ЗПИФы недвижимости

Предыстория

🏠 Друзья, знаете, какой вопрос мне задают чаще всего, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость? «Как вложиться в хороший объект, чтобы не возиться с ремонтом, арендаторами и просрочками по платежам?»

💯 И вот мой честный ответ: покупать квартиру и пытаться на ней зарабатывать — не инвестиции, а полноценная вторая работа. Особенно если вы рассчитывали на «пассивный доход».

🔍 Но есть инструмент, который переворачивает подход к недвижимости с ног на голову. Это ЗПИФы коммерческой недвижимости — и сейчас я покажу, как они позволяют обычным инвесторам заходить в те проекты, доступ к которым раньше был только у крупного капитала.

🔑 Что такое ЗПИФ и зачем он вам?

📊 Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это способ коллективно вложиться в дорогостоящую недвижимость. По сути, вы не покупаете здание целиком, а становитесь совладельцем: получаете пай, а с ним — долю от арендного дохода и роста стоимости объекта.

💡 Это реальный актив, который работает на вас без вашего участия: не вы ищете арендатора, не вы устраняете протечку или судитесь с должниками. Этим занимается управляющая компания.

ЗПИФ ПАРУС-НОРДВЕЙ: комплексный обзор и фундаментальный анализ инвестиционной привлекательности

Основные характеристики фонда
ЗПИФ «ПАРУС-НОРДВЕЙ» представляет собой закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, владеющий единственным активом — логистическим комплексом NORDWAY в Санкт-Петербурге. Фонд торгуется на Московской бирже под тикером RU000A104KU3 и доступен исключительно квалифицированным инвесторам.

Ключевые параметры:
— Срок действия до 31 июля 2036 года
— Стоимость чистых активов: 4,77 млрд ₽ (июль 2025)
— Цена пая: 1 219 ₽ (рост +3,1% год к году)
— Доходность с учетом роста стоимости: 22,9–25,4% годовых (прогноз на 3–5 лет).
— Управляющая компания: PARUS Asset Management

Логистический комплекс NORDWAY расположен в промышленном кластере Шушары — одном из наиболее динамично развивающихся районов СПб. Комплекс класса А площадью 107 700 м².
Конкурентные преимущества объекта:
— Стратегическое расположение: 4 км от КАД, близость к Московскому шоссе

Кроме акций, облигаций, фондов денежного рынка на фондовом рынке представлены также фонды коммерческой недвижимости.

Самой крупной платформой для инвестиций в недвижимость является Парус (PARUS Asset Management). Более 25 лет компания строит, управляет и продает объекты коммерческой недвижимости, в настоящее время в портфеле управляющей компании 18 объектов общей стоимостью более 100 млрд ₽.

На фондовом рынке Парус представлен 7 закрытыми фондами. Одним из самых новых фондов является «Парус-Красноярск». Активом фонда является логистический парк класса «А» общей площадью 140 га, расположенным в д. Старцево (23 км от Красноярска) и рядом с федеральной трассой «Сибирь». Посмотрим подробнее параметры фонда.

Фонд: Парус Красноярск
Сайт: https://parus.properties/funds/krasnoyarsk
ISIN: RU000A108UH0
Валюта активов: рубль
Формирование: апрель 2025 г.
Цена за 1 пай: 900 ₽
Периодичность выплат: ежемесячно
Размер выплат: 9 ₽ на 1 пай (12%)
Имущество фонда: коммерческая недвижимость
Стоимость актива: 4,8 млрд.₽

Время от времени ко мне на разбор попадали разные ЗПИФы на недвижимость от Паруса. Теперь у инвесторов появилась возможность не выбирать отдельные фонды, а использовать всего один, включающий почти все доступные на текущий момент. Сегодня давайте разберемся в преимуществах фонда и его параметрах.

✅ Итак, «Парус Макс» — это комбинированный ЗПИФ, который включает сразу 6 монофондов от УК Парус. До конца 2025 года планируется добавить еще 3 новых, что обеспечит максимальную диверсификацию. Состав фонда на текущий момент выглядит так: 82% — это склады, 17% — офисы и 1% — денежные средства.

Офисные активы представлены фондом Парус-Двинцев (17%). Его мы разбирали отдельно. Складские включают почти в равных долях Nordway (17%), Сберлогистику (17%), OZON (11%), Парус-Красноярск (20%) и FM Logistic (17%). Преимущество фондов заключается в востребованности индустриальной недвижимости в эпоху дефицита объектов и бурного роста сегмента e-commerce. 

💰 Каждый монофонд является рентным и приносит постоянный денежный поток держателям. Причем дивиденды комбинированного Парус-Макс не облагаются налогом, автоматически реинвестируются, а комиссия УК почти отсутствует. Именно реинвест позволяет получать постоянный прирост стоимости чистых активов (СЧА), которая на 1 авугста 2025 года составляла 500 млн рублей. 

Друзья, привет! 👋

📣 Как вы знаете, по 6 фондам мы выплачиваем ежемесячный доход своим инвесторам (кроме Фонда фондов ПАРУС-МАКС, в котором происходит автоматическое реинвестирование доходов)

В конце каждого месяца мы формируем реестр инвесторов, кто получит доход.
Сегодня мы произвели выплату дохода инвесторам за июль 2025 года по паям в национальный расчетный депозитарий (НРД), который далее по цепочке отправляет денежные средства брокерам, а брокеры — инвесторам.

Как правило, зачисление на брокерские счета инвесторов происходит в течение 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~331 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за июнь 2025 г:

— ПАРУС-ОЗН: 70,87 ₽ (10,5% от 8 121 ₽)
— ПАРУС-СБЛ: 13,33 ₽ (10,7% от 1 489 ₽)
— ПАРУС-НОРД: 12,50 ₽ (12,3% от 1 219 ₽)
— ПАРУС-ЛОГ: 13,42 ₽ (13,7% от 1 171 ₽)
— ПАРУС-ДВН: 9,10 ₽ (11,8% от 928 ₽)
— ПАРУС-КРАС: 9,00 ₽ (12% от 900 ₽)

Доходность рассчитана от цены закрытия предыдущего дня.

💰На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 13.08:

🏪 Коммерческая недвижимость всегда была и продолжает оставаться одним из самых надёжных способов пассивного дохода, но для частного инвестора вход на этот рынок уже изначально сопряжен с целым рядом сложностей — начиная от минимального порога входа в этот бизнес, который зачастую для многих неподъёмный, и заканчивая разного рода рисками, брать на себя которые без соответствующих юридических компетенций — очень плохая затея.

Именно поэтому УК «Парус» нашла элегантное решение для частных инвесторов — ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), который объединяет преимущества рентных фондов и устраняет их ключевые недостатки. В этом фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS, сбалансированная по отраслям и объектам. Фактически в одном продукте мы получаем фонд, который вкладывается в другие фонды «Паруса», каждый из которых владеет отдельным объектом коммерческой недвижимости (офисы, склады) и распределяет арендный доход между пайщиками.

📊 По состоянию на 01.08.2025 состав ЗПИФ «Парус Макс» на 82% состоит из складской недвижимости, на 17% из офисной, и оставшийся 1% — это денежные средства. В разрезе монофондов картина получается следующей:

Я улучшил таблицу по биржевым ЗПИФам недвижимости, теперь пользоваться ей стало ещё эффективнее. Больше фондов, больше автоматизации, больше данных. На скрине можете увидеть сокращённое превью с частью данных.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть.

Давно мы не касались фондов недвижимости, предлагаю взглянуть на свежий ЗПИФ «Парус-Красноярск».

🤔Кстати, почему не касались? Последние 2 года ЗПИФы недвижимости лично мне были неинтересны: они проигрывали вкладам и облигациям. Плюс, в моем случае не было сильного смысла их покупать — у меня в портфеле недвижимость представлена «в натуральном виде».

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

Но сейчас сложно найти вклады выше 15%. Надежные облигации дают примерно столько же. Впереди — неопределенность с курсом рубля (лично я ставлю на постепенную девальвацию) и возможный вторичный разгон инфляционных процессов из-за накопленной денежной массы.

Короче, я и сам в этом году поглядываю в сторону недвижки. Разумеется, коммерческой. Однако порог входа в неё очень высок, плюс при покупке помещения добавляется куча хлопот — поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт, налоги...

ЗПИФы выглядят хорошей альтернативой. Особенно биржевые ЗПИФы, которые можно купить и отслеживать в брокерском приложении, и туда же получать регулярные выплаты.

Давно собирался разобрать всё то недвижимое, что у меня в портфеле, понять, почему недвижка отстаёт от целевой доли в портфеле и поделиться планами на ближайшее будущее.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,4 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

ЗПИФов на недвижимость на бирже не так много, я как раз собрал их все в крутую сводную таблицу, которую буду дорабатывать и актуализировать. Всего-навсего 23 штуки, если ничего не упустил, а ведь они рано или поздно заканчивают своё существование. Кроме того, время от времени появляются новые фонды.

Фонды недвижимости занимают 6,1% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 7,3%. Целевая доля в биржевом портфеле 10%. Как видите, я упустил их из виду, сосредоточившись больше на акциях и облигациях, но планирую постепенно исправиться. В последнее время как раз стал наращивать долю.

Глава УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Черных в интервью «Ъ» заявила, что обычно компания закрывает одну-две сделки с недвижимостью в месяц. Периодически этот показатель доходит до пяти сделок в месяц, однако за первое полугодие 2025-го всего было закрыто шесть сделок: два склада в Подмосковье, складской комплекс «Обухово», складские комплексы в Саратове, Новосибирске и Ленобласти.

Всего же в этом году она не исключает выхода на рынок нескольких качественных объектов на сумму 100 млрд руб. Под эти проекты компания намерены привлечь от клиентов по итогам 2025 года 100 млрд руб. «Поэтому цифра 33 млрд руб. по итогам полугодия, несмотря на рост на 36%, нам кажется недостаточной. Сказался эффект высоких ставок по депозитам, которые мы видели в начале года. Весь первый квартал у многих банков доходности по коротким и среднесрочным вкладам держались выше уровня 20% годовых»,— заявила госпожа Черных.

Недвижимость инвестиционного качества не может приносить свыше 20% годовых рентной доходности, отметила руководитель компании.

🏠 Капитал растёт с каждым месяцем, конечно, встаёт вопрос диверсификации и получения более стабильно-прогнозируемого дохода. Поэтому начал изучать ЗПИФ, всё-таки статус квалифицированного инвестора позволяет припарковывать свои деньги в этот финансовый актив. Ни в коем случае не хочу принижать рынок акций или облигаций, но у меня стоит задача диверсифицировать свой портфель (то есть разнообразить наполнение в нём различных фин. инструментов) и получить стабильный денежный поток от актива (ежемесячная рента+рост актива, мне вполне подходит). Выбор пал Парус-Красноярск, давайте я подробно расскажу вам о своём новичке в портфеле:

⛵️ PARUS Asset Management — крупнейшая независимая платформа для коллективных инвестиций. Более 25 лет команда строит, управляет и продаёт объекты коммерческой недвижимости, сегодня в портфеле УК 18 топовых объектов общей стоимостью более 100₽ млрд. Также УК победитель премии CRE MOSCOW AWARDS 2025 в номинации «Лучшая управляющая компания» (берут второй год подряд награду).

Паи фонда торгуются на бирже, ISIN RU000A1092L4.

В рамках июля 2025 г. доход на пай составил 977 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 30%. Причины: 

— часть арендаторов внесли авансовые платежи,

— арендаторы частично погасили долг перед фондом в части возмещения коммунальных расходов, 

— отсутствовали запланированные в финансовой модели расходы на капитальный ремонт, 

— образовался долг фонда перед Aktivo (не были возмещены все понесенные расходы на эксплуатацию и ремонт). 

«Активо один»: 4,9 ₽
«Активо два»: 24,3 ₽
«Активо пять»: 4 839 ₽
«Активо шесть»: 2 084 ₽
«Активо десять»: 4 729 ₽
«Активо одиннадцать»: 2 818 ₽
«Активо двенадцать»: 557 ₽
«Активо четырнадцать»: 3 506 ₽
«Активо пятнадцать»: 1 519 ₽
«Активо шестнадцать»: 2 246 ₽
«Активо семнадцать»: 1 185 ₽
«Активо восемнадцать»: 3 161 ₽
«Активо девятнадцать»: 1 007 ₽
«Активо двадцать»: 977 ₽
«Активо двадцать один»: 2 103 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Фактическое перечисление дохода будет произведено на ваш счет в течение 30 календарных дней.

Имею вам сказать, что наконец-то доделал и потестировал сводную таблицу по биржевым ЗПИФам недвижимости, которые платят дивиденды. На скрине вы можете увидеть сокращённое превью.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,4 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

А по ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Фонды недвижимости, которые платят дивиденды, их ISIN, количество выплат в год, разные другие параметры, краткий комментарий (добавлял для себя лично, но тоже можете почитать, решил оставить) и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался, но комментарии и пожелания пишите, вдруг получится их учесть.

1. Суть и структура фондов PARUS
— Модель «1 фонд = 1 объект»: Каждый фонд владеет конкретным объектом коммерческой недвижимости (офисы, склады, ТЦ класса А). Это обеспечивает прозрачность: инвестор точно знает, чем владеет. Примеры:
— ПАРУС-ОЗН: логистический центр Ozon (70 000 м², Тверская обл.) .
— ПАРУС-ДВН: бизнес-центр «Двинцев» в Москве (56 882 м²) .
— ПАРУС-СБЛ: склад СберЛогистики .
— Тип фондов: Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Паи торгуются на Московской бирже, но только для квалифицированных инвесторов (требуется статус от брокера) .
— Управляющая компания: PARUS Asset Management (25+ лет опыта, портфель 18 объектов стоимостью >100 млрд ₽) .

2. Как фонды зарабатывают? Основные источники дохода
Фонды генерируют прибыль через аренду и рост стоимости активов:
— Арендный поток:
— Долгосрочные договоры (10+ лет) с крупными арендаторами: Ozon, СберЛогистика, FM Logistic и др. .
— Ежегодная индексация ставок: 4-9% в зависимости от фонда .
— Стабильные выплаты: 95% фондов PARUS выплачивают доход ежемесячно.

Друзья, привет!👋

В рамках подготовки к запуску ЗПИФ «ПАРУС-ТРИУМФ» мы посетили торгово-развлекательный центр «Триумф Молл» в Саратове и хотели бы поделиться своими наблюдениями.

🛒Этот ТЦ отличается своим масштабом и продуманной организацией пространства. На его территории работает 165 арендаторов, что обеспечивает покупателям широкий выбор товаров и услуг. Особого внимания заслуживает эксклюзивное присутствие магазина «Золотое Яблоко», которого нет в других торговых центрах города.

«Триумф Молл» предлагает самый разнообразный набор fashion-брендов в Саратове.
А по словам местных таксистов, кинотеатр здесь — один из лучших в городе. 😊

Для многих брендов присутствие в этом ТЦ — это важная часть имиджа и позиционирования.

Общая площадь арендуемых помещений составляет 30 500 кв. м, и, что особенно примечательно, свободных площадей нет — спрос среди арендаторов остается стабильно высоким.

Друзья, привет!

Вот и подходит к концу июль, а значит, наступает важный момент для тех, кто хочет получить доход за июнь.

Сегодня, 30 июля, — последний день, когда можно успеть купить паи и попасть в реестр инвесторов, которым будет начислен доход.

Как это работает❓

Каждый месяц список получателей дохода формируется в последний рабочий день месяца.
Но важно помнить: чтобы ваше имя оказалось в этом списке, право собственности на паи должно быть уже зарегистрировано. А регистрация происходит на следующий рабочий день после покупки (по правилу Т+1).

Например:
🔹 Если вы купите паи сегодня (30 июля), сделка будет оформлена завтра (31 июля).
🔹 Значит, вы успеете попасть в июльский реестр и получите доход за июнь.

Что можно купить прямо сейчас❓

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 30.07:
✔ ПАРУС-МАКС — 157 млн руб. (118 297 паёв) по 1 304 ₽ за пай
✔ ПАРУС-КРАС — 60 млн руб. (67 844 паёв) по 900 ₽ за пай

Приветствую, дорогие друзья. На рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость появились новости.

«Парус-Двинцев» — всё

Сегодня УК «Парус» разместила на бирже последнюю партию паёв ЗПИФ «Парус-Двн», в состав которого включен одноименный бизнес-центр в Москве, в размере 500 млн рублей. Общий объем торгов составил 550 млн рублей, а спрос в стакане в моменте перед размещением превышал 700 млн рублей. Признавайтесь, кто из моих читателей принимал участие в последнем размещении?

Пока все внимательно следят за геополитикой и возможными санкциями, консервативные инвесторы наслаждаются ростом своих портфелей в период данной турбулентности. Трамп, как я неоднократно писал, личность очень непредсказуемая, он говорит одно, делает другое, а думает третье. И в таких условиях ставить все на «зеро» (акции), как минимум, рискованно. Должна быть определенная доля консервативных инструментов, тем более на цикле снижения ключевой ставки.

💼 Поэтому я продолжаю формировать свой консервативный портфель, который денежным потоком гасит одну ипотеку на 100% и вторую ипотеку на 70%. Еще немного и можно будет вообще не думать о ежемесячных платежах банкам. Во вчерашнем большом вебинаре для нашего клуба  (запись уже доступна) я детально разобрал список активов (облигации, ЗПИФы недвижимости, акции), которые держу в ипотечном портфеле и активно докупаю, а также его пропорции.

📈 За последние 12 месяцев доходность портфеля (с учетом всех полученных выплат) почти достигла 21% годовых с максимальной просадкой в -5%.

Друзья,

за считанные секунды с начала торгов мы продали финальную партию фонда  «ПАРУС-ДВН»

Объем партии составил: 500 млн ₽
Цена пая: 910 ₽.

При этом спрос составил более чем 700 млн ₽

Несколько фактов о фонде:

✅ Это первый фонд PARUS в объекте которого был не склад, а БЦ. А еще он самый большой по стоимости объекта.
✅ На CRE AWARDS 2009 «Двинцев» завоевал «Золотой кирпич» в номинации «Лучший бизнес-центр класса А» .
✅ «Двинцев» — это объект, который был полностью построен и спроектирован Central Properties.

❗️Глубину заявок на покупку можно было наблюдать в режиме реального времени в стакане на нашем сайте.

Ваш PARUS AM!🟢


📌Инструмент только для квалифицированных инвесторов

Что за комиссия

• 5% при дополнительной выдаче паёв «Парус-Красноярск», «Парус-Двинцев», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей»;
• 2% при погашении основного долга по кредиту (без учета процентов) для «Парус-Озн» и «Парус-СБЛ»;
• 0% комиссии за привлечение денег / погашение кредита в «Парус-Макс».

Друзья, привет! 👋

📣 28 июня мы приняли участие в масштабной офлайн конференции «Smart-Lab Conf 2025».

🟢 На мероприятии Денис Степанов и Алексей Сивяков выступили на сессии «Короли российской недвижимости», на которой рассказали, чем привлекательны инвестиции в недвижимость, и дали прогнозы, каких значений достигнет этот сегмент в ближайшие годы.

🎬 В конце сессии нам поступило много вопросов через приложение Смартлаб, а также по QR во время выступления.
Решили ответить на все вопросы, засняв отдельное интервью с нашими спикерами и модератором сессии Владимиром Жоковым.

Ниже делимся с вами ссылками на материалы:

📍 Сессия «Короли российской недвижимости»: vkvideo.ru/video-53159866_456240111

📍 Презентация с сессии — disk.yandex.ru/i/UdD764hpDUBEYg

📍 Интервью с ответами на ваши вопросы — vk.com/video-226175879_456239186

Те, кто был на конференции, расскажите о своих впечатления в комментариях :)

До новых встреч!
Ваш PARUS AM!💚

100% на вознаграждения и расходы

Если вы инвестируете в ЗПИФ недвижимости, то могли не заметить, что правилами доверительного управления могут быть предусмотрены комиссии и расходы, связанные с доверительным управлением, пугающих размеров, обычное дело комиссия 50% от СЧА на расходы, связанные с доверительным управлением (и это не считая вознаграждение за управление), а есть случаи максимальных предусмотренных расходов на уровне 90-100%. Означает ли это, что в какой-то момент управляющая компания просто сможет легально забрать (или отдать «кому надо за услуги») все имущество фонда?