Аренда выгоднее покупки квартиры ? А вот и нет!

Многие думают, что получать 10% с банковского депозита и арендовать квартиру на проценты выгоднее чем купить на эту сумму квартиру и жить в ней.
Это не так и сегодня я разрушу этот миф!

Исходные данные возьмём из примера az dazz:

Аренда простой двушки в одном из районов Москвы стоит где-то 35 тысяч рублей. За год получается 420 тысяч рублей. Рыночная цена такой квартиры — 9 млн рублей. То есть годовая аренда — это 4,67% от стоимости квартиры. Иными словами, если можете вложить сбережения под 10% годовых, то жить в квартире за 9 миллионов можно, имея 4,2 млн рублей.

Теперь вспомним, что мы будем жить в квартире не один год, а несколько десятилетий и вместе с нами в ней будет жить такой опасный зверь как инфляция!

Далее будут следующие предположения:
1) инфляция 6%
2) квартиры растут в цене каждый год на размер инфляции, на длинном интервале времени это так и есть
3) аренда растёт в цене на размер инфляции
4) мы хотим узнать что лучше — положить 9м рублей на депозит или купить квартиру

Теперь считаем:

Первый год
Вложив 9млн на депозит под 10% годовых мы получим 900т процентов, из них заплатим 420т аренды (да, предположим что платим вконце года, а не ежемесячно), останется 9.48м (миллиона)

К концу года цены на аренду и квартиру повысятся соответственно до: 420*1.06=445.2т и 9*1.06=9.54м.
А 9.54м<9.48м из того что у нас осталось на депозите. Получается что уже к концу первого года нам не хватит денег купить эту же квартиру.

Второй год
Цены на аренду и квартиру повысятся соответственно до: 445.2*1.06=471.9т и 9.54*1.06=10.112м.
С депозита мы получим: 9.48*1.1=10.428м за вычетом аренды (445.2т) останется 9.983м что уже на 1.27% меньше цены квартиры.

Легко в экселе посчитать что через 54 года на депозите ничего не останется, он будет полностью съеден арендой, вот эта динамика:




И это ещё самый оптимистичный пример, потому что сейчас есть большой перекос с инфляцией и депозитами, исторически депозиты дают не более 2-3% сверх инфляции (в нашем примере 10-6=4), а нам нужен депозит безрисковый!

В ближайшие годы по плану инфляция составит 4% и максимум 6-7% депозит. Я посчитал для этого случая и получилось, что депозит обнулится через 31 и 38 лет соответственно.
Так что ни о каком депозите не может быть и речи, квартира выгоднее!

Теперь попробуем узнать — а каким должен быть процент с депозита, чтобы он стал таким-же выгодным как покупка квартиры ?
Для этого решаем простое уравнение:
9*x-0.42=9*1.06
получаем x=1.1067 или около 10.67% годовых и более.
Если найти такой безрисковый депозит при этом забыть про все остальные риски, тогда можно арендовать квартиру. Во всех остальных случаях покупка квартиры выгоднее!

PS: для случая 4% инфляции депозит должен быть минимум 8.67% что в пределах доходности современных ОФЗ но, как я уже написал такая аномальная ситуация продлится недолго.