Рынок недвижимости: Что год текущий нам готовит?

В 2011 году рынок недвижимости  России демонстрировал умеренную динамику.  Имело место лишь незначительное повышение ценников на наиболее ликвидные и интересные объекты, а также на новостройки, строительство которых ведется по графику. Весь рост прошлого года являлся ничем иным, как коррекцией к обвальному падению в 2008 – 2009 годах, соответственно говорить о смене тренда с нисходящего на восходящий еще очень рано. Нынешнее состояние рынка недвижимости рано называть активизацией, скорее уместнее термины стабилизация или консолидация.
С одной стороны я  предполагаю, что 2008 года уже не будет, так  как  в том году мы имели  сильнейшее надувание пузыря  на  сырье и на рынках недвижимости, а сейчас нет ни того ни другого (за исключением маленького пузыря в нефтяном секторе), кроме того пока все регуляторы помнят про тот злополучный год они  могут гасить пожары, по очереди возникающие например в переферийных странах Евросоюза,  но с другой – существует немало факторов, которые не позволяют покупателям или инвесторам действовать решительно. Кроме того  нынешний год является пиковым годом по долговым проблемам: странам большой семерки + БРИК в 2012 году предстоит погасить обязательства на сумму 7.6 трлн. Долларов – это максимальный объем за всю историю, соответственно притока   большого капитала из-за рубежа ждать не стоит. Развитые страны кроме того будут занимать на внешних рынках порядка 10.5 трлн. долларов, (таким образом финансовый поток будет направлен в основном в гособлигации).  Недвижимость (в основном жилая) в нынешнем году будет пользоваться потребительским спросом и не более того. Инвестиционного спроса в этом году уж точно не будет. Объясню почему:

— Во – первых  недвижимость, как  инструмент инвестирования перешла из категории нерисковых в категорию рисковых после обвала 2008 года, поэтому инвестор вернется туда только  тогда, когда забудет про тот страшный год;
— Во – вторых на динамику рынка недвижимости, как на объект инвестирования помимо спроса и предложения влияет направление движения инфляции, процентных ставок. А также динамика рынка акций и облигаций.  Можно проанализировать зависимости между рынком недвижимости и инфляционным давлением. Инфляционное давление это отношение сырьевого индекса CRB (в который входят нефть, металлы, мясо, зерновые и т.п.) к стоимости государственных казначейских облигаций

Если внимательно посмотреть на график указанного коэффициента, то мы увидим, что пик инфляции как раз пришелся на 2 квартал 2008 года, после чего последовало обвальное падение рынка недвижимости. Затем мы видим два  небольших периода повышения инфляции = это две программы Федеральной резервной системы США QE-1 и QE – 2, как раз за счет которых был вызван небольшой скачок в ценах на недвижимость в 2011 году. Сейчас эти стимулирующие меры свернуты так, как они не помогли реальному сектору экономики, а только лишь разогрели искусственно инфляцию. И сейчас  инфляция стабилизировалась и находится на низком уровне. Поэтому факторов для потока инвестиционных денег в недвижимость пока нет. При таких показателях инфляции финансовый поток будет направлен в банковский, энергетический и высокотехнологичный сектора. А вот когда мы вновь увидим  постепенный непрерывный рост этого коэффициента  то это будет сигналом к пересмотру инвесторами своего инвестиционного портфеля и включения в него секторов сырья и недвижимости. Пока же стоимость недвижимости будет скорее «топтаться» на месте в пределах нескольких процентов в состоянии неустойчивого равновесия, которое было достигнуто рынком за минувший год.