Моя управляющая компания сдаёт студии и апартаменты гостям в Москве. В отельном направлении у нас 272 номера, загрузка 94,4%. Про доходность апартаментов здесь пишут много. Я расскажу про другую сторону: где собственник теряет деньги. Почти всё это можно увидеть ещё до сделки. Надо только знать, куда смотреть.

Первым делом я проверяю налог на имущество. Обычная ставка для апартаментов в Москве 0,5% от кадастровой стоимости. Если здание или само помещение попало в перечень по ст. 378.2 НК, ставка в 3 раза выше, 1,5%. Возьму условную студию с кадастровой стоимостью 5 млн ₽. Если льгота не действует, разница доходит до 50 000 ₽ в год. Купили примерно по кадастровой стоимости? Тогда налог каждый год забирает до 1 п.п. доходности. И рынок тут ни при чём.

Потом смотрю на здание целиком. У самого помещения долгов может не быть, а здание при этом должно ресурсникам. Поэтому справку я прошу и по зданию тоже. Отдельно выясняю, кто управляет зданием и на каком основании. Мне нужно увидеть договор, протокол и дату. Если с этим путаница, собственнику потом приходят квитанции от разных организаций.

Меня зовут Максим Отт, я основатель управляющей компании «Апарт-Эксперт». С 2016 года занимаюсь доходной недвижимостью в Москве: студии, апарт-отели и загородные объекты для частных инвесторов. Я сделал больше 1000 инвест-ремонтов за всё время работы. Сейчас в отельном направлении у нас 272 номера, загрузка портфеля 94,4%. Ещё мы ведём больше 250 объектов частных инвесторов.

Здесь буду показывать доходную недвижимость на цифрах. Сколько остаётся у собственника студии после всех расходов. Где он теряет деньги: на налогах, на управлении зданием, на решениях, которые сначала кажутся мелочью. Иногда буду ставить такую недвижимость рядом с вкладами и облигациями и разбираться, для какой задачи что подходит лучше.

Если вы привыкли сами считать доходность и проверять цифры, вам здесь будет что обсудить. Пишите в личные сообщения или в комментарии к постам здесь, на Smart-Lab. Я читаю всё сам и отвечаю.