Когда инвестор впервые смотрит на термальный комплекс, у него часто возникает простой вопрос: откуда в этом формате вообще может взяться высокая маржинальность.

Снаружи такой объект может восприниматься как «дорогой SPA с бассейнами и банями».

Но с точки зрения бизнеса это совсем другая конструкция. Термальный комплекс — это не просто недвижимость и не просто сервис. Это сервисный бизнес на базе недвижимости, где итоговая прибыль зависит сразу от нескольких слоев выручки и от качества операционного управления.

Именно поэтому сильные термальные проекты оценивают не только по площади здания, цене земли или эффектной визуализации. Их оценивают по тому, насколько грамотно в них собрана экономика:

• есть ли стабильный поток гостей;

• сколько денег приносит базовое посещение;

• какая доля гостей покупает дополнительные услуги;

• насколько хорошо объект зарабатывает в будни, а не только в выходные;

• как устроен контроль расходов;

• есть ли у команды опыт работы с таким форматом.

Для инвестора локация — это не второстепенный фактор, а одна из главных переменных доходности.
Можно долго обсуждать бренд, концепцию, формат бизнеса и маркетинг, но в основе почти всегда остается простой вопрос: почему именно здесь проект должен зарабатывать сильнее, чем в другой точке.

На рынке недвижимости и сервисных активов деньги обычно приходят туда, где сходятся сразу несколько факторов:

• растущее население;

• платежеспособный спрос;

• транспортная доступность;

• дефицит качественной инфраструктуры;

• понятный сценарий развития района на 3–7 лет вперед.

Именно поэтому Новая Москва сегодня заслуживает отдельного внимания. Это уже не «территория на вырост» и не абстрактное продолжение столицы, а крупная зона опережающего развития с понятной демографией, активным строительством и быстрым расширением городской инфраструктуры.

Многие инвесторы по инерции считают, что лучшая локация — это всегда «старая Москва» или максимально центральный район. Для части активов это действительно так. Но если речь идет о проекте, который зарабатывает на регулярном потоке клиентов, логика меняется.

В составе активов ЗПИФ Лахта находится компания, которая владеет и управляет действующим бизнесом термального комплекса, находящегося рядом с Лахта центром в Санкт Петербурге.

На балансе компании, кроме самого бизнеса, находится все имущество термального комплекса, включая здание и оборудование.

Всю прибыль от работы термального комплекса планируется распределять среди пайщиков.

Планируется продажа до 25-30% паев ЗПИФ Лахта в целях достройки главного бассейна термального комплекса, а также для высвобождения свободных средств в целях финансирования других проектов компании Антерра.

Обоснование цены продажи паев ЗПИФ «ГРИН ФЛОУ ЛАХТА ПАРК»

Цена продажи паев ЗПИФ Лахта определялась на основании сравнения с готовыми арендными бизнесами.

Часто стоимость готового арендного бизнеса оценивают в 10 годовых арендных потоков.

У компании, владеющей бизнесом термального комплекса Лахта Парк выручка за 2024 год составляла 280 млн. руб

Информация предназначена только для квалифицированных инвесторов

Инвестирование в недвижимость — это не только покупка квартиры или дома. Сегодня появилась возможность через Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) участвовать в строительстве дорогих коммерческих объектов, которые стоят миллиарды. Инструменты коллективного инвестирования позволяют войти в девелоперские проекты с относительно небольшими суммами и получать доход от их роста и эксплуатации.

Стоит отметить, что в Москве, да и во всей России, пока единицы девелоперских ЗПИФов, и их яркими представителями являются Гринфлоу Скандинавия и Ван Тауэр. Один из них связан с хилинг-концепцией, второй — с высокотехнологичным небоскрёбом в центре Москвы. Несмотря на внешние различия, оба актива являются яркими представителями нового поколения коллективных инвестиций и требуют детального разбора.

Мы решили сравнить эти два крупных московских проекта, чтобы разобраться в их особенностях. Что такие проекты предлагают инвесторам, какие преимущества и недостатки стоит учитывать при выборе и какой из этих проектов подойдёт именно вам, читайте в нашей статье.

В 2026 году коммерческая недвижимость остаётся одним из самых понятных способов сохранить и приумножить капитал, но вход «в объект целиком» доступен не всем: нужен крупный чек, время на управление, готовность держать актив годами и терпение на выходе.

Поэтому растёт интерес к коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость — когда инвестор заходит небольшой долей через фондовую конструкцию и получает доступ к объектам, которые раньше были «только для крупных».

Ниже — разбор, как меняется рынок коллективных инвестиций в 2026 году, какие форматы становятся сильнее, где риски и на что смотреть инвестору.

Деньги стали дороже, а требования к проектам — жёстче

Высокая ставка меняет рынок: слабые проекты не проходят по экономике, а сильные вынуждены быть прозрачнее. Инвесторы стали меньше верить «процентам» и больше смотрят на:

• денежный поток,

• сценарии,

• структуру,

• ликвидность.

Инвестиции редко «ломаются» из-за одной причины. Обычно это цепочка мелких ошибок: не проверили структуру, поверили в цифры без сценариев, не посмотрели расходы, не поняли, как выходить. 

Ниже — чек-лист, по которому квалифицированные инвесторы проверяют проекты до входа. 

Подходит для недвижимости, девелопмента, ЗПИФов, бизнес-проектов в wellness/healing.

Проверьте, что вы покупаете юридически:

• долю / пай / облигацию / договор займа / «участие»

• где закреплены ваши права (документ, а не переписка)

Проверьте, что является активом:

• недвижимость (участок, здание, права)

• доли в компаниях

• права требования

• денежные средства на счетах проекта

Проверьте структуру владения:

• на кого оформлен актив

• кто владеет проектной компанией

• кто контролирует деньги и ключевые сделки

Любая доходность должна раскладываться на источники.

В 2026 году коммерческая недвижимость снова стала полем для решений «на цифрах». Высокая ставка и осторожный спрос убрали иллюзию «куплю что угодно — вырастет». В выигрыше те, кто понимает, как именно объект зарабатывает, какие риски берёт и как будет выходить из позиции.

Ниже — практичные стратегии инвестора на 2026 год: как выбирать сегмент, на что смотреть в модели, где искать доходность и как использовать инструменты вроде ЗПИФ недвижимости для доступа к активам.

У коммерческой недвижимости есть три главных источника результата:

1. Денежный поток (аренда или выручка бизнеса, если объект сервисный).

2. Рост стоимости (если локация растёт, объект становится лучше, поток стабильнее).

3. Ликвидность (можно ли выйти без большого дисконта и за разумный срок).

На практике это означает: объект нужно оценивать не только «по цене за метр», а по модели дохода и сценариям.

Термальный комплекс — это не «недвижимость под аренду». Это сервисный бизнес на базе недвижимости, где прибыль зависит от потока гостей, среднего чека, доли допродаж и дисциплины расходов. Инвестору важно понимать именно эту механику: откуда берутся деньги, какие статьи дают маржу, и где чаще всего «ломается» финансовая модель.

Ниже — структура доходов термального комплекса на примере модели городских терм и wellness/healing-формата (как у Green Flow). Рассказываем простыми словами, но по сути, чтобы можно было использовать как чек-лист при оценке любого проекта.

Да, входной билет даёт базовый оборот. Но прибыль формируется, когда внутри выстроены четыре вещи:

• высокий и стабильный поток (включая будни)

• допродажи (SPA и гастро)

• повторяемость (абонементы и корпоративные пакеты)

• контроль расходов (инженерия и персонал)

Если в проекте есть только «вход» и больше ничего — это обычно слабая модель.

«Красные флаги» — это не про страх. Это про экономию денег и времени. Большинство потерь у частных инвесторов происходит не потому, что «рынок плохой», а потому что на входе не были проверены базовые вещи: что именно покупается, откуда деньги, кто управляет, какие риски, как выходить, и чем подтверждаются цифры.

Ниже — список красных флагов инвестиционного проекта.

Как выглядит: в модели стоят красивые проценты, но входные данные взяты «не из вашей реальности». Классический пример: считают Москву по чекам и спросу другого города, или берут средние цифры, не подходящие под локацию и формат.

Чем опасно: вся модель становится декоративной. Доходность может упасть в 1,5–2 раза от одной неверной вводной.

Что проверить:

• откуда взяты посещаемость, средний чек, доля допродаж (SPA/гастро);

• есть ли разделение будни/выходные;

• совпадает ли локация/класс аудитории с тем, откуда взяты цифры;

Формат «девелоперский ЗПИФ недвижимости» интересен тем, что даёт инвестору не только «арендную» доходность, а комбинацию трёх источников результата: рост стоимости актива на этапе строительства, рост цены пая и операционная прибыль после запуска. 

Именно так устроен кейс Green Flow Парк Скандинавия: инструмент торгуется на бирже (ПИФГРИНФЛО, ISIN RU000A109G79) и доступен только квалифицированным инвесторам.

Ниже — финансовая модель термального комплекса, собранная так, чтобы инвестор мог изучить предпосылки: откуда берётся диапазон 30–45% годовых, на каких показателях всё держится и что может повлиять на сценарий.

Для подтверждения будем использовать материалы проекта:

1й — Обоснование цены пая

2й — Инвестиционный разбор проекта

В типовой модели (и в логике, описанной для «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ») доход формируется из трёх компонентов:

Компонент A — девелоперский.