комментарии Маркиз Лафайет на форуме

  1. Логотип Инвестиции в недвижимость
    200 лишенцев (черный список), или тучи над апартаментами в Москве.

    Со времен СССР в Москве осталось более сотни промзон и тысячи административных зданий. В 90-е был острый голод на офисы и многие нежилые здания сдавались под эти цели. Под офисы переделывали гостиницы (например многочисленные корпуса на ул. Гостиничной), детские сады, НИИ итд. Есть случай, когда жилую пятиэтажку перевели в нежилой фонд — сдавать под офисы. Показывал ее в своем видео.

    Но в последние 10-14 лет количество промзон резко сократилось. Типичный пример — территория бывшего завода ЗИЛ, где в лучшее времена работали 100 тысяч человек. Сейчас от ЗИЛа осталась проходная, памятник Лихачеву и несколько зданий (про них расскажу ниже). Большая часть остальной территории застроена ЖК.

    Да и тренд изменился. Настроили много офисных и логистических центров, МФК итд. Спрос на офисы насытился.

    Появилось новое направление. Инвестор выкупал административное здание, например бывшее заводоуправление, гостиницу, АТС итд. Далее — редевелопмент под студии от 13 до 25 метров. Больший метраж делать не так выгодно, хотя были апартаменты и до 100 метров.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  2. Логотип Китайский фондовый рынок
    Что мне принесли китайские акции за 3 года, или полное фиаско
    Что мне принесли китайские акции за 3 года, или полное фиаско

    Спойлер — одно разочарование. Но все по порядку.

    Много говорили (и продолжают говорить), что Китай — растущая инновационная экономика и скоро догонит США. Что будущее за китайскими концернами. Что китайский рынок почти бесконечный. Что помимо своего внутреннего рынка, концерны богатеют на мощном экспорте.

    И это правда. Но что произошло с китайским фондовым рынком?

    За последние 3 года индекс Hang Seng (HSI) упал в 2 раза. И продолжает скользить вниз.

    Почему?

    На мой взгляд, три причины:

    1. Напряжение с США. Американские инвесторы боятся рисков и сокращают позиции.
    2. Коммунистическая партия действует, как слон в посудной лавке. Вспомним проблемы у Джека Ма (Алибаба), обвал TAL итд.
    3. Перегретая экономика (банкротство Evergrande).

    Но от общего перейдем к частному.

    Мои итоги:

    NIO (электромобили) -87%.

    XPEV (электромобили) -77%

    YY (телеком) -60%

    KWEB (etf фонд на телекомы) -64%

    BABA (самый крупный маркетплейс) -17%

    LI (электромобили) +5% (было +20%), а по факту 0.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  3. Логотип ОВК
    Ё… насос! Жора, где ты был?
    Где, ОВК продавали, я всё слил
  4. Логотип Interactive Brokers
    Interactive Brokers для россиян на начало 2024 года. Полный гайд.

    Итак, самый свежий обзор IB.

    Зачем Interactive Brokers (IB) трейдерам? Большой выбор инструментов. Огромная ликвидность. Низкие комиссии. Страховка брокера на 500 тыс.

    Зачем IB инвесторам? Доступ к самым лучшим etf, REITS, бондам, акциям итд. Низкие комиссии по некоторым из них, например по etf от Vangard.

    Зачем IB бизнесменам? Диверсификация страновых рисков.

    На сегодня, для россиян желающих торговать/инвестировать в первоклассные мировые активы, выбор очень скуден.

    1. Брокер Ф. в соседней стране. Высокие комиссии. Сегрегация счетов россиян и белорусов. Расследование по отношению к брокеру Ф. со стороны Минюста США и SEC.
    2. Кипрская Дочка Финама Just2Trade. Высокие комиссии. Приоритет — Форекс.
    3. IB. Отсутствие лишних посредников. Лояльность к россиянам. Низкие комиссии. Нет платы за неактивность. Контролируется SEC.

    Как открывать счет? Даже сейчас, IB открывает счет резидентам РФ. Можно по моей реферальной ссылке, тогда быстрее рассмотрят, насыпят плюшек и вам, и мне.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  5. Логотип ПИФы
    Почему для долгосрочных сбережений покупают etf на индекс S&P. Пример за 40 лет.
    Почему для долгосрочных сбережений покупают  etf на индекс S&P. Пример за 40 лет.

    Почему инвесторы со всего мира покупают индекс S&P500?
    Как видим, из 40 последних лет “Сипа” падала только 7 лет.
    Все остальные годы — рост.
    Кстати, 2023 года нет на этой схеме — тоже был рост. 

    t.me/mosstart

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  6. Логотип S&P500 фьючерс | SPX
    Почему для долгосрочных сбережений покупают etf на индекс S&P. Пример за 40 лет.
    Почему для долгосрочных сбережений покупают  etf на индекс S&P. Пример за 40 лет.

    Почему инвесторы со всего мира покупают индекс S&P500?
    Как видим, из 40 последних лет “Сипа” падала только 7 лет.
    Все остальные годы — рост.
    Кстати, 2023 года нет на этой схеме — тоже был рост. 

    t.me/mosstart

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  7. Логотип ОВК
  8. Логотип ОВК
    Я, ребята, тоже с вами на этой ракете — с одним лотом. Просрать такую сумму совсем не жалко)
  9. Логотип ИИС
    Маркиз Лафайет, зачем риэлтор отвлекался от основного бизнеса? итог очевиден. и нечего на зеркало пенять. иис не виноват в этом

    Бочаров Михаил, мне так хочется
  10. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Что происходило со вторичкой в Москве в 2015-2020-е годы, или кто первый понизит цену, тот продаст.

    Москва, 2016 год. 

    Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.

    Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в  Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать. 

    Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки,  продавался долго и трудно. 

    Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го. 

    С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  11. Логотип ИИС
    5 лет моему ИИС. В небольшом плюсе в цифрах, в жесткой просадке в реальности.
    5 лет моему ИИС. В небольшом плюсе в цифрах, в жесткой просадке в реальности.

    5 лет назад открыл ИИС в Сбере. 

    Задача была такая — пополнять на 1 млн в год, прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б. 

    Поначалу все шло хорошо. 

    Пополнения:

    2018 г — 0. Присматривался, думал.

    2019 г — 755 тыс.

    2020 г — 1 млн

    2021 г — 1 млн

    В 2022 г началось СВО, успел внести только 150 тыс.

    2023 г — 0. 

    После начала СВО решил приостановить пополнение ИИС до окончания СВО.

    Всего внесено за 5 лет: 2 млн 905 тыс.
    Все дивы/купоны реинвестированы.
    На сегодня счет: 3 млн 205 тыс + 200 тыс (перевели в КИТ, там Яндекс, Поля, Циан).

    Два года назад счет был 3 млн 572 тыс.

    Год назад счет был 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ)

    Т.е. в номинальных рублях с учетом небольшого пополнения и 100% реинвеста я в небольшом плюсе.
    Доходность за 5 лет (в номинальных рублях) 500 тыс, или 17% за все время.
    В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке.

    Вывод: вместо ИИС надо было покупать студии В Москве/Сочи в новостройках в ипотеку.

    П.С. Этот счет не единственный.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  12. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Как работают флипперы с минимальными вложениями + кредиты.
    Как работают флипперы с минимальными вложениями + кредиты.

    Покупают убитую квартиру в ипотеку. 

    Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.

    Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.

    Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.

    За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу. 

    Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.

    Задача — вложить  проект минимальное количество своих денег.

    При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.

    t.me/mosstart/167

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  13. Логотип АЛРОСА
    Как там чел, который Алросу на десятки млн шортил?
  14. Логотип КуйбышевАзот
    Дивами нас порадует куйазот? Хорошо же, ребята!
  15. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Как работают инвесторы в квартиры, которые покупают их у банков?

    Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

    Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

    Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

    Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

    Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

    Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  16. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Как работают флипперы в экономе в Москве?
    Как работают флипперы в экономе в Москве?

    Как работают флипперы в экономе в Москве?

    Задача флиппера в экономе — купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони — тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки. 

    После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.

    Важнейшая компетенция флиппера — умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит. 

    А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.

    Хороший результат — это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок — максимум 2 месяца от покупки до продажи. 

    В начале видео — квартира рядом с метро Белорусская, в которой вся обстановка застыла начиная с 1960-х. К сожалению, флипперы этой квартирой не заинтересовались, а потом начался ковид и сам собственник передумал продавать:
    youtube.com/shorts/bLUZJgXJBSE?si=ao55OBQr_Wwgr0U2



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  17. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Есть ли сейчас иксы в недвижке Москвы? Как из 5.5 млн получить ренту 100 тыс в месяц?
    Есть ли сейчас иксы в недвижке Москвы? Как из 5.5 млн получить ренту 100 тыс в месяц?

    На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров — акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.

    Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.

    В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное — на перекрестке Ленинградского проспекта и Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК  Царская Площадь.
    Кстати, через дорогу знаменитый «ажурный дом», самый красивый блочный дом в Москве, построен еще в 1940-м году.

    Недавно ЖК сдали. Студии — с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.

    Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  18. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Новостройка vs Вторичка. Тренд за последние 5 лет. Что больше дорожает?

    Новостройка vs Вторичка. Тренд за последние 5 лет. Что больше дорожает?

    Интересная закономерность. В Москве за последние 5 лет покупать новостройку выгоднее, чем вторичку в старых домах. Причем не только в моменте, но и на перспективу.
    Пример с цифрами от коллеги.
    В конце 2020-го в ипотеку под 6.5% была куплена новостройка — трешка 75м в ЖК Амурский Парк по цене 13.4 млн. Плюс минус за такую же сумму можно было купить квартиру на вторичке, но коллега убедила взять новостройку.
    Что сейчас? Трешка в Амурском сдана за 100 тыс. Продать ее можно за 26 млн.
    Аналогичная потрёпанная вторичка, которую не купили 3 года назад за те же 13 млн (сорвалась сделка), сейчас стоит 18 млн.
    Разница — 8 млн.
    И это это не случайное исключение, а твердый тренд — по студиям, однушкам, двушкам и даже трешкам. Старое жилье продолжает терять ликвидность, меньше дорожает при росте цен.
    t.me/mosstart/156



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  19. Логотип Юань Рубль
    Вот и все, падение на росте ставки отыграно.
  20. Логотип Инвестиции в недвижимость
    Как мы покупали однушку у инвестора-аукционщика.

    2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

     За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

    t.me/mosstart

      

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера: