ПИК СЗ акции

#залечьнадновбрюгге

Российские застройщики последние пару лет жили с практически недоступной рыночной ипотекой, но спрос продолжала поддерживать семейная ипотека. Теперь условия программы постепенно ужесточаются, и для отрасли начинается гораздо более интересный период.

С 1 октября ставка по семейной ипотеке становится менее универсальной и сильнее зависит от количества детей и региона. Для семей с одним ребенком условия заметно ухудшаются. А именно такие заемщики последние годы составляли значительную часть покупателей новостроек.

Для застройщиков ипотека важна не только потому, что кто-то должен купить квартиру. Чем медленнее идут продажи, тем медленнее наполняются счета эскроу. Чем хуже покрытие проектного кредита средствами покупателей, тем дороже для девелопера становятся деньги банка.

Поэтому сейчас недостаточно посмотреть на рост выручки и сказать, что у компании все хорошо. Намного интереснее смотреть на долг, эскроу, проценты и реальный денежный поток.

АПРИ внешне растет неплохо: выручка за полугодие +30% до 12 млрд руб.

Высокая ставка сильнее всего бьет по стройке.

▶️Строительство оказалось одной из самых чувствительных к высокой ставке отраслей экономики. К такому выводу пришли авторы исследования в научном журнале «Деньги и кредит» от ЦБ.

Что исследовали и к чему пришли:

⬛️Авторы посмотрели, как изменение процентной ставки влияетна девять крупных отраслей экономики на данных мониторинга предприятий с января 2002 года по июнь 2025 года.

⬛️Самая сильная реакция оказалась у строительства, торговли, обрабатывающей промышленности и сферы услуг. Слабее всего ставка действует на энергетику, водоснабжение и сельское хозяйство.

⬛️Если смотреть на суммарное изменение спроса, выпуска и цен на горизонте 49 месяцев после процентного шока,строительство выбивается сильнее остальных.

⬛️Интегральный показатель для отрасли составил 97,6 пункта при среднем значении по девяти отраслям 53,1 пункта. Реакция строительства примерно на 84% выше среднего уровня. Для сравнения, у торговли показатель составил 71,6 пункта, сферы услуг — 65,6, обрабатывающей промышленности — 63,4.

Всё интересное, что попадает в поле моего зрения, разбираю в Telegram и Макс — подписывайтесь, чтобы не пропустить следующие обзоры.

ЛСР
Отчёт за 1 пол. 2026г
Выручка 97,1 млрд рублей, +1% г/г
Валовая прибыль 31,4 млрд.
Дальше — самое интересное
«Прочие расходы»: «Обесценение долей в выбывшем дочернем предприятии — (46 805)» в миллионах рублей.
Дочка продана «прочей связанной стороне» за 2,95 млрд рублей,.. . 
Хотя только на счетах проданной дочки 20 млрд руб.
Т.е. продажа неизвестно кому в разы дешевле справедливой цены
Поэтому капитал за полгода сократился с 133,4 до 72,9 млрд, на 45%.
Деньги на счетах упали с 27,7 до 5,4 млрд.
Краткосрочные кредиты выросли с 35,9 до 57,3 млрд. 

Думаю,
все здравомыслящие люди понимают, что девелоперский бизнес — самый закрытый и непрозрачный.

Непрозрачность девелоперского бизнеса в России носит структурный характер и обусловлена многими причинами:

Крупные банки пересмотрели подход к оценке рисков. Раньше кредитные комитеты легче согласовывали деньги на участки под будущие жилые комплексы. Теперь финансовую модель каждого проекта изучают дольше и тщательнее. Если она не подходит, могут дать деньги на менее выгодных условиях или отказать.

Для банков стал важнее показатель обеспеченности кредита будущими поступлениями. Но говорить, что банки вообще не хотят кредитовать, нельзя, просто риски стали оценивать иначе.

Как отметила директор по управлению капиталом девелопера «Колди» Юлия Щедрина, ситуация зависит от банка, проекта и структуры сделки. Системного ужесточения нет. Застройщики с проработанными продуктами и прозрачной моделью продолжают получать кредиты. Отказы получают те, кто не может обосновать финансовую логику, сроки и подтвердить градостроительные параметры.

На российском рынке есть действительно проклятые отрасли, ранее это была золотодобыча.Полюс Золото — отказ от дивидендов до 30 года, Петропавловск — с ГПБ банком, санкциями, переходом прав к УГМК и уходом с биржи, ЮГК — с арестом акций Струкова, Полиметал — со своей редомиляцией в Казахстан, продажей части компании Мангазее и уходом с Мосбиржи, Селигдар — со своими золотыми облигациями и огромными долгами, ЛенЗолото — которое «опустошил» Полюс и другие. Ну а теперь у нас появилась новая проклятая отрасль — это стройка.

У застройщиков своя «золотая» коллекция: долги, ставки, проектное финансирование и мажоритарии. Сегодня Самолет снова напомнил, почему этот сектор находится под сильным давлением.

🟢Самолет. За первое полугодие выручка упала на 31% до 117,4 млрд руб., чистый убыток — 22,3 млрд. Кредиты на конец июня — около 773 млрд. Сбер на конец 2025 года был крупнейшим кредитором: 274,2 млрд руб., или 30,6% задолженности. Сейчас обсуждается реструктуризация, один из вариантов — передача банку управления проектными компаниями. Если денежные потоки проектов окажутся под более жестким контролем банков, для держателей долга группы это отдельный риск.

Собрал таблицу по 6 девелоперам за 1 полугодие 2026 года:

ПИК, Самолёт, А101, Эталон, ДАРС и АПРИ. (удобно сравнивать, 2 крупных, 2 средних, и 2 региональных)

В таблице суммарная выручка снизилась с 654 млрд ₽ до 549 млрд ₽.

Это примерно -16% год к году.

Чистая прибыль изменилась сильнее.

За 6М 2025 в таблице было +34,6 млрд ₽ прибыли.

За 6М 2026 уже -13,8 млрд ₽ убытка.

Важная оговорка.

Выручку, EBITDA и чистую прибыль я сравниваю за 6М 2026 против 6М 2025.

Debt / Equity — это балансовый показатель. Его сравниваю на две даты: 30.06.2026 против 31.12.2025.

То есть по долговой нагрузке смотрю, как изменился баланс за первое полугодие 2026 года.

ПИК

Выручка: 290,1 млрд ₽ против 328,1 млрд ₽.

Это -11,6%.

EBITDA: 49,2 млрд ₽ против 59,6 млрд ₽.

Чистая прибыль: 14,7 млрд ₽ против 32,0 млрд ₽.

Debt / Equity на 30.06.2026: 2,06х.

На конец 2025 года было 1,99х.

ПИК остаётся крупнейшей компанией в таблице, но прибыль упала больше чем в 2 раза.

🌍 Европейские биржи с конца 2020 года потеряли публичных девелоперов и владельцев недвижимости совокупной капитализацией больше €81 млрд. По данным европейской ассоциации EPRA, рынок покинул уже 61 арендодатель и около десятка девелоперов жилья — либо через слияния с другими публичными игроками, либо через делистинги. В Великобритании биржу покинули 49 компаний с 2017 года.

💸 Причина прозаична: акции европейских девелоперов и владельцев недвижимости уже давно торгуются ниже стоимости портфелей проектов, а после инфляционного шока 2022 года и роста стоимости заимствований разрыв только увеличился.

👇 Несколько примеров:

🔹 Английский девелопер Redrow в Великобритании был поглощён конкурентом Barratt и покинул биржу в августе 2024 года — вместе они образовали крупнейшего жилищного девелопера страны по объёму, Barratt Redrow.

🔹 GIEAG Immobilien в Германии добровольно ушёл с Франкфуртской биржи в 2024 году — руководство прямо сослалось на сложную конъюнктуру рынка недвижимости и издержки на поддержание публичного статуса.

Сравнил крупнейших застройщиков по МСФО за 6 месяцев 2026 года

За последние дни сделал разбор нескольких застройщиков и решил свести результаты в одну таблицу, чтобы было проще сравнивать компании между собой.

Всех эмитентов оценивал по одной и той же методологии с помощью ИИ. Смотрел на 5 основных блоков:

долговую нагрузку и проектный долг;
покрытие процентов и маржинальность;
ликвидность и риск рефинансирования;
качество и диверсификацию проектов / продажи;
качественные риски.

Каждый блок оценивался по шкале от 0 до 5, после чего рассчитывалась итоговая оценка с учетом веса каждого параметра.

Что получилось:

Интересно, что итоговый рейтинг получается не совсем таким, каким его можно было бы представить, просто посмотрев на размер компании или известность бренда.

Например, у части застройщиков сильный проектный портфель и хорошие продажи, но одновременно слабая ликвидность или высокая долговая нагрузка. У других наоборот — долговая ситуация выглядит спокойнее, но есть вопросы к качеству бизнеса или отдельным проектам.

Банк России предлагает ограничить максимальный срок рассрочки на жильё тремя годами после ввода дома в эксплуатацию.

ЦБ указывает, что рассрочка во многом схожа с ипотечным кредитом, ее широкое распространение может приводить к скрытому увеличению долговой нагрузки граждан, а также к снижению уровня защиты их прав и гарантий в сравнении с предусмотренными на рынке потребительского кредитования.

cbr.ru/press/event/?id=32834

realty.ria.ru/20260914/tsb-2117617287.html

• уход крупнейшего застройщика может снизить привлекательность строительного сектора для долгосрочных вложений
• за ПИКом могут последовать и другие застройщики

ПИК забирают у миноритариев по 551,40 при оценке сектора от 1 327 рублей за акциюЗаписали по этому разбору видео на 15 минут: ПИК забирают у...

Записали по этому разбору видео на 15 минут: ПИК забирают у миноритариев по 551 рубль. Считаем, сколько он стоит на самом деле

ПИК уходит с биржи, и за одну и ту же акцию объявлены две цены. 551,40 рубля получат те, у кого бумаги просто спишут. 537,90 достанется тем, кто проголосует против делистинга. Обе ниже рынка: накануне объявления акция стоила 571,80. Ниже капитала, который составляет 644,20 рубля на акцию. По мультипликаторам сопоставимых конкурентов, посчитанным с поправкой на эскроу, акция стоит от 1 327 до 1 536 рублей. Акционер, собравший 98%, платит за контроль не премию, а дисконт.

Двадцатого октября бумаги спишут у всех, кто останется в реестре

4 сентября АО «Недвижимые активы», контролирующее вместе с аффилированными лицами 98,0071% ПИКа, направило требование о выкупе оставшихся акций по 551,40 рубля. Дата фиксации владельцев выкупаемых бумаг назначена на 20 октября. Это статья 84.8 закона об акционерных обществах. Согласия миноритариев она не требует, отказаться нельзя, и голосование на собрании здесь не значит ничего.

1️⃣ Индекс Мосбиржи $IMOEX 8 сентября впервые с 13 августа поднимался выше 2300 пунктов, до 2305 пунктов на пике, на фоне переговоров России и США.

К закрытию скорректировался до 2274,08 пункта, +0,4% за день, а с 27 августа рост превысил 11%.
Инвесторы объяснили откат фиксацией прибыли на круглой отметке и ожиданием решения ЦБ по ставке 14%.
Лидером роста с 27 августа стал Лукойл $LKOH, подорожавший почти на 25% на фоне ралли Brent выше 99$ за баррель.

Откат от круглой отметки на фоне жесткой политики ЦБ показывает, что рынок пока не готов закрепиться выше 2300 пунктов без новых сильных драйверов.

2️⃣ Московская биржа с 20 октября полностью останавливаетторгиакциями ПИК$PIKK .

16 октября — последний день торгов для розницы в режиме Т+1, 17-19 октября бумаги доступны только профучастникам.
Делистинг запущен после того как мажоритарий «Недвижимые активы» превысил порог 95% (сейчас 98%), что дает право принудительного выкупа оставшихся бумаг по 551,4 ₽ за акцию.

Точные даты остановки торгов делают уход ПИК с биржи необратимым и оставляют несогласным миноритариям все меньше времени продать бумаги на рынке.

В соответствии с Правилами проведения торгов на фондовом рынке, рынке депозитов и рынке кредитов Публичного акционерного общества «Московская Биржа ММВБ-РТС» и в связи с предстоящим проведением выкупа ценных бумаг, при подаче заявок на заключение сделок со следующими ценными бумагами:

• С 09.09.2026 по 16.10.2026 допустимыми являются коды расчетов, предусматривающие исполнение сделок не позднее 16.10.2026. (последний торговый день в стакане T+1 — 15.10.2026)

• С 17.10.2026 по 19.10.2026 допустимыми кодами расчетов являются Т0 и Z0.

• С 20.10.2026 нет допустимых кодов расчетов.

✅ Как я и прогнозировал. Теперь буду пытаться расшифровать ситуацию внутри компании на основе отчётности по РСБУ — ее ПИК обязан публиковать пока не перерегистрируется из ПАО в ЗАО.

☝️Такое тоже возможно, и это логичное продолжение истории.

Dragon2, в бкс бы и написали, у них поддержка оперативная и качественная, все расскажут

Впервые сталкиваюсь с выкупом акций. Подскажите алгоритм действий с брокером. Всё пройдёт автоматически, без подачи брокеру заявления? Комис...