Как оценить стоимость частного дома

В прошлом постила о сравнении первички и вторички. Справедливый вопрос получила на счет частного дома. Попробовала примерно набросать основные моменты, на что обратить внимание.

Имхо, частный дом – это счастье несравнимое), и воспитать нормальное пространственное мышление можно только вырастая там…

Вариантов приобретения дома рассмотрим три:

1)      Строительство с нуля

2)      Покупка новостроя

3)      Покупка вторички

 ***

При строительстве с нуля главное, правильно оценить свои возможности. Имхо, построить нормальный дом можно, если отслеживать процесс постоянно, в идеале – самостоятельно. Обладать соответствующими знаниями в области капитального строительства. Или… иметь такое доверенное лицо – прораба-бригадира в одном лице, которое имеет и знания, и представляет Ваши интересы при строительстве.  «Группа товарищей с Главным» — не тот случай.

Первое, покупка земли, оценка его качества (рельеф, грунт, грунтовые воды…), локализации, обеспеченность коммуникациями.

Второе, проект. Разрешительная документация.

Третье капитальные работы: фундамент стены, кровля.

Далее, монтаж систем водоснабжения и канализации, отопления и вентиляции, электроснабжения. Отделка. Покупка и монтаж бытового, сантех- и проч. оборудования.

Как рассчитать всё это в деньгах? При составлении проекта может быть указана сметная стоимость. В любом случае нужна самостоятельная поправка на текущий момент (инфляция, непредвиденные…). Смело можно множить на два, и не забыть, что кроме материалов, есть еще затраты на механизированные работы, зарплаты рабочим и тп услуги.

               ***

               Покупка новостроя. Смотрим то же, что при оценке участка нового строительства. Локализация (близость к транспортным развязкам, к городу…охрана, коммунальное обеспечение, регистрация), инфраструктура (близость школ, больниц, поликлиник, магазинов…), почва, грунтовые воды, скважины, выгребные ямы… Если всё устраивает, считаем квадратуру жилых помещения – как в квартире…, для сопоставимости цен (комнаты, межкомнатные пространства, кухня, санузлы). Эти квадраты можно оценивать по рыночным ценам первички в бетоне. Остальные помещения: подсобки, бани-постирочные.., бильярдные, бассейны, лестничные пролеты, мансарды, оранжереи – идет с дисконтом до 50 процентов (нужно смотреть по качеству- в каждом отдельном случае). Далее, по калькулятору он-лайн примерная стоимость отделки «под ключ».  Плюсом стоимость земли и благоустройства, доп оборудования и коммуникаций/сетей.

***

Вторичка. Как и при оценке квартир, важно учитывать материал стен и степень износа, это очевидно.
При чем, каждый отдельный дом – свой частный случай, поскольку, кап ремонт становится заботой не управляющей компании, а собственника.

Для примера – вот ссылки по качествам материалов и износу жилья.
www.cian.ru/stati-skolko-prostoit-vash-dom-218279/
spbhomes.ru/science/monolitnyj-dom-plyusy-i-minusy/
clcl.ru/vodopogloshchenie-kirpichei-kirpich-osnovnye-svoistva-kirpicha-vodopogloshchenie-silikatnogo-kirpicha-po-mas/

В статьях, конечно, приведена полезная информация. Но не могу не сделать кое-какие поправки:

1)      по советским нормам срок службы панелек-пятиэтажек всегда был 25 лет. Я это знала ещё в семь лет (мой отец был строителем), т к мы жили в таком доме, и на тот момент дому было уже 15! Почему то для меня это было важно), поэтому запомнилось… Тут, вдруг срок «вырос» до 100…Вот Постановление Совмина 1072 от 22.10.90г: Здания сборно-щитовые… расчет амортизации на 30 лет…, кирпич, шлакоблоки, ж/б и бетонные перекрытия – 100лет…. Кирпич толщиной в 1,5-2,5 кирпича – 125 лет, кирпич в 2,5-3,5 кирпича 140 лет. Монолита тогда не было…мы брали по зарубежным стандартам – по минимуму 150 лет, это цельномонолит.

2)      панельки – это здание, где всё держится на крючках, такой карточный домик, который может сложиться при любом случае, как и каркасно-монолитный в соответствующем исполнении…

3)      теплоизоляция в монолитном доме – должным образом – обеспечивается дополнительным утеплением наружных стен…  это может быть пенополистерол… если застройщик не соблюдает такого обязательного требования, это минус ему, а не монолитному домостроению.

4)      Кирпичные дома, на поверку, холоднее в нашем климате, что объясняется свойством удерживать влагу, … быстро остывает – долго нагревается и плохо удерживает тепло.

Во вторичке, кроме вышеуказанного, можно ориентироваться на кадастровую стоимость (часто она «завязана» только каркасе… стенах в бетоне), но учитывает износ. Тогда плюсуем стоимость отделки по он-лайн калькулятору, и кадастровую стоимость земли, плюсом пойдет благоустройство, скважины и доп оборудование (в доме и на территории), коммуникации (внутри и на территории), пристройки и хоз.здания. 
***
Рыночная коньюнктура вносит, как всегда, свои коррективы — так же учитываем, считаем, сравниваем.