Денис, в 24 году на ставке 21 было возможно долг обслуживать, потом хомяки увидели падение котировок и решили, что при ставке на 7% ниже вдр...
Воробьев Артем, Ты не понимаешь главного: застройщики никогда не кредитуются под чистую ставку ЦБ. Они работают по системе проектного финансирования, где процент по кредиту напрямую зависит от наполнения эскроу-счетов.
Для застройщика в банке всегда действуют две ставки:
Базовая ставка (Ключевая ставка ЦБ + 3–5%). То есть в районе 25–26%.
Специальная ставка (обычно 3–6%).
Как это работало в 2024 году:
Пока шла массовая льготная ипотека, люди сметали квартиры, и деньги покупателей тоннами ложились на эскроу-счета. По закону, если сумма на эскроу полностью покрывает размер выданного кредита, банк обязан снизить застройщику ставку до специальной — тех самых 4–6%. «Самолет» продавал так много, что эскроу-счета были забиты, и реальный процент по кредитам для компании был копеечным. Им было плевать на высокую ставку ЦБ, потому что они платили по минимальному льготному тарифу.
Что произошло сейчас:
Льготную ипотеку отменили, продажи встали, приток денег на эскроу-счета иссяк. По условиям договоров, как только объем денег на эскроу падает и перестает покрывать долг, банк автоматически переводит застройщика со специальной ставки на базовую коммерческую.
В итоге для «Самолета» ставка по миллиардным кредитам в один миг взлетела с 5% до полных 25–26%. Платить в 5 раз больше по общему долгу под 750 миллиардов рублей при нулевых продажах не сможет ни один бизнес.
Паника на рынке началась не из-за графиков, а потому что руководство «Самолета» само официально пошло в правительство умолять о выделении 50 миллиардов рублей господдержки под залог акций. Топ-менеджмент фактически расписался в том, что компания на грани дефолта и не может сама обслуживать долги. Минфин в помощи демонстративно отказал. Крупные фонды это увидели, посчитали риски пустых эскроу-счетов и первыми вышли из бумаги. Розничные инвесторы просто побежали следом.
Ну а самые умные вышли ещё когда стало понятно что Шойгу впал в немилость, в те времена когда силовики зашли в Минобороны и начали арестовывать генералов из команды Шойгу.