Покупка квартиры vs REIT

REIT: высокая – деньги на счету уже на следующий день

Транзакционные издержки

Квартира: высокие – затраты риелторам, юристам могут достигать проценты (!) от конечной стоимости актива

REIT: низкие – комиссию брокера на покупку ETF даже считать не смысла, она ничтожна

Доходность

Даже если допустить, что ваша экспертиза в рынке недвижимости и удача по времени выбора такова, что вы получаете среднюю доходность по рынку (что далеко непросто и чисто статистически маловероятно), то эта средняя доходность – по российскому рынку жилой недвижимости.

Во-первых, вы вне сегмента коммерческой недвижимости, доходность по которой заметно выше. Во-вторых, доходность недвижимости в РФ никогда не была особо привлекательной в глобальном масштабе из-за большого коррупционного бремени на индустрию – rent yield исторически в России был где-то в хвосте: высокие цены на квартиру (из-за коррупционной составляющей в стройке) и низкие ставки по аренде (из-за низкой покупательной способности населения – прокси через ВВП на душу населения). Резюмирую:

Квартира: в целом ниже средней по миру

REIT: средняя по миру

Временные затраты

Квартира: высокие – нужно тратить время на общение с жильцами, решать проблемы, если что-то сломалось и т.п.

REIT: низкие – купил и забыл

Денежные затраты

Квартира: высокие – поддержание квартиры в исходном состоянии постоянно будет требовать денежных вливаний: регулярный косметический ремонт и починка сгоревших чайников, и замена лампочек – это по минимуму. Учтите, что так как вы не профессиональный ленд-лорд и не строитель, то скорее всего это у вас будет в среднем отнимать заметно больше денег и времени

REIT: низкие — 0.1% за управление в год

Риски – это все относится к квартире, так как для REIT они все диверсифицированы в глобальном масштабе:

Макроэкономические / страновые – посмотрите за окно, комментарии излишни, особенно если посмотреть на цену на недвижимость в $ а не в рублях: купив в прошлом году, половину своей инвестиции вы уже потеряли

Регуляторные — смена налогов (вы же в курсе, что у нас с каждым годом будут повышаться налоги на владение недвижимостью?), стоимость ЖКУ – у нас они также в целом растут быстрее инфляции

Повреждение жильцами, затопление, пожар – покупка страховки от всего этого убьет вашу доходность в ноль, а одно такой крупное событие откинет всю вашу инвестицию на 10 лет назад по доходности

Простой – при смене жильцов квартира может стоять месяцами пустая

Неуплата – не забывайте, что не все жильцы белые и пушистые. Хорошо еще, если в собственную квартиру пустят, и замки не поменяют – а то бывали случае, что годами не могли выселить «арендаторов»

В моем предыдущем посте, как альтернативу REIT’ам Шадрин прорекламировал ЗПИФН. Если кому-то будет интересно, проведу анализ доходности (компания не публикует полной доходности с учетом промежуточных выплат, скорее всего намеренно), но в целом и так понятно, что при комиссии за управление в 2% тут инвестору мало что останется. Ну и куча рисков и недостатков российской жилой недвижимости, описанные выше, будут присутствовать.