<HELP> for explanation

Блог им. ves2010

московская элитка попадос инвесторов

занимаюсь управлением недвигой… и недавно инвесторам пришла мысля… продать весь экономкласс и купить одну элитную квартиру… типа присмотр проще… сдать легче и легче деньги собирать… ну вместо нескольких ремонтов нужен только один... 

начал считать...

новая элитка миракс парк трешка 126 метров цена 65мио руб… аренда такой же 170к в месяц
на 65мио можно купить 8 однушек экономкласса у метро и сдавать каждую по 35000руб в месяц… 8*35=280к в месяц
т.е. вариант с покупкой квартир экономкласса выгодней в 280/170=1.64раза

старая элитка красные дома м Университет… 90м цена 33мио… аренда такой же 80к в месяц...
на 33мио можно купить 4ре однушки кономкласса и сдавать их все за 4*35=140к в месяц
т.е. вариант экономкласса выгодней в 140/80=1.75раза

мораль...
1 надо смотреть на цены элитки как опережающий индикатор...
2 если уж экономкласс перегрет по ценам раза в 2… то элитка в 3 раза точно...
3 мысли инвестировать в московскую элитку — весьма безрассудна...
4 понятное дело что московскую элитку никакая ипотека не спасет

вообщем запасаемся попкорном и ждем... 

 
 

чего ждать?
avatar

RastaPS

RastaPS, третьего дна в подарок
avatar

mamont

RastaPS, перепроисводство  домов
теперь не скоро они продадутси
рынок млин:
— строем, а кому?  
— ну ведь еще намедни покупали
— ну намедни и бакс по 25 брали
— што делать теперь с не ликвидом?
— да пусть стоит, авось? а еще и усреднимси — еще построем ведь всегда недвиги нннаадо
Владимир Фокс, нам еще по средней мировой обеспеченности квадратных метров еще расти  и расти так что то что построили это еще и мало.Поэтому строители обеспечены спросом еще на десяток другой лет.
avatar

vavan

vavan, 
Поэтому строители обеспечены спросом

платежеспособным спросом??
а так то спросом и икра польсуетса однако толп не видел в маркете к витринам с нею
Владимир Фокс, Да ничем они не обеспечены. У них встали колом продажи. Нам валом идут строители новостроек по области, нихрена они никому распродать не могут. Это все сказки от застройщиков и данный пост видимо создали, чтобы попиарить говноквартал в говнорайоне. 
Трейдер Квадратный, ну про то и говорю, как на бирже- мечты и реальность расходятся когда если в шорте бакса сидишь с 35)) и вот щас вот щас… попрет)
Владимир Фокс, вот именно, плюсую неистово.Теоретиков везде полно и все готовы дать неправильные советы. Уже крутили и так и эдак цифры. Элитка пока рулит. Перестанет рулить, переложимся. 
Владимир Фокс, если говорит фактами а не эмоциями то да спрос на жилье есть Хотите Вы или я того или нет.Вы же на биржевом форуме тут вполне достаточно посмотреть последние отчеты пика и лср и сразу станет все понятно покупают квартиры толпами или не покупают.Или Вы готовы сравнивать в штуках продажу квартир и количество батонов хлеба и на основании этого делать вывод что недвижка не пользуется спросом?..
avatar

vavan

vavan, ну ок, аминь
RastaPS, стабилизации и роста
avatar

24-obmen.ru

исходя из цифр даже вариант с однушками даёт 5% годовых… и зачем оно вообще надо?
avatar

lastsynth

lastsynth, надежда что «будет только дорожать».
avatar

nk1

nk1, ага, типа:  ну не могет бакс более 35 стоить- щас упадем, вот щас, не, ну с 40 покатимси в пол, да не —  какие 50 — мне надо по 30, да не — кому он надо то по 60 .... 
**** су*а,  бл*ть,  ***//*::((

ну а по сути — буржуев развелось, а пролетариата на всех не хватает чтоб их товар покупать (пролетарию ж в конверте а не в двух чемоданах платят))) 
lastsynth, на долгосроке недвига растет на величину инфляции, т.е. купив недвигу получаешь 5% с индексацией на инфляцию. это хороший вариант на самом деле. проблема в том, что недвига слишком сильно росла и теперь еще довольно долго будет стагнировать. т.е. через N лет к этой идее вполне можно вернуться, но не сейчас.
avatar

Vitty

Vitty, тогда нужно считать и амортизацию актива на долгосроке. кроме того по опыту сдачи квартиры знаю, что минимум раз в 3 года нужен косметический ремонт, чтобы цена аренды оставалась для вас интересной
avatar

lastsynth

lastsynth, да, разумеется, считать нужно. ну 5% дохода в принципе реально с учетом всего.
avatar

Vitty

Vitty, это сказки… недвига тот же товар… типа голды… то 2500 за унцию то 1100 и в морду
avatar

ves2010

lastsynth, так всегда было.  Один нюанс — квартира дорожала на размер инфляции.  Но это было раньше…
avatar

lucky luke

lastsynth, 5% это грязными если считать… ремонт обустройство комуналку налоги амортизацию квартиры (-2% от стоимости в год), то получается 0% выхлоп
avatar

ves2010

ves2010, ощущение, что вы ремонт делаете после каждого жильца. 

Есть депозиты/залоги на случай порчи имущества. А сам ремонт сделаный более-менее существует более 10 лет без особых проблем.

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, есть жильцы засранцы… снимают новую хату… засирают в усмерть… ее а через год -2 уходят… в новую... 
вообще сколько сдаю ну хоть бы кто окна помыл
avatar

ves2010

ves2010, у меня еще не засирали в усмерть, но согласен публика «разношерстная».

пс — сдачей занимаюсь около 7 лет(разных объектов)

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, имхо самые засранки это молодые дефки… они сцука все принцессы… даже унитаз вымыть им западло… а уж пол помыть в углах… или тюль постирать…  
avatar

ves2010

ves2010, Вот поэтому надо сдавать приличной публике. У нас обязательное условие-жилец оплачивает приходящую домработницу. Люди с доходом это воспринимают нормально.
ves2010, ++,
а еще бывают простои и жильцы, динамящие с оплатой
Забудьте про недвижку на ближайшие 5-10 лет. А то и больше.
avatar

Shandr

Shandr, обоснуйте.
Трейдер Квадратный, я в теме несколько раз обосновывал детали. А если глобально: цена падает, т. к. предложение слишком превышает спрос.
avatar

Shandr

Shandr, Покупая/продавая недвигу я понял одно-количество объявлений в циан не показатель вообще. Качественное жилье всегда пользуется спросом. Качественное — это не только местоположение, ремонт, но и чистота сделки. Купить дешевку, чтобы через год судиться — это частое явление. Поэтому можно мыслить сколько угодно глобально и ориентироваться на среднюю температуру по больнице, но реальная жизнь с теорией имеет массу расхождений.
Трейдер Квадратный, да я как бы с этим имею дело в реальной жизни. Ну да видно будет кто прав)))
avatar

Shandr

За 65 миллионов можно 65 студий в глубинке купить и сдавть их студенткам
avatar

Speedygonsalez

Speedygonsalez, 6-7% будет, так что такой же кривой вариант
avatar

lastsynth

Speedygonsalez, На 65 лимонов можно просто не работать и отдыхать. Нахрена такие бабосы отдавать?
avatar

-----------

-----------, сейчас, чтобы купить нормальную машину, стоит выкладывать уже 5-6 млн рублей. 

 

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, Ну если раскидывать деньги, то и на месяц может не хватить. Для меня нормально- это самое дешёвое.
avatar

-----------

Speedygonsalez, суету посчитал?
avatar

vito333

Speedygonsalez, Можно. Но всю жизнь посвятишь тому, что бы следить за всем этим добром. Реально утыкаешься. Уже штат людей нужен. 
avatar

kbrobot.ru

Speedygonsalez, по 10 т.руб=650 штук в месяц(к примеру Тюмень), и нахер эта элитка в Москве)))))))))))
Speedygonsalez, за взаимность??? )))
avatar

ves2010

Speedygonsalez, 
А лучше купить 25 студий в центре и 75 студенток из глубинки и сдавать все это хозяйство посменно. Чистый доход позволит самому переехать в илитку.
avatar

Market Mover

Speedygonsalez, дык какие «в глубинке» «студентки»-то, откуда?;)
а как ты деньги будешь каждый месяц с 8 квартир собирать?1 не заплатит за хату вовремя, у другого тоже какие нибудь проблемы с деньгами,3тий квартиру затопит.Тут рисков дохера.Лучше уж одну чем 8.
avatar

Torres

Torres, ага… один не заплатил и сразу все понятно )))))

avatar

skatino

Гладко было на бумаге, да забыли про овраги
avatar

Torres

Torres, Согласен. 8 квартирантов — 8 проблем
avatar

kbrobot.ru

Torres, но с другой стороны, один перестал платить — это потеря 1/8 дохода, а не всего.
avatar

Vitty

Torres, и с одним то бывают сложности, а уж умножать головняк на 8…
avatar

dt-msk

Парадокс сдачи внаем экономжилья в том что спрос на однушки есть всегда.Растет экономика хороший спрос от желающих заработать большие деньги в Москве.Падает экономика как сейчас хороший спрос от региональщиков где работы либо нет либо платят копейки.А вот со сдачей  элитки уверен да и статистика об этом говорит в кризис большие проблемы
avatar

vavan

Ребят, недвижка сейчас — это аццкий неликвид, с годовой доходностью сильно меньше банковского депозита, плюс гемор со сдачей, ремонтом и проч.
avatar

Shandr

Shandr, сейчас — да. но так было не всегда. и так будет не всегда.
avatar

Vitty

Shandr, сильно меньше это сколько? В сбере меньше 7%, в других банках 9% можно найти, в сбере сильно меньше по сравнению с другими? Но денег он привлекает больше. Недвижка 5% долгосрочная аренда. Если учесть, что она в рублях  все же будет расти, то все нормально.  А если посмотреть, что есть такой вид деятельности, как торговля (т.е. надо искать недвижку дешевле рынка), то вообще все пучком. Да, недвижка неликвид, но заработать на ней можно.
avatar

Бульдозер

Бульдозер, в сбере сейчас 8% есть.
Недвижка 5-6 % минус налоги, ремонт, коммуналка, возня с арендаторами. Если коммерческая, то добавляются различные надзорные органы. Стоимость самой недвижимости на мой взгляд давно достигла пика и валится. И цикл падения будет продолжаться не один год.
avatar

Shandr

Shandr, не знаю, смотря какой объект. Смотрю квартиру у метро, аналог своей — как стоила 12,5-13 млн, в 2008 примерно, когда интересовался ценой,  так и стоит. Она валится в баксах. Но, если  взять густонаселенный район, с чего ей падать  в рублях? Новых объектов там практически нет, стоимость рабсилы и материалов тоже не падает и даже растет. От недвижки давно отошел, но мне кажется, что это раньше продавец делал большие скидки, сейчас просто выжидают ( и будут и дальше выжидать), тех кому надо продать срочно, очень мало. Продать сложнее, но цена не сильно меняется на первый взгляд. В банках — риск невозврата, страховка покрывает 1,4 млн с процентами, т.е. реально порядка 1,3. А если квартира стоит 13млн… 10 вкладов открывать в разных банках… Это не гемор? А если хотят купить элитку… сколько банков надо обежать?
avatar

Бульдозер

Бульдозер, думаю сберу можно доверить суммы и поболе, чем АСВ.
avatar

Shandr

Бульдозер, те у кого есть деньги в банках не хранят... 
avatar

ves2010

Бульдозер, я занимаюсь арендой… счас от аренды чистыми -1...+1% в год…
avatar

ves2010

ves2010, Про коммерческую не знаю, могу спросить, но не буду).  А по жилой сам сдаю,  выходит чуть больше 5% после уплаты коммуналки, налог не видел, но он не намного понизит доходность иначе в москве уже давно были бы баррикады)
avatar

Бульдозер

ves2010, кстати, не понял.  даже по тем цифрам, что у вас в блоге написаны порядка 2,5- 3% должно выходить чистыми, откуда тогда плюс минус 1% годовых? 
avatar

Бульдозер

Бульдозер, ты не считаешь
1 амортизацию недвижки… дома не голда… -2% износа в год
2 все почемуто считают аренду по хаям… типа за новую квартиру… но через год-два она не нова… а лет через 10-12 весьма подубита… и задорого ее не сдашь  
3 и совсем никто не считает зарплату самому себе… а ведь если квартир 3-4 уже времени жрет дополна... 
avatar

ves2010

ves2010, 1 амортизацию не считаю, но она уже частично входит в коммуналку и явно не 2% в год для средней арендной квартиры. Сталинки до сих пор живы и никто их не сносит, при продаже тоже амортизацию покупатели не учитывают.
2. Не по хаям, а по реальным договорам. 2,5 года назад сдал после косметического ремонта за одну сумму, сейчас сдаю примерно на 2% дешевле, и не потому, что ремонт уже не тот, просто кризис грянул и предложения стало больше. Сначала, через полгода цена упала и сделал скидку 5%, через год поднял почти  до прежнего уровня, что был на входе.  Да и сам ремонт не такие бабки большие стоит, например, ремонт трешки в 80 метров обошелся меньше 100 тыр., квартира 12-13 млн. Это ремонт уже живет 3 года и ещё проживет столько же. Ремонт простой, без изысков.
3. Мы говорим про долгосрочную аренду, какая тут зарплата? Позвонить арендатору, чтобы деньги перечислил? Тогда давайте учитывать время, сколько вы мониторите изменение условий договора в банке, стоите там в очереди и т.д. Для краткосрочной аренды согласен, надо учитывать, но там и доход другой, уже 10% годовых можно получить, а можно и выше. Для, примера, квартира в Зелике сдается за 20 тыр в месяц, при краткосрочке с нее можно выжать порядка полтинника.

4. Тогда добавлю, что никто не учитывает, что квартира растет в цене в долгосроке, инфляцию в 10% никто не отменял.
avatar

Бульдозер

Бульдозер, вообщем ты оптимист… тя не смущает потери в -50% ??? если в баксах считать???
avatar

ves2010

ves2010, не смущает, мы же говорим про рублевую доходность для рублевой зоны  на долгосроке, а если считать в баксах, то это уже получается валютная спекуляция, мы рубли переводим в валюту, причем каждый считает по разному, как ее переводить и на каком этапе)),  да и доходность депозита в валюте  другая.  50 % потерь говорите, так это сейчас при сравнении с 2013 годом. В 90-е квартиры за рубли никто не продавал ( за редким исключением), трешка на  Ленинском, Кутузовском стоили 75-90 тыр баксов. Сколько она стоит сейчас? А кто то купил квартиру  в 2015, когда бакс был 80 и продаст сейчас, при баксе за 63… он заработал, а не потерял в баксах. Так что лучше в рублях смотреть, мне кажется.
Может и не оптимист, но не стал бы все средства переводить во что то одно,  в общем, на мой взгляд тут не все так однозначно. 
avatar

Бульдозер

Бульдозер, ты типичный инвестор… по типу моих… я им говорю -50% в баксах… а они мне зато можем продать по номиналу… ну да… в 2009г 12мио и в 2016 12мио… зато по номиналу
avatar

ves2010

ves2010, мы все же говорим о рублях или валюте? Если о валюте, то она на долгосроке вырастет ( на мой взгляд)  и неликвид покупать смысла нет. Т.е.  проще купить валюту и просто в банку положить) Просто топик был про рублевую доходность. 
avatar

Бульдозер

Бульдозер, блиин… ты видать мсковскую недвигу не покупал… в ней все расчеты шли в валюте… т.к. до 2010г срок регистрации был 3-4 недели… и на это время деньги лежали в ячейке...

только первичка покупалась за рубли 
avatar

ves2010

ves2010, )) а  в 1993 году я регистрировал сделки за 30 минут, при том, что в отдел регистрации очередь на 3-4 часа стояла. На счет все в валюте — это не совсем так,  так было до конца 90-х, потом  стало менятся понемногу ( новостройки, например, почти всегда застройщики за рубли продавали). Разницы нет, в валюте или рублях сделка, просто на долгосроке на вас лежит валютный риск изменения курса, соответствено, изменение стоимости актива, а бакс будет расти. Поэтому и говорю, определиться надо, что на выходе должно быть.
avatar

Бульдозер

конечно более уместно было бы на форуме ners этот пост выложить. или он там уже есть? ))
а так пост дельный. неужели инвесторы так тупят?
у какого метро за 8 млн. можно купить эконом, чтобы сдавать за 35К+ККУ ?
трешка около метро Новокосино сдаётся за 50К+КУ, можно найти за 10-11млн.
Но там цены конечно значительно ниже, чем около м. Университет
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, метро «бунинская аллея», конкретно ЖК Бутовский аллеи, квартиры от 3,7 млн!  сдаются моментально,  от 25-40 тыс рублей в месяц. Правда нужен ремонт, но для сдачи это 0,5-0,8 млн +
avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, хорошая реклама
не вводите людей в блудную. Никому нах не нужна однушка в Южном Бутово за 35-40К. 30К+КУ потолок цены. 500К ремонт будет убогий. достойный ремонт, для того, чтобы сдать за 35-40К+КУ, нужно вложить в евроремонт+хорошая мебель. Это не меньше 1млн… НЕ меньше
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, у меня 4 квартиры в ЖК Бутовский Аллеи и все сданы, средняя 30 тыс + КУ(депозит 2 месяца). Ремонт на каждую вышел порядка 700 тыс. Обычный ремонт + икеа. 

 

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, вот это больше похоже на правду.
вот вам и ответ на пост автора. Люди так и будут продолжать вкладывать в недвигу, кто бы что ни говорил

avatar

Mike Bazhanov

ЖК Бутовские аллеи, Вы продаван квартир в квартале в никому не нужном районе, имхо.
ЖК Бутовские аллеи, давай считать...
4мио хата сдаем за 30к = 360к в год
-13% ндфл -50к
-60к ремонт и обустройство раз в 12 лет
-80к -2% амортизация недвиги от общей стоимости 
-30к коммуналка
итого чистыми 140к в год
+3.5% годовых
впринципе гуд… но скоро жилье обветшает поизносится… и по хаям не сдашь...

а ты в каком году за 4мио брал квартиру?
avatar

ves2010

ves2010, не говорил, что за 4 млн брал)

я на этапе строительства инвестировал, сейчас они дают очень хорошую маржу на вложенные средства.
Но считаю, что и за 4-5 млн.(однушка) достойная цена и в скором времени будет стоит дороже(конкретно эта недвижимость).

В отличии от разваливающихся сталинских домов. Есть пара квартир в сталинских домах(досталась по наследству) и никак избавиться не могу. Контингент там как раз, как писал человек выше «колхозавры».

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, неееее… если на этапе строительства инвестировал то это несчитово… ты риски брал… за это и профит... 
колись когда и почем брал… я посчитаю номально
avatar

ves2010

ves2010, говно доходность.
Считаем — 12 млн квартира с приличным ремонтом в районе садового.
Сдаем за 90.
1 080 000 в год.
Издержки, обслуживание, налоги и т.д. — чистыми 800 000 в год.
6%




Трейдер Квадратный, прям счас залез на циан… в пределах садового кольца цена ниже 12мио… трешек нет… двушек 6шт(не первый этаж)... 
так что сказки… либо ты давно брал… либо ремонт с обустройством не считаешь
avatar

ves2010

ves2010, ну никто не говорит, что такими предложениями рынок забит. Надо мониторить и выискивать. Я свои варианты выслеживал несколько месяцев. 
Mike Bazhanov, дельно… счас граль спалю… чтоб сдать по дороже и быстро… надо сдавать без залога… последние 2 квартиры так и сдал… по цене выше рынка мигом ушли за 1 день 
avatar

ves2010

ves2010, Ну в таком случае мы не застрахованы от съезда арендатора через месяц и вместе со всей сантехникой %)
Трейдер Квадратный, а депозит счас стал копеечным ничто не покрыает уже… да и проблемы создает при возврате… надо договор хороший составлять… ты у пушкина(того самого поэта) арендный договор видел? вот его как образец… там все расписано до мельчайших подробностей… недавно работал через инком… смотрел их стандартный договор — плевался и матом ругался… дал им свой... 
avatar

ves2010

ЖК Бутовские аллеи, В Бутово только колхозаны живут.

Трейдер Квадратный, это новый микрорайон в южном бутово. 

все дома новые кирпично-монолитные. Не знаю ни одного «колхозана», обычно люди юристы-айтишники/молодые. Здесь можно только купить квартиру, просто так  не дают и не переселяют. Так что вы говорите о каком то другом месте.

 

Так же, есть объекты в центре в сталинских.  Они сдаются хуже всех и там  живут в основном «колхозаны», которым досталась недвижимость в наследство. 

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи,  какая нах недвига, если облиги 10 годовых дают тупо. В соседней ветке досих пор баксы за нал покупают. Динозавры чё!!! 17 год на дворе. Нал умер давно. Баксы давно на бирже все покупают. Недвига тупо для жилья. Проснитесь чё!!!
Алексей Никитин, и офз естественно держу и акции, всего по немного.

а еще частенько под акции, колы продаю ОТМ
avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, Туда народным судом нормальных людей не загонишь, особенно в южное бутово студии там начинаются от 1,8 млн срок сдачи 17 г нах никому не нужны, какие 5 млн и 30 тыс за аренду + коммуналка, коммуналку в мск почти никогда арендатор не платит, песни другим пойте.
Трейдер Квадратный, это точно… замкадыши…
avatar

ves2010

ЖК Бутовские аллеи, вранье — в Юбутово цена сдачи однушки 25к максимум
avatar

Volshebnik

Volshebnik, я про конкретный  ЖК Бутовские аллеи говорю, очень много в северном и южном бутово старых строений " унылых панелек", там цена вполне оправдана.
avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, там сейчас в сторону Воскресенского лютое количество новых панелей строится Новое Бутово, Бутовские Алееи итд...
Мне для инвестиций они не нравятся… легкое метро там на грани смерти от перегруза… а больше оттуда в Москву никак не попасть )))
avatar

Volshebnik

Volshebnik, в ближайшие 2-4 года возведут 4 новых станции метрополитена. Почему не попасть? Авто-маршрутки-автобусы- жд станция. Что вам еще нужно?

С чем сравнивать загруженность легкого метро, 70процентов других веток более загружены. Кольцо особенно.


Недвижимости строится очень много, в этом вы правы. Но и инвестиции направлены на развитие района.

avatar

24-obmen.ru

ЖК Бутовские аллеи, 
Красная ветка метро это направление на Коммунарку, Газопровод итд.
Во первых это далеко, во вторых там и так жопа своя будет с Новой Москвой.
avatar

Volshebnik

ЖК Бутовские аллеи, как то неделю тусил у друга, у него треха около метро «Буннинская аллея», уезжал 5 дней от него в 6 утра. Дикий ад. Просто ад, вообще серая ветка дикий ад. Мне это напомнило картинки из японского метро.
avatar

Андрей

с такой доходностью лучше депозит в сбербанке. Похоже инвесторы — «крепкие хозяйственники» старой школы. 
avatar

Лукич

Лукич, да уж, целое поколение уже выросло считая что резаная бумага на депозите лучше «цемента».

Пора это поколение наглядно учить ))

Рентный доход — это то, к чему стремятся все капиталисты.

Зачем автору покупать обязательно смотреть на сегмент жилой недвижимости где традиционно низкие ставки?

Может есть смысл искать недооцененный коммерческий объект?
avatar

Incognito

Incognito, Когда в кармане появляется несколько десятков миллионов у многих меняется психология с приумножить на сохранить.Судя по некоторым постам в кармане пусто поэтому и так часто звучит недвижимость это сплошной геморой.На самом деле недвижимость это реальная уверенность в завтрашнем дне.
avatar

vavan

vavan, если это про меня, то зря. Я как раз столкнулся с реализацией своей недвижимости для перевода в другие активы. И скажу, что очень непросто ее скинуть, даже с дисконтом. И никакой уверенности в завтрашнем дне наличие нескольких сот м.кв. не приносит.
avatar

Shandr

Shandr, в Москве?
avatar

Incognito

Incognito, Н. Новгород.
avatar

Shandr

Shandr, ну странно, город-миллионник по-моему. Может, неликвид?
Трейдер Квадратный, вполне вкусный объект, единственный в этом районе. Элитный по нашим меркам. Но с деньгами у людей туго.
avatar

Shandr

Shandr, Рентный бизнес подразумевает именно стабильный денежный поток.Как и в любом бизнесе выход из бизнеса несет в себе риски.В недвижимости как и в любом товаре который ориентирован на не массового потребителя риск это долгий процесс нахождения своего покупателя.И как в любом бизнесе срок продажи определяется дисконтом к реальной цене на рынке.
avatar

vavan

vavan, нормально с карманом. есть экономика, которая измеряется процентами, в том числе сложными. чем измеряется «уверенность в завтрашнем дне»?
avatar

lastsynth

vavan, я общался с одним коммерсом. он осуждал людей за такой подход. купить жильё и сдавать. типа нерентабельно. но он же коммерс. а если у человека есть квартира, но при этом он работает на заводе токарем, то вариант самый подходящий с точки зрения сохранения денег. да, доход мизерный, геморрой бывает. но в условиях реальной экономической говно ситуации в стране и в мире, недвижка так и остаётся самым надёжным вариантом сохранения капитала. да, если тебе срочно понадобился кэш, можно и влететь, если на рынке ниспадающий тренд как сейчас. т.е. в попадосе те, кто купил недвигу по пиковой цене в 2007-2008 годах, сейчас для них не самое удачное время продавать. но такое бывает крайне редко. зато много тех, кто купил на дне в 1998 году и чуть позже. х10
А есть периоды, когда те, кто в рублёвом депозите, просел в 2 раза. 2014-2016. Рубль подешевел вдвое. А недвига осталась примерно на том же уровне.
Поэтому недвижка так и остаётся самым надёжным вариантом именно для сохранения БОЛЬШЕЙ части своего пассивного капитала.
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, Я вот и пытаюсь донести что когда у человека появляются деньги на квартиру а тем более нескольких в мировозрении происходит резкий переворот.Из головы исчезают проценты доходность выгода.Достаточно пообщаться по душам с опытным риэлтором и он подробно распишет психотип инвестирующего в недвижимость.Именно инвестирующего а не покупающего недвигу для себя.
avatar

vavan

vavan, если инвестировать, а инвестиции это вложение денег с перспективой получения дохода, то недвига не самый наилучший вариант. 5-6% годовых в России вообще ниачем. Нужно искать что-то по-интереснее. Тут уже у кого на что хватает фантазии, знаний и прочее.
А вот для сохранения части уже заработанного капитала недвига так и остаётся самым надёжным в России вариантом.
И не обязательно в Москве покупать жильё. Неизвестно, сколько времени цены ещё будут падать. Есть смысл рассмотреть варианты в других странах.
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, Опять не соглашусь.Основные  покупатели квартиры не для собственного проживания это либо люди далекие от коммерции назовем их просто чиновничье сословие.Либо коммерсы с лихвой хлебнувшие опыта бизнеса в России.И для тех и для тех недвига становится фиксацией прибыли с целью не извлечения дальнейшей прибыли а именно сохранения пусть и с небольшой просадкой на уровень инфляции.Рассуждения у них у всех как под копирку.Сегодня недвига падает но в долгосроке ТОЧНО вырастет и  их уже вообще не заботит что вложить эти деньги можно эффективнее.Они уже эффективно сработали и получили или заработали на недвигу.
avatar

vavan

vavan, так я вроде как раз с этим и согласился. Всё так и есть. Главное — сохранить. А получится ли преумножить, дело второстепенное. В России только так и нужно думать
avatar

Mike Bazhanov

vavan, те, кто планируют на десятилетия, вкладывают в ценные бумаги на зарубежных биржах, а не в недвижимость.
В недвижимость только небольшую часть портфеля.
И кстати, можно использовать REIT вместо недвижимости.
avatar

nk1

Mike Bazhanov, 
«т.е. в попадосе те, кто купил недвигу по пиковой цене в 2007-2008 годах, сейчас для них не самое удачное время продавать.»

Неверный вывод судя по картинке питерской к примеру...

Да, не в выигрыше но и не в проигрыше, если конечно девальвацию не считать что можно было выйти в доллары на рублевом пике а потом купить две квартиры, так успели сделать думаю очень немногие… )))

avatar

Incognito

Incognito, да, с 2008 года до 2010-2011 цены просели процентов на 40. В Москве ценник практически восстановился ближе к 2014 году, сейчас снова падает. А вот по Питеру более интересный график ))
avatar

Mike Bazhanov

Incognito, так это ещё лучше. а такой же график по Москве есть?
avatar

Mike Bazhanov

Incognito, а вообще давно пора валить отсюда и искать более приличное место для ПМЖ. Если бы у меня было хотя бы 20-30млн., так бы и поступил. то дефолт, то девальвация, то понос, то золотуха. Россию колбасит не по дням, а по часам. и нет этому ни конца ни края. и не будет
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, ну потому то мы тут лордам и даем в Лондоне прикурить, скупаем недвигу, чтобы им жизнь медом не казалась ))
avatar

Incognito

Mike Bazhanov, и кудаб поехал??? 
avatar

ves2010

ves2010, вариантов много и стран более достойных для проживания. Канада, Австралия, Норвегия, Финляндия, Швейцария, Франция, Испания, Кипр, Малайзия. Очень много доп. факторов при выборе страны.
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, я в ригу хотел… с семьей… но там жопа мира… с мсквой по комфорту не сравнить... 
а в другие страны язык учить нада
avatar

ves2010

ves2010, смотря что делать будешь в той стране, куда поедешь. Если с капиталом и есть независимый доход, то знание языка по барабану, выучить можно не торопясь, за 2-3 года живя в языковой среде, уже будешь норм общаться. Зато за близких спокоен. Я на первый план сейчас ставлю низкий уровень преступности и коррупции. уровень жизни, соцгарантии и общая обустроенность чуть следом
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, в Мск нормально все с преступностью)) В коррупцией хуже конечно, но тоже не повсеместно.
avatar

Андрей

Андрей, конечно нормально. всё также высока. хотя, тяжких преступлений по данным ГУ МВД становится меньше. Это хорошо. Мелких преступлений наоборот, становится больше. Это плохо.
Коррупция никуда не делась и не денется.
Скажу отдельно по гайцам: у них есть 3 варианта в зависимости от степени тяжести нарушения. Наказать, вынести устное предупреждение и развести водителя на деньги. 3 пункт у них в приоритете так и остался.
avatar

Mike Bazhanov

Андрей, Пока не слышал, чтобы где-то ещё в РФ няня отрезала голову ребёнку и пошла с ней гулять… В Мск действительно нормально с преступностью?
avatar

-----------

Incognito, это цены в рублях… надо в баксах считать
avatar

ves2010

Mike Bazhanov, сколько у вас ошибок в рассуждениях… Крайне редко бывает как в случае с 2008 годом, так и в случае с 1998 годом. Почему вы думаете, что многие купили в 1998 году, а в 2008 — немногие? Дальше, если уж брать в пример 1998 год, то купив вы акции сбербанка в тот год, имели бы не х10, а х1000. Или просто индекс. И где тут у вас недвижка лучше? С 2014 по 2016 невозможно было просесть в 2 раза в рублевом депозите. В конце 2014-начале 2015 ставки по депозитам были 20%. Учитывая сложный процент, за 2 года рублевый депозит вырос на 50%. 

Поэтому недвижка так и остается, самым неликвидным, низкоприбыльным, медленнорастущим вариантом для сохранения (заметьте, СОХРАНЕНИЯ, не увеличения) капитала на долгих (15-20 лет) промежутках времени.
avatar

Andrey Alekseev

Andrey Alekseev, согласен с вашим раскладом, ведь по сути только на банковские деньги и покупали/строили — а реал сектор на углеводородном сидела — угли сдулись -недвига неликвидна стала 
Andrey Alekseev, а многие рискнули положить на депозит под странно большие проценты в 2014-2015 годах? я в это врем я работал в М.видео консультантом бренда Haier. люди просто с ума сходили. многие просто в замешательстве были. знаю случаи, когда в ноябре-декабре 2014 в Москве некоторые граждане скупали квартиры в строящихся домах целыми площадками. Вот так просто с чемоданом денег приезжали и выкупали. И не знаю ни одного, кто принёс бы такой чемодан в банк на депозит под 20%
А ответ простой. В такой дикой экономической ситуации нах не нужен ни один банк с какими бы то ни было заоблачными процентами, когда рубль скачет с 30 до 90.
На новостройке % от вложения не меньше 20% годовых, а риски теже, а то и меньше. В Москве каждый день центробанк отзывает лицензии, о каком уж тут гарантированном доходе от банковского вклада может идти речь. А застрахована только сумма до 1млн, не помню точно сколько. 700К вроде бы только
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, вы не видели очередей в банках, когда в 6 утра занимали очередь, чтобы открыть вклад под 24% :) А я видел. Когда один человек обслуживался полтора часа, открывая по 40 вкладов лесенками на себя и на своих родственников по доверенности. Почитайте banki.ru топики тех лет. Ваше незнание суммы страховки очень показательно в этом смысле. Те, кто покупал товары в конце 2014 — это самые простые обыватели, которые никогда не слышали про финансовую грамотность, которые хранили свои полторы зарплаты на той же зарплатной карте на черный день. 
avatar

Andrey Alekseev

Andrey Alekseev, да в любой сфере полно примеров. учесть все варианты в Росиии просто невозможно, страну адски колбасит из года в год. И ни о какой стабильности и речи быть не может.
И никто не переубедит рядового гражданина вложить заработанные тяжёлым трудом деньги в акции какого-нибудь говнобанка или шлакопрома, а не купить ещё одну квартиру чуть за МКАДом
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, если ты таких не знаешь это не значит что таких нет. У меня депозиты еще до 2019 года под 17% лежат и будут лежать )))
avatar

Volshebnik

Volshebnik, ну тыж не бахнул туда все свои сбережения, так ведь? ))
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, очень даже бахнул — банк самый что ни на есть надежный — отрицательный капитал, просрочка по кредитам больше всех активов вместе взятых, нормативы уже который год не соблюдает.
avatar

Volshebnik

Volshebnik, ахаха, прикольно ))
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, а что не так то? Санируемый зомби — он же токсичная помойка для слива самый надежный банк сейчас.
avatar

Volshebnik

Volshebnik, о каком банке речь? Сбер?
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, я открывал депозиты тогда (хотя и небольшие по размеру, но пополняемые)...
Недавно депозит 17% годовых в банке русский стандарт закончился…
Фадеев Виталий, ставка конечно хорошая, но я бы не стал так рисковать. лучше как раз в недвигу строящуюся. выхлоп больше, а риски практически те же. но задним числом конечно все горазды говорить ))
avatar

Mike Bazhanov

Andrey Alekseev, по поводу сбербанка вообще бред написали.
у нас население с нулевым экономическим образованием. никто и в мыслях не допускал вложиться во время дефолта, а также вначале 2000, в акции какого-то сбербанка или Газмяса Газпрома. Недвига всегда останется самым надёжным вложением, пусть и не будет приносить доход
avatar

Mike Bazhanov

Andrey Alekseev, да лана… недвижка не голда… у нее износ… купил новостройку через 20 лет это обветшалый дом требующий кап ремонта
avatar

ves2010

vavan, тут как повернуть .
 если последние 20 лет цены росли это не значит что все будет также и дальше. В конце 80-х начале 90-х квартира в Москве была по цене видика, компьютера, машины.  Где гарантия что цены на недвигу не пойдут туда же? + налог на недвигу в ближайшие годы будет расти в разы, + амортизация  и вот уже это не актив а пасив ;) 
avatar

gillwing

gillwing, а готовое жильё с целью инвестирования — это и есть пассив. актив — это строящееся жильё, но там и риски выше
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov,  а не наоборот???

pavan, недвижимость это геморрой в обслуживании, если всем заниматься самому и если объектов много. 

avatar

24-obmen.ru

vavan, На самом деле недвижимость это реальная уверенность в завтрашнем дне.

Скажите это тем, кого в чистое поле выселили в Казахстане в начале 90х...
В Донбасе тоже инвесторы в недвигу были...
Некоторым лося в недвиге западнохохлы уже помогли добить ...
Вместе с домом...
Если, конечно, денег очень много, то квартир по  5-6 в разных странах еще оправданно покупать под сдачу в аренду...
Но если денег только на 1 квартиру, а то и на 1 квартиру при условии использования ипотеки — тогда смысл покупать есть только, если вам она нужна для житья…
Incognito, капиталисты стремятся к доходу, превышающему банковскую ставку. Рента это или что то другое, им пофиг.
avatar

Shandr

Shandr, серьезно? спасибо, что научили ))))
а про коммерческий сектор я кому выше писал, читать умеем или только писать?

В какие другие активы вы переводите свою недвижку?

И какую? Бабушкину квартирку по наследству в полутора тысячах км. от МКАД? )))
avatar

Incognito

Incognito, Умеем. Считать, кстати, тоже. Коммерческая недвижимость приносит те же 5-6 % годовых. Да, и не надо думать, что жизнь и бизнес есть только в вашем кольце.
ЗЫ. Бабушка жива, к счастью.
avatar

Shandr

Shandr, отлично! долгих лет ей!

да, за МКАДом все гораздо сложнее в плане ликвидности и отдачи от ренты, если у вас 5-6% то в Москве больше, поэтому обсуждать Москву и остальную Россию смысла нет вообще, слишком разные планеты.
avatar

Incognito

Incognito, ну из приведенных цифр топикстартера я чего то не увидел разницы между Мск и «всей остальной страной». Те же 5% у него выходит. Без налогов, коммуналки и ремонта.
avatar

Shandr

Shandr, опять двадцать пять, так про какой сегмент речь? если про жилой — тогда да, а если про коммерческую нужно смотреть, никто вам не положит в рот если вы просто купите объект или построите не там, где это нужно… недвижка такой же бизнес и там также нужно мозгами крутить, чтобы потом все не переводить как вы говорите в более ликвидные темы… диверсификацию еще никто не отменял…
avatar

Incognito

Incognito, да есть у меня и коммерческая, правда использую чисто для себя, не в аренду. Анализировал покупку в том числе и для аренды. Цифры примерно те же. Добавляются только геморы и расходы с пожарными, санпин и проч.
avatar

Shandr

Лукич, это один из вариантов сохранить только часть капитала. Небольшую часть.
avatar

Mike Bazhanov

«уверенность в завтрашнем дне» — очень двусмысленно звучит, не находите?
Alex Grigoriev, потому что завтрашнее дно еще впереди)
avatar

Гденьги ☭

Alex Grigoriev, Я сдаю три квартиры я точно знаю что 31 числа каждого месяца я получу сумму обозначенную в договорах.Вот это я и называю уверенность в завтрашнем дне.Я могу планировать свой бюджет сразу на год.А вот в бизнесе которым я продолжаю заниматься я даже на пару месяцев боюсь заглядывать потому что нестабильность уже какой раз заставляет пересматривать планы.Доход с биржи вроде как стабилен но история то говорить что более нестабильного дохода еще надо поискать. 
avatar

vavan

vavan, да я же не против, просто фраза понравилась :)
Alex Grigoriev, Я вот сам очень надеялся что этот кризис плюс рекордный темп ввода жилья в Москве приведут цены к среднесрочному дну чтобы была возможность нарастить лонг по количеству квартир но увы цены обвалились в долларах а у меня кэш весь в рублях.Даже на загородном рынке никаких массовых разорений и скидок у коттеджников лишь бы закрыть банковские кредиты 
avatar

vavan

vavan, вот блин вы даете, видно 98 год вас обошел стороной ))
с 98 года корзина такая — недвига, доллары, евро и рубли на текущее потребление… доллары и евро часть на евробонды, часть инвестиции в акции, часть спекуляции.
главное рублевых вложений по минимуму — беспроигрышный вариант ))
avatar

Incognito

Incognito, в 98 году мне было 23 и меня не сильно заботила корзина сбережения в виду отсутствия сбережений.Интересы были совсем другие а вот последующие сознательные годы убедили что стабильно растущая нефть делает инвестиции в валюту невыгодными потому что эти же деньги вложенные в производство давали сотни процентов прибыли в год.Да и доход с биржи легко перекрывал валютные колебания.Теперь ситуация резко поменялась но квартирная рента дает возможность спокойно смотреть на бизнес который уже и близко не дает стопроцентные доходности и колебания фондового рынка как то спокойнее переживаются.И есть четкое понимание что недвига это актив который всегда можно перевести в текущие жизненные потребности.Во всех аспектах инвестирования есть свои риски.Я в недвиге вижу минимум риска при условии максимального сохранения капитала.
avatar

vavan

vavan, «И есть четкое понимание что недвига это актив который всегда можно перевести в текущие жизненные потребности.»

тут надо ремарку обязательно делать — можно перевести но вопрос по какой цене на момент продажи? )

а одного желания для перевода мало ))
цена реальной сделки далека от заявленной, особенно если нет времени ждать год, а сейчас недвига и больше висит в продаже )

так что ликвидность данного инструмента вызывает вопросы, это скорее инструмент диверсификации, а не сбережения, не более.
avatar

Incognito

vavan, перенесут завтра столицу в Питер поближе к стрельне, и планы такие есть. И вся ваша уверенность улетучится на раз. 
avatar

gillwing

gillwing, посмеялся шутке за 300 
avatar

vavan

gillwing, нафига столицу переносить близко к границе с НАТО? лучше в новосиб.
avatar

vorona969

vorona969, Финляндия не в нато! 
 И ты рнально вериш в войну с пехотой и танками? 
Без разницы где столица, хоть в Калининграде ;)
avatar

gillwing

цены только нереальные указаны… на 65 миллионов можно купить не 8 а 12-13 однушек в чертаново. по цене 4,8-4,9 млн. у меня одна сейчас выставлена с ремонтом)))). ну а сдача однушки за 35… может за 25? это реально)))
avatar

Алекс Бергманн

Налоги на недвигу, геморы как минимум х4-х8, контингент другой — я бы точно никогда не стал так «дробиться», бумажные подсчеты тут не помогут, в реальности такого отрыва не будет.

А что касается использования как индикатора, в Москве часто в элитку записывают почти все, что не эконом-класс, тут сложность. Мне кажется, индикатором может быть бизнес-класс, но не настоящая элитка, у той свои законы. 
avatar

Geist

Этот тест понятен.
В периоды расцвета экономики лучше сдавать элитку. (у всех денег дохера так почему же не поснимать в Алых парусах ?)
В периоды рецесии лучше сдавать 5 эт панельки у метро ( ибо в коробке из под холодильника не поспишь, и деньги заплатишь любые чтоб переночевать и высраться в тепле) 
Черный Живоглот, да нахрен нужна эта элитка в период расцвета экономики блин? ))))))

Коммерческая недвига рулит в такие периоды...

да и в рецессию сдал Магниту или другому ритейлеру и кури бамбук, жрать будут при любых рецессиях…
avatar

Incognito

Incognito, магнит вас отожмет по цене до шкурки ;)
avatar

gillwing

gillwing, Не отожмет, если место интересное, сталкиваешь лбами несколько сетей и получишь норм. цену. 
конкретно что за дом от миракс? Если на Вернадского, то он не стоит того, чтобы платить 65 млн за 126 кв.
avatar

Григорий

Могу подсказать круче варик, только нужен будет управляющий))) Покупаете 30 однушек в Раменском (МО), в среднем 1 сдается за 15к рублей чистыми. 30х3 = 90лямов, доход с таких хат — 450к в месяц, вот и считайте)
Кирилл Олегович, да тоже самое по доходу. примерно 5%
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, 5,3)
Кирилл Олегович, 

В ИДЕАЛЬНОМ варианте при таком раскладе Вы получите ВСЕГО 6% годовых (180/3000*100 = 6% — минус налоги, ремонт, простой и т.п.). И это Вы считаете хорошим вариантом )))))
avatar

nnnd

nnnd, где написано, что я считаю это хорошим вариантом? Я лишь подсказал, как немного увеличить процент и прибавить к этом геморрой))) И прочитайте пожалуйста в чём вообще суть данной темы…

Кирилл Олегович, полпроцента в месяц? серьезно?) на рынке 1-2% можно относительно безрисково сделать, и геморроя куда меньше

Банально, даже инвестировав в индекс и посидев в просадке пару лет можно будут с лихвой окупить прошедшие года. Конечно, если не покупать пузырь

avatar

v3Rtex

 за 90лямов можно уже полноценный торговый центр купить в том же Раменском )))
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, торговые центры — хлам, надо от них избавляться пока деньги дают, лет пять-десять и все будет через инет, если покупать то логистические центры из которых будет делаться доставка.
avatar

Incognito

Incognito, да, такой вариант тоже возможен
но в торговые центры тоже будут продолжать ходить.
в инете самый большой косяк — нельзя потрогать вещь перед покупкой, померить, много кидалова
avatar

Mike Bazhanov

Incognito, хороший вариант — логистический центр в Якутии, через который будет почта России пропускать весь трафик из Китая.
avatar

vorona969

vorona969, дай угадаю, сын Ротенберга или Ковальчука наверное владелец? ))
avatar

Incognito

Incognito, про то мне не ведомо, но то, что почта будет весь мелкий трафик гнать через Якутию, это они уже объявили.
avatar

vorona969

vorona969, да, слышал
avatar

Incognito

vorona969, почта свой трафик не отдаст задешево.
В Якутию пойдут самые геморрные посылки, их проще сжечь, чем доставить)
avatar

Гденьги ☭

Incognito, были тут одни логисты, широко бананами торговали. Плохо кончили.
avatar

Гденьги ☭

Гденьги ☭, само собой, никто не говорит что недвигой легко заниматься )) это только под пальму лечь можно и ждать пока кокос в рот упадет ))
avatar

Incognito

Mike Bazhanov, В Раменском можно недострой за 2 лярда купить, не желаете?)))
Кирилл Олегович, сейчас тема Новое девяткино, ценник ниже рынка почти в два раза, там гимора много = одна дорога пробка полтора часа, материал более дешевый. Но рано или поздно выстрелит.
avatar

Фибофан

по местным меркам тоже вкладываю в «элитку» = именно присматривать проще за одним, чем за десятком объектов. Не представляешь как тяжело было присматривать за тремя десятками гаражей, сдающихся в аренду. Выигрыш в том, что одна встреча в месяц, а не 30, при чуть меньшем выхлопе. Наимиту даже с зарплатой как банковский служащий и оплатой бенза доверять нельзя, он также попу пригреет и потом будет забивать на все что может.
avatar

Фибофан

Мне очень интересно, что сделают нормализованные налоги с ценами на элитку в 2020-ом году. Ладно если это будет 1% от кадастровой стоимости в год, а если 1.5% или 2%?
avatar

alpet

alpet, давно пора, что они сделают итак понятно, предложение будет превышать спрос, цена будет сползать вниз
avatar

Incognito

за 35 000 однушку сложно сдать будет.
avatar

FOX

Игорь Меняйлов, нее нормуль… без залога сдается все по хаям и уходит влет
avatar

ves2010

Трейдер Квадратный, то есть 36 лямов вы на три хаты «эконома» разложили по 11 млн? 
Охеренный у вас вышел эконом ))))

сейчас навскидку в пределах 10 минут от метро до 6 миллионов объяв с Циана накидать?

Это шесть квартир за вашу сумму, может вы далеки от недвиги?

А при желании и торге можно в пятеру уложиться на каждую… это уже семь будет объектов…
avatar

Incognito

Incognito, да конечно гонит квадратный. Какие нах 25млн. за трёху у Садового кольца с великолепным ремонтом?! Окстись родной. 3ха 70кв. с самым обычным соцремонтом в Реутове минимум 10лямов стоит. А тут Садовое кольцо и 104кв
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, в Реутове живите сами. 
Трейдер Квадратный, я Реутов как пример привёл
avatar

Mike Bazhanov

Incognito, Флаг в руки, уложитесь. Рассуждать о виртуальных ценах всегда удобнее. Я сдаю, а вы в циан смотрите????? Удачи.
Трейдер Квадратный, так о сдаче блин речь или о продаже??

Что не верится что я куплю эконом в Москве в пределах 10 минутах пешком от метро за 5-6 лямов?

В чем проблема? ))) Циан врет? ))) Ну дайте другой источник, посмотрю там.
avatar

Incognito

Incognito, Не купите. Были бы деньги и возможность-давно бы купили и сдавали, а не на смарт-лабе балаболили. 
Трейдер Квадратный, ну балаболите это вы походу на смарт-лабе, вы такой же видимо трейдер как и девелопер.
avatar

Incognito

Incognito, 5-6 млн — это квартиры с дикими рисками, возможными обременениями и возможным кидаловом при покупке. 
Трейдер Квадратный, ну так это навскидку, надо смотреть подробно при желании,

а автор топика сказал что на 33 ляма четыре однушки, по-вашему он не найдет достойные варианты за 8 лямов??
avatar

Incognito

Incognito, давайте так- для сдачи за копейки, до 25 тыс найдет. Для сдачи за сотку-не найдет. 
Трейдер Квадратный, да вы хоть читать умеете? ))))

у него порог сдачи — 35 ))

Лишь бы написать??
avatar

Incognito

Incognito, у него неправильный посыл изначально. Я утверждаю, что элитку сдавать выгоднее.

Incognito, станций метро в Москве много.

Говорите конкретней. А объектов эконом в Москве в  пределах 10  минут пешком за 5-6 млн, достаточно много.

avatar

24-obmen.ru

Incognito, купишь однозначно. В Кузьминках за 5млн. можно даже найти. На Нерсе кто-то из риэлторов продавал недавно
avatar

Mike Bazhanov

Incognito, ну за 5.5мио можно найти в люблино…  где нибудь на белореченской улице… в домах середины 70ых постройки
avatar

ves2010

Incognito, новокосино… даже ближе пехом
avatar

malishok

Трейдер Квадратный, нашёл на циане только одну квартиру около 50кв.м. за 13,6 млн. с говноремонтом, недалеко от Садового. Цена ей потолок 50К+КУ только из-за расположения в центре. Откуда ты такие цены-то откопал?
avatar

Mike Bazhanov

Mike Bazhanov, ну это он может свои так оценивает ))

Многие собственники не желают расставаться с иллюзиями, только когда прижмет до реальной сделки, тогда начинают уже догадываться о том, что хотелки и цена сделки — разные цифры))
Можно конечно шального покупателя ждать год-два, но ситуация такая в экономике что шансов на это мало.
avatar

Incognito

Mike Bazhanov, цены еще выросли, похоже…
Здесь пол года назад был пост человека живущего с ренты. 

smart-lab.ru/blog/341480.php

Привёл он реальный расчет сравнения двух квартир — одна в Москве, другая в Питере.
В Москве квартира стоит на рынке — 20-25 млн.руб,
Её сдают в аренду за — 70 000 руб. в месяц.
Квартира на Юго-Западной. 

В Питере квартира такого же класса, как хата в Москве, она стоит в два раза дешевле чем в Москве —  11 млн. руб.
И сдает её в Питере за — 75 000 руб.

Таким образом,
ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%
На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 %
То есть, квартира в Питере — более чем в два раза рентабельнее.

На деле получается что выгоднее продать в Москве квартиру, купить в Питере на эти деньги 2-ве квартиры и сдавать их по таким же ценам как в Москве 70 000 — 80 000 руб. в месяц.
На самом деле те кто покупают элитку, не особо парит сколько она стоит, они точно не покупают в патеку и точно не на последние.
Посыл там один, хочу тут и все))
avatar

ровный

ровный, +1. То же самое и с арендаторами. Те, кто может снять за сотку квартиру, смотрят на удобство расположения не от метро, а от офиса, какой подъезд и какой ремонт, какие условия обслуживания в квартире. Я например, постоянно слежу за состоянием лампочек и сантехники. Жильца вообще это не парит. Люди платят за сервис. А остальные пусть покупают и снимают бабусятники.
Трейдер Квадратный, причем здесь вообще это??? Че нагородил то огород?

Ты сказал что Автор топика за 33 ляма не купит 4 однушки??? ))

Да купит он их легко, в чем вопрос то и обсуждение?

Будем обсуждать теперь каких ты арендаторов находишь или то что он купит на эти деньги?

Терпеть не могу, когда люди сначала «за Фому» начинают, потом «за Ерему» огород городят…
avatar

Incognito

Incognito, он может и купит, только в непрестижном районе, далеко от метро и будет сдавать из за копейки, отсюда посыл его, что надо срочно скидывать элитку и брать дешевку (типа бунинских кущей) не верен изначально. 
Трейдер Квадратный, так он и не стремится их сдавать за 70-100, при желании и времени все можно сделать и подобрать как недвигу так и арендаторов.
avatar

Incognito

Incognito, возвращаемся к посылу-продать эконом, купить одну элитку. Я доказываю, что сдавать элитку выгоднее, чем геморроиться с экономом.
Трейдер Квадратный, никакого отношения к ТС не имею.
avatar

24-obmen.ru

Трейдер Квадратный, какие вообще сейчас можно обсуждать проблемы с лампочками когда на рынке есть достойные LED-варианты ?)) Я два года не вспоминаю вообще про освещение…

Трейдер )) вопросы он решает с лампочками, лампочки Ильича ставит, пару тыщ сэкономить чтобы клиенты «елитные» не воровали их ))
avatar

Incognito

Incognito, сейчас есть диодные светильники с гарантией 5-10 лет, в случае их порчи, их бесплатно заменяют+ экономия в разы электроэнергии.
avatar

24-obmen.ru

ровный, еслии хочу и все то сам и живет а в аренду не сдает
avatar

ves2010

Трейдер Квадратный, сочувствую… там жить нельзя…
avatar

ves2010

ves2010, Да конечно, в Бутово или Кузьминках самое оно… Час на метро со всеми переходами пешком до работы в центре… нет, спасибо.
Трейдер Квадратный, у мя была квартира на краснопрудной 3/5 у трех вокзалов… все 3 комнаты выходили на улицу… это был писец… окно не открыть… реально гарь и пыль… пол мыли каждый день… шум… ужос… трамвай…
avatar

ves2010

ves2010, я смотрел там квартиру-реально ад. Бомжи и прочее… районы вокзалов подходят для хостелов, но не для проживания и сдачи, вы правы.
Трейдер Квадратный, +100…  
avatar

ves2010

ves2010, ves2010, была у нас трешка в новом доме, только проблемка окна выходили на рублевку… купили лет 20 назад по глупости. Пролдавали два года. Дисконт от начальной цены 15%
avatar

NoName

У меня в доме на Марксистской, дом в 3 минутах пешком от метро Пролетарская — соседка по площадке 2-х комнатную квартиру продала за 10 млн.руб.
Сначала выставила 13 млн. рублей — продавала 3 года. 
В итоге спустя 3 года с начала продажи, пол года назад кое как продалась за — 10 млн.руб.
Алексей Севастьянов, так дёшево? это жеж центр считается
avatar

NoName

NoName, Да, цены здесь такие, на квартиры в панельных домах 70-80-х годов постройки — судя по циан.ру на квартиры в панельных домах на ул. Марксистская и рядом в этом районе (м. Пролетарская/Кузнецкая Застава) ватерлиния цен сейчас на 2-х комнатные — 10-13 млн. рублей, в зависимости от качества отделки. 
И к стати цена за аренду в этом районе не высокая:
25 000 — 35 000 р. за 1-но комнатную,
28 000 — 50 000 р. за 2-х комнатную.
45 000 — 70 000 р. за 3-х комнатную.
В зависимости от состояния.
До Таганской от сюда — пешком 10 минут.

Хорошо изучил этот район — но по мне больше нравиться сектор чуть ближе к набережной — районы улиц Большие Каменщики, Новоспасский переулок, ул. Гвоздева. 
Здесь типа — затишья, чуть в стороне от большой движухи на Таганской — но в тоже время и рядом с Таганской.
Дома ближе к набережной от части из хорошего кирпича и частично Сталинки — толстостенные из добротных крупных блоков, + во дворах большие деревья — гасят лишний шум, + рядом набережная Москвы реки, рядом есть причал, + рядом мост на противоположную сторону на Павелецкую, + рядом набережная Яузы с Котельнической набережной и Китай-Город, + рядом мост на Третьяковскую/Новокузнецкую.
Здесь же с моста Большой Усьтинский Мост — шикарный вид на Кремль и Салюты)))
Дом на Марксистской, соседствует с высоткой ВТБ, панельный, фиолетовый такой, постройки года 1970-того, на первом этаже магазин Алые Паруса Свадебный Салон и ресторан.
Через дорогу еще — такой же панельный фиолетовый дом.
В общем через стенку вполне слышно о чём разговаривает сосед по телефону)))
И за такую фигню — платить 10-13 млн.рублей))) 
Алексей Севастьянов, может дом и говно, но сейчас все больше людей понимает, что снимать надо рядом с местом, где работаешь, если время ценнее, чем экономия. Если так посмотреть, работая в ВТБ, на нормальной должности, снимать рядом в панельке за 50-60 выгоднее, чем снимать в Бутово трешку с  ремонтом за 25.
беруца деньги. покупаются небольше квартиры недалеко от центра Будапешта и сдаются посуточно.
Ценник в разных городах европы, если это не Мюнхен, не Лондон и не Вена — около 50 евро за сутки. Ценник метра в Будапеште в 2-3 раза ниже чем в Праге или Дрездене. То есть по 1000 евро метр легко найти при желании. В праге от 2500 за метр, дрезден не смотрел.
Турсезон круглый год, город адаптирован для иностранцев. 

10% за наводку можно выслать вестерн-юнионом


avatar

silentbob

Вот вам всем реальный пример что недвижка это гимор.
Сейчас так получилось судьбой что попал на крупный гражданский иск, если бы у меня была бы в собственности недвига на нее бы тут же наложили бы обеспечение, а имея другие ликвидные инструменты я оперативно их вывел.

Так что вот так, неизвестно как сложиться судьба, может засветитесь где нибудь по какой нибудь статье и тут вам бах ГИ и арест имущества, будете потом бегать переписывать свою недвигу.

Кстати любителям сдавать недвигу без уплаты ндфл, молитесь что бы налоговая не наложила по данному факту арест на ваши бетонные активы. А то появиться обидчивый арендатор и накатает на вас, а в ходе дела выясниться особо крупный масштаб дела и покатиться..


Алексей Земсков, это ежу понятно, такие риски всегда есть у любого человека, не забывайте в какой стране живете..

поэтому умные люди на себя больше одной единственной квартиры не оформляют, ну можно еще прицеп иметь, запорожец…
avatar

Incognito

Incognito, дайте телефон на кого можно оформить?)))
avatar

Dollar

Kapral, Там в поселке была типовая затройка — тауны и отдельно стоящие коттеджи. Так что наверно да, с проектом.
Трейдер Квадратный, в арбитражном будешь доказывать что не аффилиирован 
агонь

сдать илитку и в сытые времена было непросто

интересно во что выливается налог на недвижимость по кадастру рассчитанный?
Здравствуй Коля, в судебный процесс по пересчету кадастровой оценки через суд.
Здравствуй Коля, я вас умоляю, дядя Коля. Даже в Москве это вменяемые деньги.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW