Блог им. Ynvestor

Дно по недвиге пройдено

http://investors.team
В общем в предыдущем обзоре smart-lab.ru/blog/507786.php мы выяснили, что на цену оказывают влияние по сути два фактора — ввод нового жилья и количество ипотеки. С вводом у нас все ПОКА хорошо — предложение на рынке очень большое. Хотя новый регламент участия в новостройках УЖЕ ощутимо изменил цены. Что с ипотекой?
Привлекательность ипотеки в первую очередь зависит от ипотечных ставок, а те в свою очередь от ставки рефинансирования. А ставка рефинансирования( так же как и ставки по ОФЗ) у нас сейчас на ИСТОРИЧЕСКОМ минимуме. В 2015 году ипотеку можно было взять под 12%, сегодня под 8%. А значит обслуживание ипотеки для заемщика на 30% (!!) дешевле. Номинальные цены на бетон почти не изменились c 2015, согласно IRN

Дно по недвиге пройдено

Пока банки не спешат понижать ипотечные ставки вслед за ставкой рефинансирования, но если это произойдет, то предполагаю что это станет почти ИДЕАЛЬНЫМ моментом для входа в бетон в КРЕДИТ (полностью идеальный был этой весной). Почему я так считаю? Дело в том, что ситуация у покупателя за живые деньги и у заемщика кардинально отличаются. Живые деньги интересует только цена. Если квартира после покупки упадет на 10%, то это прямой убыток. А для ипотечника более важно СКОЛЬКО ОН ПЛАТИТ за кредит. Поэтому для него будет выгоднее войти по более дорогой цене но с меньше ставкой.
Рассмотрим два варианта для наглядности

  1. Сейчас взять по ставке 8% после чего возможно попасть на падение недвиги в 10%
  2. Дождаться возможного падения бетона в 10% и тогда взять кредит под 10%.
    Пусть квартира стоит 10 млн. Кредит на 10 лет.
    В первом случае мы отдадим 18 млн за 10 лет, во втором случае мы дождались падения стоимости на 10% и квартира теперь обойдется нам в 9 млн. Но за счет более высокой ставки нам придется отдать на обслуживание кредита 9 млн (9 млн под ставку 10%). В итоге выйдем на те же 18 млн.
    Итого — ответ на вопрос выгодно ли вкладываться в недвижимость зависит от того КТО спрашивает. Если это инвестор с живыми деньгами, то вкладываться довольно рискованно. Если это человек планирующий брать для этого кредит, то сейчас все еще удачный вариант подобных действий. Падения на недвижимость можно никогда и не дождаться, а вот рост ставок до 10-12% вполне вероятен. А при ставке в 12% РЕАЛЬНАЯ стоимость квартиры для ипотечника вырастет более чем на 20%, хотя номинально цены останутся теми же. Если же рассматривать более длительные ипотечные кредиты (на 20-25 лет), то там значимость ставки еще выше. Должен отметить для ждунов бесплатного бетона, что во второй половине этого года цены скакнули очень серьезно (на 10-20%). И также ВПЕРВЫЕ с 2015 года ощутимо выросли цены на аренду. По моему мнению дно на недвиге нами пройдено.


★2
Ramon Albert Rudolfovich, кредиты на авто обычно краткосрочные. Макс несколько лет. Для них ставки не так важны.
avatar

Ынвестор

Возьмите интервал с 1991 года и получите еще несколько днищ в подарок
avatar

Brassiere

Залезть туда можн, вылезти сложно
avatar

Dollar

Dollar, это не для инвестирования. Это для тех кто хочет купить для себя в кредит. Хотя при текущих ставках уже и инвестирование начинает приобретать смысл. Но я все-таки жду рост по ставкам в будущем.
avatar

Ынвестор

Ынвестор, купил себе дом, за полцены, остальное через три года без процентов. На мой взгляд это сильно характеризует этот рынок
avatar

Dollar

Dollar, загородная недвига это полный неликвид.
avatar

Ынвестор

Ынвестор, дом может быть и не загородным, хотя и в лесу
avatar

Dollar

Dollar, у нас жизнь теплится в пятерке мест. Что там в других происходит судить не берусь. Я свой дом в деревне вообще даром отдал.
avatar

Ынвестор

Дальше ставка по импотеке станет 4-5%, и все олени, выплатив аннутентные проценты, побегут перекредитовываться.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, если ставка станет 4-5%, то цена вырастет минимум процентов на 20%. Если ты владелец и веришь в это — тогда сидеть и не дергаться.
avatar

Ынвестор

Turbo Pascal, что такое «аннуитетные проценты»? Проценты в любое время кредита считаются строго одинаково, ПроцентныйПлатеж = ОстатокКредита х ГодоваяСтавка/12.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, вы в курсе, что такое «аннуитентный платеж»?
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, я-то как раз в курсе. Но с удовольствием послушаю народные мнения, это обычно забавно.
avatar

Ив Ив

Ramon Albert Rudolfovich, именно.
avatar

Ынвестор


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW