комментарии Кот.Финанс на форуме

Заметки о недвижимости. Итоговый пост

Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок.

Первичный рынок:

— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;

— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;

— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;

— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Доллар по 70. Что дальше? Разбираемся с методом Фишера

В начале апреля публиковал статью «Сколько должен стоить доллар с научной точки зрения?». Там описан метод Фишера и прогноз по курсу. Если кратко, метод строится на разнице эффективной инфляции двух валют. На тот момент казалось, что доллар заканчивает свое падение к рублю (около 75 был курс). Сейчас ситуация складывается интереснее. Ведь и ключевую ставку понизили. Дважды. И курс еще ниже. А в апреле прогноз казался фантастикой.

Но не буду отходить от темы: в пятницу глава ЦБ прокомментировала ожидания по инфляции на 2022 год. Проноз ЦБ: 18-23%.

Обновленный прогноз по инфляции позволил мне пересчитать курс доллара к рублю по Фишеру. Он в графике в самом начале статьи. 79,5

Что еще может быть интересно в прогнозе ЦБ?

Ну во-первых, инфляция следующих периодов. По версии Банка России, инфляцияонный шок уже был, дальше они ожидают стабилизацию.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

К чему приведет снижение ключевой ставки до 14%? -кредиты, вклады, акции, доллар, цены

Ключевая ставка Центрального банка – это стоимость денег в экономике. У денег, как у любого товара, есть производитель – ЦБ. Он является эмитентом, т.е. выпускает (печатает) деньги.Далее деньги передаются крупным оптовикам, дистрибьюторам – коммерческим банкам. Потом они распределяются оптовикам поменьше – небольшим банкам через межбанковское кредитование, лизинговым компаниям, крупным корпорациям на свои, чаще всего инвестиционные цели. Мелкий опт – малый и средний бизнес. Розница – ипотечные кредиты, автомобильные и потребительские кредиты, кредитные карты. На каждом уровне к стоимости денег (кредита) добавляется пару процентных пунктов.

Как повлияет решение ЦБ о снижении ключевой ставки до 14%?

Процентные ставки в экономике инертны. Но так, или иначе динамика предопределена, ориентир – ЦБ, который уже дважды снижал ключевую ставку: сначала до 17%, теперь до 14%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обменяй наличный доллар на безналичный и получи бонус

  В своей статье от начала марта «О дивный новый финансовый мир» уже писал свое предположение, что в связи с запретами на валюту, в стране разовьется несколько рынков валюты: валюта безналичная, валюта безналичная. В комментах еще часто добавляли крипто-доллар.

Но то, что два разных курса на наличный и безналичный доллар будет непосредственно в банках, то есть можно сказать официально — я не ожидал.

Крупный банк предлагает обменять ваш наличный доллар/евро на безналичный и плюсом получить до 3 рублей.Сложно сказать, выгодно ли это. Безналичная валюта может быть размещена во вклад под проценты. А текущее предложение — даст еще и 3 рубля бонусом (3,5-4%).При этом, получить наличную валюту в будущем может быть проблематично. Но и расходовать ее пока некуда.Что вы думаете?

Запустил опрос в Телеграм-канале, и там пока очень скептично восприняли это предложение. Нет пока ни одного голоса за такой обмен.

Видимо, сильное недоверие банкам

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ну что там с долларом? По 50 или по 150?
После заморозки резервов Центрального банка, доллар стремительно ушел за сотню. На Московсой бирже максимальная цена была чуть больше 120. На международном рынке Forex во внерабочий для России день, восьмого марта, курс доходил до 158 рублей за доллар. Два дня назад доходил до 71, что дальше?

Кто не верит, что был курс 150 — пруф:

Слева FOREX, курс доходил до 158, справа Московская биржа — около 121

Доллар уже «не торт». Что отличает доллар образца 2021 года и 2022 в России?

· Ограничения покупку наличного доллара

· Комиссия за покупку безналичного доллара на бирже (12%) и космические спреды в банках (около 8% в обе стороны)

· Ограничения на снятие собственных долларов (только имеющиеся на счете на 9 марта и не более 10 тысяч)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Максим, В конце года будет 67 Р.

Андреев Витя, инфа сотка?

И все-таки доллар хорош...
Я писал множество статей про инвестиции в облигации, акции, и даже недвижимость. И почти всегда отвергал покупку доллара как долгосрочное вложение. Я даже сравнивал доходности активов с долларом. И все равно относился к доллару скептически. А сейчас пришла пора признать, что доллар хорош.

Хорош именно сейчас, а не вообще. Я и дальше считаю, что инвестиция в валюту это не инвестиция, а попытка сохранить. Доллар сам по себе ничего не производит, не платит дивиденды. Да, могут быть проценты во вкладе. Но какие они были последние три года? Вспомните лекции по экономике, доллар — это валюта, а валюта — это средство обмена, платежа, и иногда накоплений. Ралли последнего десятилетия научило весь мир, что доллар — это надежно. Считаю, что долгосрочно это извращенная мысль. А сейчас — сейчас я его рассматриваю к покупке.

Но что поменялось в моем восприятии?

Смотрите, как менялись доходности по ОФЗ, которые выступают бенчмарком:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость - супер актив, или "прыжок в последний вагон"? Смотрим отчет ЛСР
Сегодня питерская строительная компания ЛСР (работает в Спб, Мск, Ект) опубликовала производственную отчетность. Рекордные цифры по продажам недвижимости в I квартале. Что ждет рынок, если сравнивать с 2014 годом?

Рекорды в продажах в первом квартале, а в особенности в марте, можно связать с:

➖Неопределенностью

➖Обесценением рублей и желанием их вложить в надежный актив

➖Последней возможностью воспользоваться низкими ставками по ипотеке

Мой прошлый опрос VC о ценах на недвижимость неоднозначен: нет ни единства, ни определенности даже у участников форума VC. Что уж говорить о широком рынке?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему EN+ отличная инвестиционная идея? Разбираемся с калькулятором. РУСАЛ и ГМК бонусом?

Если посмотреть на схему владения, то получается «матрешка»: головная компания (EN+) владеет 57% акций РУСАЛа, у которого в свою очередь блокпакет (25%) в компании ГМК Норильский никель. Все компании публичные, то есть имеют рыночную оценку.

Берем капитализацию, прибавляем долг, считаем стоимость (EV). Что получаем?

Стоимость EN+ составляет 491 млрд. руб. Сюда входит мощь сибирских рек (энергетический сегмент) и доля в РУСАЛ, которую рынок оценивает … в 547 млрд. руб. Значит то, что уже стоит 547 можно купить за 491. Энергетика в подарок.

 

 

 

Аналогично считаем по РУСАЛу.

 

Стоимость компании 1 053 млрд. руб., а доля в ГМК НН стоит 791 млрд. А это значит, что вся алюминиевая промышленность России стоит 262 млрд. Это очень мало.

 

Выходит, что покупка EN+ это сразу две отличные сделки.

 

В сухом остатке, покупая EN+ получаем соразмерную по стоимости долю в ГМК НН (не забываем про косвенную долю участия), и бонусом всю алюминиевую промышленность России и энергетический сегмент, который ее питает))

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему EN+ отличная инвестиционная идея? Разбираемся с калькулятором. РУСАЛ и ГМК бонусом?

Если посмотреть на схему владения, то получается «матрешка»: головная компания (EN+) владеет 57% акций РУСАЛа, у которого в свою очередь блокпакет (25%) в компании ГМК Норильский никель. Все компании публичные, то есть имеют рыночную оценку.

Берем капитализацию, прибавляем долг, считаем стоимость (EV). Что получаем?

Стоимость EN+ составляет 491 млрд. руб. Сюда входит мощь сибирских рек (энергетический сегмент) и доля в РУСАЛ, которую рынок оценивает … в 547 млрд. руб. Значит то, что уже стоит 547 можно купить за 491. Энергетика в подарок.

 

 

 

Аналогично считаем по РУСАЛу.

 

Стоимость компании 1 053 млрд. руб., а доля в ГМК НН стоит 791 млрд. А это значит, что вся алюминиевая промышленность России стоит 262 млрд. Это очень мало.

 

Выходит, что покупка EN+ это сразу две отличные сделки.

 

В сухом остатке, покупая EN+ получаем соразмерную по стоимости долю в ГМК НН (не забываем про косвенную долю участия), и бонусом всю алюминиевую промышленность России и энергетический сегмент, который ее питает))

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как выбирать компании для инвестиций? На примере РУСАЛ
Пошагово от выбора отрасли и оценки денежного потока. До стресс-тестов и расчета стоимости.

Как в первой статье про оценку компаний, сразу скажу, что не ставил перед собой цели написать инвестиционный flashnote с глубокой проработкой. Хотел показать, что даже поверхностный расчет позволяет принять аргументированное решение. Вдохновил на это — рассказ человека с VC, который покупал акции на основе интуиции. Мне с интуицией особо не везло, а вот с калькулятором получалось лучше.

Важно понимать, что будущего не знает никто. А если кто-то знает, то никогда не скажет об этом. Поэтому первое правило любой инвестиции – диверсификация. Мы не знаем, как изменится курс валют, цены на сырье, инфляция. Именно поэтому, в инвестиционном портфеле важно иметь и экспортеров, и компании внутреннего сектора.

При выборе идей, мы можем или отыгрывать уже реализовавшиеся возможности:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

АФК СИСТЕМА. Разбор холдинга с помощью калькулятора
Оценивать компании сложно. Холдинги – еще сложнее, ведь это целая группа компаний. Но нам повезло, в России есть уникальный холдинг, большая часть компаний которого – публичная. АФК Система. Оценим ее методом составных частей.

Cразу скажу, что не ставил перед собой цели написать инвестиционный flashnote с глубокой проработкой. Но что я искренне хотел — так это показать, что даже поверхностный расчет позволяет понять структуру компании, потенциал, перспективы. Вдохновил на это — рассказ человека с VC, который покупал акции на основе интуиции. Мне с интуицией особо не везло, а вот с калькулятором получалось лучше.

Итак, поехали!

Разберем Систему по методу составных частей. По публичным компаниям возьмем рыночную оценку, непубличные сравним с конкурентами или применим мультипликатор EV/OBITDA=3.

------------
OIBDA – это операционная прибыль до вычета амортизации.

------------

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ну что там с долларом? По 50 или по 150?
После заморозки резервов Центрального банка, доллар стремительно ушел за сотню. На Московсой бирже максимальная цена была чуть больше 120. На международном рынке Forex во внерабочий для России день, восьмого марта, курс доходил до 158 рублей за доллар. Два дня назад доходил до 71, что дальше?

Кто не верит, что был курс 150 — пруф:

Слева FOREX, курс доходил до 158, справа Московская биржа — около 121

Доллар уже «не торт». Что отличает доллар образца 2021 года и 2022 в России?

· Ограничения покупку наличного доллара

· Комиссия за покупку безналичного доллара на бирже (12%) и космические спреды в банках (около 8% в обе стороны)

· Ограничения на снятие собственных долларов (только имеющиеся на счете на 9 марта и не более 10 тысяч)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сколько должен стоить доллар с научной точки зрения?
И в продолжение записи про доллар (https://smart-lab.ru/blog/792478.php), хочу поделиться с вами своими размышлениями, сколько же должен стоить доллар. С научной точки зрения

Есть масса способов расчета: денежная масса к резервам, сальдо платежного баланса. Про индекс Биг Мака помните? Я покажу расчет по методу Фишера. От него денег на банковском счете не прибавится, но как альтернативная версия валютной истерики — подойдет.

Так сколько же должен стоить вечнозеленый? Вопрос на миллион. Вариантов расчета – масса: сальдо платежного баланса, экономические модели, отношение денежной массы к резервам, и даже индекс Биг-Мака. К слову, 27-28 февраля сработало правило «денежная масса к резервам». На сообщении о заморозке половины резервов России, курсы в обменниках моментально удвоились.
А еще есть уравнение Фишера – оно показывает связь между темпом инфляции, номинальной и реальной ставками процента. Если просто, то идея в разнице реальных инфляций. При реальной инфляции в США в 4% и 12% в России, курс доллара к рублю должен вырасти на 8% (=12%-4%). Тогда расчетный курс такой:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость начала падать
За последние два дня сообщения от Авито, что квартиры из «избранного» подешевели — стали приходить заметно чаще. Цены на отдельные квартиры снижаются на 10-15%, а продавцы становятся сговорчивее.

Не так давно заголовки профильных СМИ пестрили сообщениями об ажиотажном спросе на недвижимость (https://www.dp.ru/a/2022/03/01/V_Peterburge_zafiksiroval). В последнюю неделю марта люди прекращали переговоры о продаже квартиры, а некоторые даже разрывали уже заключенные договоры задатка. Их можно понять: рубль ушел в пике, очереди в банкоматы, ограничения на валюту… Что делать с рублями? Будут ли они хоть что то стоять через месяц?

 Ответов на эти вопросы не было ни у кого. Я предположил, что цены на жилую недвижимость снизятся вслед за всеми рублевыми активами. Просто потому, что так уже много раз было. Вот пример сравнения графиков цен на недвижку и индекс акций:

Авто-репост. Читать в блоге >>>