Апартаменты под сдачу гостям: где собственник теряет деньги

Моя управляющая компания сдаёт студии и апартаменты гостям в Москве. В отельном направлении у нас 272 номера, загрузка 94,4%. Про доходность апартаментов здесь пишут много. Я расскажу про другую сторону: где собственник теряет деньги. Почти всё это можно увидеть ещё до сделки. Надо только знать, куда смотреть.

Первым делом я проверяю налог на имущество. Обычная ставка для апартаментов в Москве 0,5% от кадастровой стоимости. Если здание или само помещение попало в перечень по ст. 378.2 НК, ставка в 3 раза выше, 1,5%. Возьму условную студию с кадастровой стоимостью 5 млн ₽. Если льгота не действует, разница доходит до 50 000 ₽ в год. Купили примерно по кадастровой стоимости? Тогда налог каждый год забирает до 1 п.п. доходности. И рынок тут ни при чём.

Потом смотрю на здание целиком. У самого помещения долгов может не быть, а здание при этом должно ресурсникам. Поэтому справку я прошу и по зданию тоже. Отдельно выясняю, кто управляет зданием и на каком основании. Мне нужно увидеть договор, протокол и дату. Если с этим путаница, собственнику потом приходят квитанции от разных организаций.

Дальше ремонт. Многие делают студию под свой вкус. Гостю же важнее второе спальное место и материалы, которые переживут частые заезды. Студия с красивым, но непрактичным ремонтом сдаётся дешевле и быстрее изнашивается.

И наконец работа с гостями каждый день. Цену выставили один раз и больше не трогают? Тогда в будни студия стоит пустой, а в выходные ночи уходят дешевле спроса. Если гостю отвечают медленно, он просто бронирует соседний объект. Поэтому от управляющей компании зависит очень многое. Слабый оператор может испортить результат даже у удачной студии.

Есть и минусы, которые никакая проверка не уберёт. Главный из них ликвидность. По опыту нашей УК студия продаётся в среднем за 1-3 месяца. Лучшее время осень: с сентября по декабрь часто укладываемся в 1-2 месяца. В январе и феврале покупателей мало. Продать студию за один день, как бумагу на бирже, не получится. Ещё один минус я уже назвал: доход держится на загрузке, а загрузку делает оператор. И налог из перечня забирает свою часть при любом рынке.

А что бы добавили вы? Особенно интересно услышать тех, у кого апартаменты уже есть.

Пример с налогом условный. Не является инвестиционной рекомендацией. Мой Телеграм в профиле.