет с $30 тыс сделал несколько миллионов…
t.me/k401ru
Как писал Уильям Бернстайн — “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” или “обычный брокер обслуживает своих клиентов также, как Нельсон “Детское лицо” (знаменитый американский грабитель в 1920-е) обслуживал банки”.
Но не будем о грустном, т.е. о выплате ВТБ С-519 не 1000 (номинал), а 315 руб.
Брокеров и банков можно и нужно использовать к своей выгоде.
В третий раз в этом году Альфа предложила бесплатную маржиналку на месяц, на этот раз на 6 млн.
Первое условие — купить на свои на 1 млн облигации или ОФЗ.
Второе условие — маржиналка на сумму от 700 тыс до 6 млн, не менее чем на 3 дня.
Третье условие — на маржиналку можно покупать только облигации или ОФЗ. На фонды ликвидности предложение не распространяется.
Проценты по маржиналке начисляют, но должны вернуть до конца октября.
В августе в третий раз воспользовался подобным предложением от Альфы.
В апреле на 500 тыс (бесплатно на месяц) удачно купил ОФЗ, выгода – в районе 15 тыс
А что если регулярно покупать один и тот же индекс?
Из месяца в месяц, из года в год. По текущим ценам.
Итак, портфель NASDAQ-100.
В Наждак (на сленге) зашиты крупнейшие компании, которые торгуются на американской бирже NASDAQ (кроме фин.компаний). Тут много техов, которые в последние 25 лет быстрее всего растут.
Буду покупать QQQM. Минимум раз в месяц, по текущим ценам.
Его держатель Sumitomo Mitsui Financial Group — крупная японская банковская корпорация. 1 лот стоит достаточно дешево, а это важно, если у брокера нет возможности покупать его частями.
Первая покупка — в конце августа по цене $235.65
Вторая — в сентябре.
Комиссию учитывать не буду.
Наблюдать портфель можно тут:
Валюта счета — доллары.
t.me/k401ru
Итак, ПИК выкатил старт продаж новых корпусов ЖК Амурский Парк.
Два года назад этот ЖК был в моем рейтинге ТОП-3 лучших новостроек (с квартирами, т.е. с московской пропиской)) в новостройке Москвы внутри МКАД до 6 млн. Только цена была чуть дороже 6 млн.
Что же сейчас?
Угол ул. Амурская и Амурский проезд, тут будут строить последние корпуса
Судя по местности — это последние корпуса, дорога ограничивает дальнейшее строительство. Цена на самую маленькую студию 19м стартует от 8.7 млн.
Маркиз Лафайет, подскажите, можно ли торговать россиянам фьючерсы на IB? Обязательно ли сумма от $2000(помню у них было такое условие для ма...
А помните, как год назад тут трубили о скором снижении ставки и окончании СВО?
И что пора бы покупать длинные ОФЗ и прочее, ибо вот-вот. В крайнем случае, вот-вот-вот. Ведь кто-то чего-то сказал, другим тоном и вообще, риторика изменилась… Такие аргументы читал еще у Талеба, когда он писал про свой родной Ливан. На что жители надеялись, как оценивали новости и что в итоге получили.
Любопытно вернуться к своим прошлогодним мыслям и идеям, понять что реализовалось, а что нет.
07 июля 2024
Время ли покупать длинные ОФЗ? Конечно, нет.
Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум — или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой).
А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал — “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля.
Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок, на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно.
Какой результат эксперимента для инвестора?
Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года — “Йес Митино”.
Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне — 4.25%
Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8% с минимальным взносом 15-20%.
В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на 2-й Новоостанкинской за 11.5 млн.
Это была реальная рыночная цена, купили ипотечники.
Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне — 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%.
В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.
Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам.
Район отлично подходит для жизни — рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах.
Многоэтажка с лифтом кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)
Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние — заезжай, живи.
Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию — квартира подешевела.
Как говорил Уильям Бернстайн — “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки.
У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты.
Все это можно использовать для своей выгоды.
Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ — это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила.
Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита — с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля.
Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл — номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы — это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.
Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.
Это печальная история началась в 2019-м году. Застройщик с малым опытом в Москве неожиданно получил непростой участок. Прямо в парке Лосиный Остров! Деревья не вырубали (но это не точно), новую дорогу не строили (и это не точно). Просто снесли ангары и расчистили пятно под застройку — это была небольшая промзона.
Цены на старте были такие: студия 21м от 2.6 млн, 1к 29м от 3.4 млн. Срок сдачи — 2021г (но в ДДУ поставили 23-й). И это с отделкой! Также была удобная рассрочка.
Главная фишка ЖК — расположение. Фактически в лесу, как санаторий.
Это стало и плюсом, и жирным минусом.
Покупатели колебались. С одной стороны — внутриМКАДная Москва по цене Мытищ. С другой стороны — до Ярославского шоссе по самой короткой дороге от 2 км и больше. А ведь надо еще доехать до метро. Но самые дешевые лоты быстро разобрали, хотя схема покупки включала повышенные риски.
Почти сразу у ЖК начались проблемы — иск от Минприроды по поводу незаконного строительства на территории Лосиного Острова. Ведь в 150м от природоохранной зоны нельзя строить. Застройщик выиграл иск, покупатели вздохнули с облегчением… Но тут у застройщика начались внутренние проблемы и ЖК Сказочный Лес превратился в долгострой. Впрочем, как и другие московские ЖК этого застройщика.
Не все йогурты одинаково полезные для здоровья, не апартаменты одинаково безвредные.
Итак, рейтинг по возможному геморою.
5 место. Бывшие заводы и фабрики, которые переделали под апарты. Классика жанра — Автозаводская 23к7, 23с928 (корпуса ЗИЛа), Полярная 31с1 — здание бывшей фабрики. Инвестор выкупил здание, нарезал, распродал. Над статусом земли под строением не задумывался — он остался прежним.
4 место. Бывшие гостиницы, которые распродали по номерам. Пример — куча 5-и этажных гостиниц в районе м. Окружная-Владыкино. Тут здания изначально проектировали под заселение, хотя и временное.
3 место. Офисные центры, в которых живут. Пример — здание по проезду Серебрякова 11к.1. Строили как административное здание, по плану туда должна была переехать управа района Свиблово. Потом начали продавать “офисы” со всеми коммуникациями, были предложения по 6 млн и больше.
2 место. Нежилые помещения в обычных многоквартирных домах. Как правило, с мокрой зоной и с небольшим метражом — от 15 до 25 метров. В свое время это были подсобные помещения, но затем Департамент начал продавать их на торгах. Конечно, их покупают, делают ремонт и сдают.
ЖК “Саларьево Парк”, или из гадкого утенка в лебедя и обратно.
ЖК Саларьево — это не просто один из множества ЖК, которые со всех сторон облепили “старую Москву”. Циники скажут, что как мухи коровью лепешку, но мы так говорить не будем.
В конце 10-х ЖК Саларьево стал революцией в недвижимости Москвы и задал новые тренды. Впервые крупный застройщик начал строить и продавать студии 19м с отделкой. И не только. Были еще более традиционные однушки, евродвушки, евротрешки.
На старте продаж, в 2018-м году, студии продавались по 2.5 млн. Это удивительно низкая цена за отдельное жилье с ремонтом в Москве, пусть даже и в новой. Такую студию можно было легко купить в ипотеку с первоначальным взносом всего 500 тысяч. Для сравнения, цены на однушки (даже самые убогие) на вторичке начинались от 5 млн, т.е. в 2 раза дороже. Но застройщик осторожно щупал рынок и был готов оперативно поднять цены, что скоро и произошло.
Но потенциальных покупателей терзали сомнения. Да, рядом открыли метро Саларьево. Да, строят большой торговый центр. Но ведь под носом — огромная свалка ТБО. Уже закрытая, но все же.
Вкратце. Три года назад был ажиотажный спрос на недвижимость Северного Кипра. В моменте, русскоязычная тусовка достигла 120 тыс человек.
Климат, море, лояльные законы, отсутствие комплаенса…
Бурный бизнес расцвел и на недвижимости.
Но потом вжух и сказка закончилась.
В мае 2024 года вышел закон, по которому гражданам большинства стран запретили владеть более, чем одним объектом недвижимости. Остальные надо продать в течение двух лет. Также резко повысили налоги на недвижимость, минимальную зарплату итд итп.
Почему? По главной версии, Эрдоган был недоволен, что многие инвесторы — израильтяне.
Но в итоге все начали разбегаться и продавать “излишки”, что обрушило спрос и цены.
“Те, чьи квартиры мы продали, — таких счастливых людей я никогда не видел».
На данный момент русскоговорящая тусовка со 120 тыс уменьшилась до 20 тыс.
Расскажу про самые дешевые квартиры в новостройках Москвы внутри МКАД. На данный момент (конец февраля 25 года) это ЖК “2-й Иртышский” от застройщика ПИК. Сейчас студию можно купить за 6.5 млн (19 метров), однушку за 8.8 млн (30 метров), в том числе по льготной ипотеке.
Локация спорная. Вокруг дикие промзоны. Фраза “поехали кататься, где волки срать боятся” как про такую. С другой стороны, минут за 10-15 можно дойти до парка Лосиный остров. Или доехать до метро Щелковская, где кипит жизнь. Или до Черкизовской с ТЦ и спорт. инфраструктурой. В ближайшие годы изменения не просматриваются. Планов по строительству метро нет.
Транспортная доступность. Тут реально 25 минут пешком до м.Черкизовская и МЦК Локомотив (я прошел сам за это время). Половина дороги — между двумя жилыми комплексами. Плитка, фонари, кафешки. Но Вторая половина дороги — вдоль промзоны. Также на транспорте можно доехать и до метро Щелковская, Черкизовская, МЦК Локомотив. От Черкизовской до Кремля 20 минут на метро. Для сравнения, от метро Новомосковская (бывшая Коммунарка) ехать до Кремля 46 минут, а ведь это одна и та же красная ветка.
В Москве тысячи домов под реновацию и более 300 тысяч квартир.
Есть среди них и классические коммуналки, и квартиры с долевой собственностью.
Комнаты в коммуналках в домах под снос продают за 8 млн и дороже, а ведь это цена дешевой однушки.
Продавцы таких комнат клятвенно обещают, что взамен ДГИ выдаст однушку.
Так ли это? Есть ли подвох?
