Блог им. TSAndrey

Дешевая ипотека это возможность.

Сейчас минимальная ставка ЦБ за всю историю 4,25%, а история нашего государства говорит о том, что эта ставка не надолго, она может подниматься до 15 и более процентов. Сейчас ипотека 6,1% этот же банк берет деньги под 4,5%. Имея полностью сумму ипотека может свестись к 1,6 %, но появляется поле для маневра при неблагоприятном стечении обстоятельств, при том что в нашей экономике ох как все сложно. Я думаю сейчас есть смысл выйти из всех активов взять ипотеку и положить оставшуюся сумму под процент в этом же банке. Если в нашем государстве все будет хорошо то квартиры подорожают а если будет все хреново, то ставка будет другой, например как в Турции. Можно ещё заработать на ипотеке.а может появится возможность купить активы в 2-3 раза дешевле. Ну и цена квартиры лет через 10 уж точно не упадет, а вырастет, ведь инфляция накапливается во всем мире и ни куда не пропадет, она просто спит и набирает силы для прыжка. Соответственно я думаю сейчас есть относительно безрисковая возможность сохранить и приумножить.
★5
90 комментариев
Через 10 лет спрос на квартиры упадёт, на рынке будут покупатели поколения 90-ых и 2000-ых, которые не изобилуют количеством. Сейчас на фоне короноистерии и низких ставок своеобразный пузырь рынка недвижимости, это значит рано или поздно он снова лопнет, квартиры потеряют в цене, ипотечные ставки снова вырастут, а потом ещё и рубль девальвируется. Такая ситуация в Москве, Киеве и Санкт-Петербурге, нельзя сейчас покупать недвижимость в ипотеку в этих городах, пока цены на пиках.

Лучший вариант это продолжать копить валютные сбережения, необязательно играть ими на ценных бумагах, а через несколько лет воспользоваться низкими ценами и девальвацией, купить квартиру также дёшево, как в 2017-ом году, на дне рынка недвижимости.
avatar
Cookie Monster, Да, покупателей будет меньше, но и жильё построенное ещё при СССР ветшает. Вокруг полно жилой недвижимости которой более 40 лет. И уже сейчас молодые избегают покупать старое.
avatar
Alchemist01, избегают покупать старое — все в цене.
а цена это место, место и место.
avatar
«цена квартиры лет через 10 уж точно не упадет»- да ладно:))) цена квартиры будет такой, чтобы среднестатистический мог ее с кое-как купить. повысят ставку — упадет цена, ровно настолько чтоб потребитель с трудом вывозил ежемесячное обслуживание. итоговая сумма изменится на величину инфляции.
avatar
Cookie Monster, покупатели 90-х и 00-х г.р. УЖЕ на рынке, и через 10 лет ипотеку они уже выплатят.
avatar
Паша, покупатели 90 только начинают выходить на рынок.
avatar
Cookie Monster, грамотно. +
avatar
Возможно и так, а в каких деньгах цены на максимумах в долларе нет в золоте нет в рублях тоже нет, а не страшно сидеть в бумажках неограниченных в печатании
avatar
Ипотеку надо брать, чтобы вложиться в акции. Долгоиграющая стратегия, но другого шанса вырваться из бедности у обывателя нет.
Имеющуюся до того квартиру соответственно продать.
Есть еще аспект перевода молодежи на модель съемного жилья — не зря же дом.рф раскручивают и т.д. так что если для себя и недорогое жилье — возможно автор и прав, а для инвестиций я вижу недвигу неликвидом на горизонте 10+ лет. Лучше в американские рейты войти — ставка на то же самое, но понятная и без сюрпризов от любимого государства, плюс в америке нет нашей демографической ямы.
avatar
а вы не думаете как изменится цена на квартиру когда ставку поднимут до 15%? и кто у вас ее будет покупать?
avatar
Виталий, да уже сейчас двушки в московских хрущёвках под 10 лимонов, никто не покупает, неликвид с безумным ценником
avatar
Cookie Monster, а это еще при ипотеке низкой🤫
avatar
Cookie Monster, это цена с учётом реновации.
Cookie Monster, для сравнения что можно на эти деньги и с каким ремонтом, меблировкой и планировкой взять в регионе m.avito.ru/izhevsk/kvartiry/5-k_kvartira_181_m_99_et._1407904752
avatar
Cookie Monster, значит скоро ценник пойдёт вниз
avatar
Виталий, значит вы заработаете на проценте, еще когда ставка будет 15 могут и акции подупасть а в ипотеку мы входим 30 % а 70 лежат в банке под процентами.
avatar
TSAndrey, и сколько вы будете отбивать посадку по квартире в 50%? Ипотека под 8% а в банк под 4% положите
avatar
Виталий, вы верите что квартиры в рублях подешевеют в 2 раза? Когда ипотека будет под 8, брать будут деньги банки под 6, моя ипотека будет стоить 0
avatar
TSAndrey, верю, я сам сейчас под 4% положил временно, после нг в ОФЗ ПК перекину, ставку повысят, рубль укрепляться будет, рублевые цены на квартиры вниз пойдут, зп в рублях будут либо падать, либо стагнировать, а ипотеку чем платить? Начнутся распродажи, невозвраты и тд
avatar
Виталий, ипотеку на последнее брать нельзя, должны быть деньги чтобы отдать ее, они лежат в банке, что будет с рублем никто не знает, куда пойдут цены на недвигу это 50/50 также как и с рублем. Начнутся распродажи не известно, пока тренд наверх. Проблемные квартиры заберут банки и вряд ли они сбросят цены
avatar
TSAndrey, ну смотрите, теория вероятности, что вероятней ставка 15% или 0 ?)
avatar
Виталий, примерно 50/50… это как Динозавра на Красной площади встретить… Или встерчу… или не встречу..всё логично!!! ;)
avatar
Виталий, 15 мне кажется вероятнее, а где о ипотека?

avatar
TSAndrey, ну так ипотека ещё выше будет, спрос на кв.упадет, а если ожидаете больше 15 чем 0, не проще офз пк взять?
avatar
Виталий, да можно и офз, но на данный момент приблизительно  тож на тож получается.А я не очень верю в 15 тем более надолго я не знаю во что верить но я буду спокойно ровно сидеть и ждать чего нибудь
avatar
TSAndrey, ну так надо 15 дождаться и покупать длинные облиги/вклады и все:)
avatar
TSAndrey, а я думаю пандемун на то и пандемун, что б ставки в пол загнать.
avatar
Виталий,  теория вероятности, что вероятней ставка 15% или 0 ?)avatar

Виталий

нуль, либо отрицательные
в рф около 3-2%
avatar
Ну, начнем с того, что ставка на вторичку достаточно высокая сейчас.
Покупка в крупных городах недвижки более логично, чем в мелких где нет притока населения
А вообще квартира это хедж )))
avatar
Йонатан Берсон, у меня на камуналку больше денег уходит чем на Еду, нифига се хедж с увеличивающимся обслуживанием и доливами, я помню времена когда киловат был по 4, а уже 5, копейки но на 25% рост
avatar
aea_neon, если ты будешь лишнюю недвижку сдавать, то сдача тебе будет покрывать комуналку и амортизацию жилья. какую-то доп. прибыль  — совсем копейки.  по факту ты страхуешься от жесткой девальвации рубля квартирой.
вот мне допустим надо обеспечить детей квартирами, их надо будет купить лет через 7-10, куда мне свободный кэш девать который уже есть на эти цели? покупаю жильё сейчас. Сдаю и оно живет эти 10 лет. Потом мне нужно будет сделать качественный ремонт и всё.
Можно эти бабки вложить куда-то в другое место, но где факт что через 10 лет покупательная способность инвестированных денег будет равняться этой квартире? я не уверен (вообще ни в чем не уверен) 
avatar
Йонатан Берсон, ну детей у меня нет, исхожу из этого, деньги всем нужны… это мои личные наблюдения, если бы я родился в 2002 году, я бы снимал, на счёт сдачи… в той деревни где я — маловероятно+риски что насрут на кухне и сверху кастрюлю прибьют, да я не люблю и не сторонник сдачи в аренду, противно сдавать, потом чувствовать запах людей, а вы наверное знаете как люди бывает воняют толи щщами, часноком, противный запах духов, мужских одеколонов, ну да, так то я не сдавал б, хочется пользоваться для себя, например в квартире я зимую, летом в другом месте больше времени провожу, никому ничего не сдаю. 
avatar

Всё ровно наоборот.

Это классические ножницы.

Если вы берёте ипотеку при минимальной ставке, то покупаете по максимальной цене.

И дальше попадаете по полной.

Потому что начинается кризис.

Ваши доходы падают, а платить нужно.

Ставка растёт и нельзя рефинансироваться под более низкую.

Цены на недвижимость падают и невозможно её продать.

В итоге уходите на дно вместе с этим куском бетона.

Покупать следует ровно в обратной точке.

Когда ставка вроде бы высокая, но недвижимость дешёвая.

Район дня кризиса.

Дальше начинается восстановление.

Ставка падает и можно рефинансироваться под более низкую.

А цена недвижки растёт и можно в любой момент её скинуть, получив прибыль.

avatar
FinSerfing, квартиры подорожали на 15-20 процентов годом ранее, не только из-за ипотеки, покупка стала безопасной с эскроу счетами, инфляция все равно есть, а ставка улучшилась процента на 3. Грубо 3 % в 1,5-2 % выгоднее
avatar

TSAndrey, квартиры подорожали в основном от снижения ставок и удешевления ипотеки.

Благосостояние населения ухудшилось, а квартиры подорожали.

Это обычное надувание пузыря.

Хотите прыгнуть в последний вагон, прыгайте.

Чем это закончится написал выше.

avatar
FinSerfing, квартиры подорожали и в Великобритании… это общие тенденции. 
avatar
FinSerfing, согласен полностью, парни при власти все в строительстве, тут понимаешь, короновирус, сделки в пол, парни подумали, а почему нет, бюджетные деньги пилить через льготную ипотеку, по итогу и застройщики и банкиры в плюсе, бюджет похудел, но парни зарабатывают всегда, а ещё цена выросла, т е они заработали два раза. Бюджет на три года принят, инфляция реальная может быть любой, но повышения зарплат там минимальное, кто будет жрать квартиры, все лопухи уже по уши в ипотеке, гиперка точно не будет.

FinSerfing, изящно!

avatar
FinSerfing, 

Ставка растёт и нельзя рефинансироваться под более низкую.

Цены на недвижимость падают и невозможно её продать.

ставка расти не будет
да и кризиса не Ви-жу
avatar

aea_neon, ставки растут со дна кризиса.

А кризис будет как всегда внезапно.

avatar
FinSerfing, последний кризис был в 2018м, стагнация примерно в 2017, ставка с тех пор упала в 2 раза
avatar
Квадратный метр это ставка на среднюю зарплату в стране, среднюю
avatar
Интересная мысль. Но сейчас есть признаки скидок у застройщиков. Пик, например, обзванивает и предлагает
avatar
Половец, черная пятница в действии — поднимем цену на 100% и сделаем скидку 50%.
avatar
Вся проблема в том, что в цену жилья заложена уже ставка по ипотеке 18%, а 6,5% это миф для тех, кто не умеет считать.
𝓜𝓮𝓻𝓲𝓵𝓲𝓷, просветитель нас тёмных, очень интересно.
𝓜𝓮𝓻𝓲𝓵𝓲𝓷, откуда 18%? Дайте расклад. Ну страховка пара процентов. А остальные десять?
avatar
𝓜𝓮𝓻𝓲𝓵𝓲𝓷, А вы умеете?
avatar
Полная глупость сейчас брать бетон который на пиках ( в рублях конечно, в долларах он давно уже в понижающем тренде). Демография, с каждым кодом падает рождаемость в России ( этот тренд к сожалению не переломить). Переход передовых стран мира с  углеводородных источников энергии на возобновляемые. Пересмотр сильных мира сего на потребление простых смертных. Все эти факторы говорят мне, что наши дети будут получать меньше, чем мы( родители), через десять лет (в долларах конечно).Соответственно никакого смысла брать то, что будет стоить дешевле (через десять лет) нет. ИМХО.
avatar
валеркин, у меня двое взрослых детей живут в Москве в однушке за 30000 р в месяц, будут жить в трешке за переплату процентов 22000 ипотеки
avatar
TSAndrey, трешка с платежам 52 тыра? Покажите.
не знаю где за 52 тыра, я за 22 буду
avatar
TSAndrey, где за 22 по процентами трешка в Москве? В ваших фантазиях?
Владимир, ипотека 10 000 000  6,1%, этот же банк берет 10 000 000 под 4,5%. 1,6 % с 10 000 000 это 160 000 на 12 месяцев 14000 за 14 000 буду 
22 это наверно с полной стоимости квартиры
avatar
TSAndrey, вы жертва ЕГЭ?
Владимир, да мог бы быть, но у меня его не было 
avatar
Чем ниже ипотека, тем выше цена.
Чем выше цена, тем дороже страховка.
Чем дороже страховка, тем больше доля нецелевых платежей.

Посчитайте по калькулятору — там конская переплата по страховке.
avatar
Andrey, покажите расчёт, интересно.
Владимир, можно я вам вместо Andreya отвечу:)

1. Страховать надо на сумму не менее остатка долга по кредиту.
2. У меня ипотека 7 млн., страховка на 8 млн на 3 года за 50 тыс руб. Опачки, скидочка если страховать на несколько лет.
3. Ставка 6,6% (спец программа от банка и застройщика)

Ну вот и весь расклад. Брал 2 года назад. Не надо слушать мамкиных финансистов, каждый конкретный случай нужно отдельно считать.

Когда низкий остаток по ипотеке, люди перестают страховать. Надо смотреть условия по кредиту, обычно ставку на +1% повышают. Иногда это выгоднее чем страховка.
avatar
Владимир, у меня тоже есть ипотека, вот хотел узнать что я упускают из виду)
Andrey, страховка меньше 1%, а если со мной что случись, то платить не надо, это того стоит
avatar
Моя квартира в 2017 стоила 1850000 и ипотека была 10,75%. Сейчас такие же двушки в нашем районе стоят от 2500000. Молчу про новостройки, там цены вообще улёт. Считай, когда было выгоднее и не дурачь народ 🤣 Вас как стадо баранов на убой загоняют под видом низких ставок, я думал у нас поосознанее люди стали считать научились, но все ринулись квартиры скупать за любую цену. Через некоторое время осознают, что закопали деньги в никуда.
avatar
Добрый Енот, вы выиграли 6 500 000 ставка уменьшилась на 4 %, грубо говоря 740 000р 15 лет выигрыш 11 100 000
avatar
Влад, это точно 
avatar
Найдите банк, который вам выдаст под 6%, реальная ставка щас 10%, под 6 никому не одобрили
avatar
Мой господин, 6,1 мне дали в ВТБ, сбер послал, открытие одобрили по 6,5
avatar
ХренСгоры, пустая болтовня, на вторичке тоже от этого цена растёт?
Подросло новое поколение недоаналитиков и бетоноскептиков. Такие же умники в 2006-2008 кричали «цены упадут цены упадут» а недвига прет и прет в цене: 20-40-50-60-70-80-100 тыр/кв.м
Деньги копите на хату. А то лезут тут в тему со своими 1.5 кбаксов на брокосчете, кроботы блин.
avatar
Corona, кто хочет ждать, обвала пусть ждет, возможно им повезет, если на бирже не прооссут деньги, я выбираю  здесь и сейчас, относительно без рисков.
avatar
Corona, оно и упало в 2 раза… счас еще в 2 раза упадет... 



avatar
ХренСгоры, вы тоже теоретик? Я покупал трижды квартиры, продавал реже, мой опыт говорит обратное.
за рубли покупать доллары, а за доллары даже в Москве никому квартиры не нужны
Секрет Бобра, пока вроде нужны
avatar
ХренСгоры, так это же отлично для живущих  с рынка?
Малопонятны обобщения про вторичный рынок, я покупал, кпримеру за 8 в 17 годе, сейчас стоит 10. Кто дураки мне непонятно.
Перемалывание денег. Такой двуходовочкой ниче не заработать
avatar
Кузя, в принципе да это больше для сберечь, и в случае обвала на рынке воспользоваться рублями на счету 
avatar
Квартиры квартиры квартиры… одно и то же. Почему никто не смотрит на ту же ипотеку на ком недвиги?
avatar
Петр Пустота, наверно ставка другая и цена в хорошем месте заоблачная
avatar
Петр Пустота, покупаешь офисы?
avatar
 надо смотреть цены аренды как опережающий индикатор...
а в аренде счас падеж на -20% в рублях а с учетом девальвации начала 2020 года аренда просела -30-40% ...

т.е стоимость жилья надута вдвое как минимум
avatar
В 2012 покупал однушку за 3200 $ за 1 м2, в 2019 двушку за 2100 $ за 1 м2. В рублях, 97 тыс. и 132 тыс. соответственно. Вот тебе и недвижимость никогда не дешевеет. За это время рубль обесценился сильнее, чем выросла цена на недвижимость
avatar
Денис СПб, тут ещё демографию надо приложить, она с 2020г по 2035г будет очень не очень, думаю с 21г это уже начнёт давить на недвижку.
avatar
Так квартиры уже подорожали на 30% с момента введения «дешёвой», «льготной» ипотеки. К слову, стоимость в валюте практически не изменилась. Так что логичнее уж просто валюты купить
avatar
«ниже не будет» и «точно не упадет» это конечно  мышление настоящего трейдера. Надо брать короче
Если цены на жильё не растут, то зачем брать плечи на такой актив?!

теги блога TSAndrey

....все тэги



UPDONW