SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. vavan
Недвижимость в России не будет падать
- 20 января 2015, 10:40
- |
Все чаще и чаще появляются сообщения про неминуемое падение цен на недвижимость.Что в жилой что в коммерческой что на рынке аренды.Недостаток все теоретиков в том что три абсолютно разных рынка валят в одну кучу.Все три рынка в кризис ведую себя по разному.Ссылки на поведение в кризис 2008 и тем более 1998 могут быть Но весьма ограничены Так как принципиально меняются вводные данные Как то уровень цен и уровень предложения.В разных странах на падение цен на недвижимость оказывали рызные факторы присущие конкретному рынку.В России этот фактор административный.И только он прямо завтра может обвалить цены на недвигу по всей России.
Коммерческая недвижимость на первом месте.Так как очевидно что при сжатии экономики рынок ориентированный на эту самую экономику следует близкими тенденциям.На коммерческом фронте как нигде в недвижимости предложение соответствует спросу а местами и значительно превосходит спрос.Ожидание в тучные годы нефтяных сверхдоходов привели к перекосу.Строили ожидая продолжение нефтяного дождя.И как только дождь ослаб перекос стал более чем заметен.Кризис заставляет ужимать расходы.Рынок коммерческой аренды первый где легко и быстро урезать расходы.
2 Рынок жилой недвижимости надо разделять на два направления.Городская и загородная недвижимость.Два абсолютно разных рынках где на ценообразование влияют различные факторы.
Городская недвижимость в виду повышенного спроса из за низкого обеспечения россиян квадратными метрами и более жесткого административного влияния наименее всего подвержена падению цен.В каждом регионе страны города застраиваются ограниченным количеством девелоперов.Получить разрешение на строительство для стороннего застройщика нереально.То есть на уровне города изначально происходит первый ценовой уровень стоимости квадратного метра.Который и определяет уровень рентабельности застройщика.Город в соавторстве с застройщиком определяет и дальнейшее поведение цены на строительном рынке.В львиной доле ценообразования на рынке городской недвижимости нет рыночного ценообразования.Поэтому из года в год на протяжении десятилетий интернет пестрит сообщениями пузыря на рынке недвижимости а цена все растет и растет.
В отличии от городской загородная недвижимость в виду некоторых принципиальных отличий имеет гораздо меньшее административное влияние И вследствие этого гораздо большее влияние рыночных факторов.Здесь законы рынка как спрос и предложение являются в приоритете.
Рынок аренды на 100 процентов определяется спросом и предложением.Бабушка сдающая лишнюю квартиру или молодой оболтус получивший ее в наследство очень далеки от теории сколько процентов дохода он должен получить от стоимости квартиры.А именно такие арендаторы создают основной рынок аренды.В любой риэлторской конторе подтвердят что ни инвест ни ипотечники не составляют основу арендаторов.
Исходя из уроков 2008 года у кого есть кэш на руках имеет смысл ловить неплохие предложения на рынке загородной недвижимости.Искать вторичку где продавец за нал на руки готов дать реальный дисконт здесь и сейчас.Мониторить рынок девелоперов у которых возникают текущие проблемы с банками.Кризис хорош только для тех у кого деньги на руках и кто готов ежедневно мониторить рынок.
Это как на рынке в кризис ждать сладких цен в надежде что одна сделка сделает миллионером.Но в итоге купить по текущей рыночной возросшей цене.
Коммерческая недвижимость на первом месте.Так как очевидно что при сжатии экономики рынок ориентированный на эту самую экономику следует близкими тенденциям.На коммерческом фронте как нигде в недвижимости предложение соответствует спросу а местами и значительно превосходит спрос.Ожидание в тучные годы нефтяных сверхдоходов привели к перекосу.Строили ожидая продолжение нефтяного дождя.И как только дождь ослаб перекос стал более чем заметен.Кризис заставляет ужимать расходы.Рынок коммерческой аренды первый где легко и быстро урезать расходы.
2 Рынок жилой недвижимости надо разделять на два направления.Городская и загородная недвижимость.Два абсолютно разных рынках где на ценообразование влияют различные факторы.
Городская недвижимость в виду повышенного спроса из за низкого обеспечения россиян квадратными метрами и более жесткого административного влияния наименее всего подвержена падению цен.В каждом регионе страны города застраиваются ограниченным количеством девелоперов.Получить разрешение на строительство для стороннего застройщика нереально.То есть на уровне города изначально происходит первый ценовой уровень стоимости квадратного метра.Который и определяет уровень рентабельности застройщика.Город в соавторстве с застройщиком определяет и дальнейшее поведение цены на строительном рынке.В львиной доле ценообразования на рынке городской недвижимости нет рыночного ценообразования.Поэтому из года в год на протяжении десятилетий интернет пестрит сообщениями пузыря на рынке недвижимости а цена все растет и растет.
В отличии от городской загородная недвижимость в виду некоторых принципиальных отличий имеет гораздо меньшее административное влияние И вследствие этого гораздо большее влияние рыночных факторов.Здесь законы рынка как спрос и предложение являются в приоритете.
Рынок аренды на 100 процентов определяется спросом и предложением.Бабушка сдающая лишнюю квартиру или молодой оболтус получивший ее в наследство очень далеки от теории сколько процентов дохода он должен получить от стоимости квартиры.А именно такие арендаторы создают основной рынок аренды.В любой риэлторской конторе подтвердят что ни инвест ни ипотечники не составляют основу арендаторов.
Исходя из уроков 2008 года у кого есть кэш на руках имеет смысл ловить неплохие предложения на рынке загородной недвижимости.Искать вторичку где продавец за нал на руки готов дать реальный дисконт здесь и сейчас.Мониторить рынок девелоперов у которых возникают текущие проблемы с банками.Кризис хорош только для тех у кого деньги на руках и кто готов ежедневно мониторить рынок.
Это как на рынке в кризис ждать сладких цен в надежде что одна сделка сделает миллионером.Но в итоге купить по текущей рыночной возросшей цене.
теги блога vavan
- акции
- альфа банк кризис
- антикризис Россия
- брокер втб
- Ванюта мошенничество
- выборы
- деньги
- инвестиции в недвижимость
- ипотека
- Кармани
- коронавирус
- лср дивиденты
- малый бизнес
- Мечел
- налоги государство
- недвижимость
- Нефть
- операционные результаты
- опрос
- оффтоп
- Роснефть
- сбербанк
- Светофор Групп
- сечин нефть
- торговые сигналы
- тренд
- тренд из май френд
- экономика России
- юмор
1 терли об этом уже… smart-lab.ru/blog/228731.php
это был кризис в сша и нас он почти не коснулся… была кратковременноая просадка… кстати мало кто помнит, но московская недвижка обвалилась вдвое в рублях в кризис 2008… так например новостройки в марфино — это возле вднх большие метражи трешек шли по 75000руб за квадрат… если учесть что бакс был 37, то это меньше 2000баксов за квадрат… но это было очень кратковременное падение и ограниченное предложение где то недели 2-3 можно было успеть… потом государство поддержало застройщиков объявив им что выкупит всю недвигу в москве по 80к метр и в подмосковье по 60к для мчс и минобороны и чиновников… и падеж цен прекратился и паник села не случилось
«Бабки» в «бетоне». % по кредитам тянут. спрос упал.
приходится «резать лося» и продавать с дисконтом, чтоб хоть как-то выплыть.
застройщиков тоже предыдущие кризисы много чему научили, кредиты не берут продают котлован 60-70% тоесть застройщика кредитуют будущие жильцы, а 30% дома застройщик продает когда дом готов, а цена на эти квартиры уже выше уровня котлована на 25-30%.
-----------------------------------
Борищенко, я вяс умоляю...))) не смешите )))
ты застройщик? уверен нет!!!
вот тогда не тренди, умоляет он.
Ты можешь байками себя тешить сколько хочешь, а строительный бизнес, как и любой бизнес делает выводы исходя из опыта предыдущих лет, это аксиома.Никто сам себя похоронить не хочет, а все хотят много зарабатывать и развиваться.
Я не говорю что просадки по недвижке не будет, но такой закредитованности застройщиков какая была в 2008 сейчас нет.
ресурс как-то к общенеию не располагает.
Мог бы по недвижке «накатать простыню» — я вяс умоляю...))) не смешите )))
кредит если и был то рублевый, а в декабре даже неликвиды квартир сметали, при панике.
Так что отдадут не парясь, У кого был. Сейчас строят в основном повторяю, на деньги жильцов будущих.
коммерческая недвижимость это совсем другой сегмент рынка девелоперов, тут может быть полая опа
я хохотал )))
он конечно жжет, но глаголит верно)))
есть анекдот на эту тему старый
Встречаются два старых знакомых. Один-другому:
-Должен тебе признаться — я гей.
-Да ты что! И ты такой же знаменитый как Боря Моисеев?
-Нет.
-Может ты такой же талантливый как Джордж Майкл?
-Нет.
-Может ты такой же богатый как Элтон Джон?
-Нет.
-Так какой же ты гей, ты — пидор.
Брал в конце лета сделали хорошую скидку, а сейчас нереально, потому что вкладывают, кто бакс не купил. +40% с того времени в рублях цена выросла.
Депозит под 20% годовых удвоит сумму вложений за 5 лет. Вырастет ли недвига за 5 лет на 100% — однозначно нет.
Платежеспособный спрос покупателей резко сжимается, поэтому тезис о том, что «строить перестанут, тогда подорожает» несостоятелен.
Покупать загородную недвижимость с целью перепродажи? Очень спорная идея.
Ну-ну… с точки зрения вложений, не имея денег и дать совет
«Депозит под 20% годовых удвоит сумму вложений за 5 лет. Вырастет ли недвига за 5 лет на 100% — однозначно нет.»
во первых 20 % всего месяц как дают, во вторых у нас не швейцария где тишь и гладь.
Через пять лет купить на депозит, 2 кг сухой колбасы вполне реальная инвестиция.
Все что забыли как даже в спокойное время в центре Белгорода вооруженный мужчина захватил здание банка «Западный», в котором у него были крупные вложения. Ранее Центробанк объявил об отзыве лицензии у банка. Мужчина потребовал от кредитной организации вернуть ему 20 млн руб. и взял в заложники несколько человек.
Хотите ходить с сайгой за своими деньгами в банк, кладите на депозит)))
Только мужику даже с сайгой денег не вернули, а дали трёшник сроку.
У меня дед на книжке имел 45 т. руб в 91 году, огромные деньги при средней зарплате 160 руб за мес. в стране, получил потом на новые в начале 2000 примерно 14 тыс.И говорил потом, чего я три трехи кооперативные не купил!
кстати эти 14 тыс он отдал гастарбайтерам за работу при строительстве гаража на даче при этом гараж был не капитальный, из досок обитый жестью, а материалы уже на свои платил, хорошо хоть на это ему хватило)))
Полный бред с точки зрения вложения в депозит в России к сожалению, особенно на пять лет, максимум 3 месяца можно, и тот не во все банки.
отсюда вывод купить недвижку, на остаток валюта
и я про тоже, хорошо когда нет денег давать совету куда их вложить, только те кто попали в 90 со вкладами они пять квартир купят, а некогда деньги в банк уже не понесут.
у нас в стране кризис за кризисом, недвижка в да в кризис падает но некогда купленный актив недвижка не будет стоить ноль, квартира это не бумага.У кого деньги есть прекрасно это понимают.
А если серьезно то конечно грустно что пока коррупционная власть у руля не будет в России доступного дешевого жилья.Жаль что мало кто это понимает оперируя тем как ведет себя недвижка на западе в период кризиса.
по сути Вы не правы:
* покупка недвижимости НЕ гарантирует какого-либо пассивного дохода;
* также нет гарантий возвратности тела вложений, т.к. никто не может гарантировать цену на товар в неопределенном будущем;
* владение недвижимостью связано с постоянными затратами — это налоги, квартплата, ремонт.
Банковский депозит имеет срочность, гарантированную возвратность и определенную доходность. Более того, возвратность вклада также гарантирована государством через систему страхования вкладов.
Не нужно переходить на частности — если некто положил 20 мио в помойку под названием банк «западный» — это его риск. Сравнение с дедом тоже некорректно. Давайте тогда также вспомним владельцев российской недвижимости начала 1917 года и судьбу их собственности.
Поэтому следует разделять желания:
1) хочешь пассивный и гарантированный доход — неси деньги на депозит;
2) хочешь иметь бизнес рантье со всеми вытекающими отсюда рисками — покупай недвигу.
депозит — это способ сбережения (где рисков нет).
Недвижимость — это способ инвестирования (где риски есть).
Я не рассматриваю недвижимость как способ сбережения.
Более того, истерию последних месяцев со срочным вложением денег в объекты недвижимости я рассматриваю скорее как принудительную стимуляцию затухающего спроса, чем выгодную тенденцию.
Но разговор о том, что есть у рынка некая точка предельного роста. Рынок не может расти только за счет расширения спроса (инвестиционного, ипотечного, девальвационного, другого). Лично я наблюдаю, что возможность покупать стремительно падает. Это же мне говорят и люди, имеющие и банковский, и реальный бизнес. Зато можно видеть желание продавать, в первую очередь второе/третье жилье — достаточно посмотреть объявления на загородку -«продаю, ниже себестоимости, строил для себя» — по ценам ниже аналогичной первички. А аналогичная первичка, в отличии от квартир, осталась на уровнях сентября.
Заметьте, я не говорю «всё упадёт» или «всё вырастет», я также не обсуждаю рентный бизнес. Я констатирую снижение спроса и рост предложения.
где не я прав и кто наплел в кучу?
я то тоже самое могу сказать, все с мухами написано у вас.
я не прав, что глупость считать 20% по пять лет, когда эти проценты дают мутные банки и то начали давать всего месяц назад.
я не прав, что в кризисные времена, гипер инфляция пожирает вклады.
теперь о ваших мухах в котлетах
* покупка недвижимости НЕ гарантирует какого-либо пассивного дохода; (речь не идет о покупке неликвида, лишь бы купить нах кому не надо, мы говорим о инвестиции, так что глупость гарантирует, если не покупать квартиру в хуевокукуево)
* также нет гарантий возвратности тела вложений, т.к. никто не может гарантировать цену на товар в неопределенном будущем;( да не гарантирует, через год-два просадка возможна, но и кв. не будет стоить ноль, как я сказал в случае депозита если вкладу кердык, а со временем просадка будет нивелироваться и аренда будет приносить прибыль, квартира полюбасу выйдет в плюс )
бла бла бла… мне тут не надо писать, их сто раз тут писали)))
я реально написал на живых примерах что и почему.
Хотите есть котлеты, вместо мух — лучше купить квартиру, избегая всяких часностей !
как раз некорректно писать про недвигу 1917 году, а что было с вкладами тогда уж тоже напишите, в 1917 году так что стало с вкладами?, кстати в Прибалтике недвижимость потомкам владельцев, возвращали в начале 20 века в отличии вкладов сделанных тогда же)))))))
а когда почитал «Банковский депозит имеет срочность, гарантированную возвратность и определенную доходность. Более того, возвратность вклада также гарантирована государством через систему страхования вкладов» улыбнуло))
Зачем он блаженный пошел в банк с сайгой, ведь всё получил бы по страховке.
Мне все понятно лично у вас денег крупных нет, иначе такую бы хрень не писали .
А будут когда, флаг в руки — рассматривайте депозит как способ сбережения (где рисков нет).
))))))
хорошо бы увидеть мимику вашего лица, в очереди у банка когда в случае коллапса система страхования вкладов рухнет. Не секрет что страховки на всех вкладчиков не хватит даже если всем давать по 700 т. А в сбербанке как я понял вы хранить не хотите, там не дают 20 %)))))
подождите полгода хотя бы, потом выводы делайте
Про очереди на квартиры была инфа что львиная доля спроса в декабре в некоторых регионах была обеспечена иностранцами.