<HELP> for explanation

Блог им. LADY_GAYE

Еще раз про недвижимость

В продолжение темы об инвестирование в недвижимость: http://melavisa.livejournal.com/7628.html
Я дала прогноз, что цены на недвижимость будут снижаться, и привела аргументы, почему я так считаю. К этому добавлю, что продавцы держат высокую цену на недвижимость, снижать цену не собираются, так как считают, что цены будут только расти. Количество сделок с недвижимостью упало (в разных регионах ситуация может отличаться и хотела бы в комментариях услышать от риэлторов, как проходит сделки в их городах), и через какое-то время мы можем увидеть эффект отложенного предложение (кол-во предложений на продажу резко вырастит при отсутствии покупателей), что приведет к снижению цен. К тому же считаю, что на рынке недвижимости надулся пузырь (вспомнить можно рынок недвижимости Японии, где с максимумов упали цены в два раза), который рано или поздно лопнет.
Теперь давайте рассмотрим с точки зрения инвестора (или сохранения капитала) вложение в недвижимость. В Москве 2-х комнатная квартира от 45 до 54 квадратных метров стоит от 6 до 12 млн (цены взяты на сайте www.avito.ru ), в Санкт-Петербурге примерно 4-5 млн. Квартиры эконом класса. В Болгарии (г. София) я нашла предложение за 96 тыс. евро (примерно 4.8 млн руб) в 90 квадратов, имеется парковка. Есть бомжовый вариант за 54000 (2,7 млн. руб.) евро с двумя спальнями в 70 квадратных метров. Теперь рассмотрим Испанию, регион Коста-Бланка, до моря от 100 до 800 метров, можно купить квартир в 50 квадратов с одной спальной в пределах 90 тыс евро (4,5 млн. руб. Сравнивая предложения в России и за границей, я прихожу к выводу, что на данный момент недвижимость в России не лучший способ для сохранения капитала. Лучше тогда купить за границей, за эти деньги можно взять возле моря, к тому же с индивидуальной парковкой.
 

приведите ценники за аренды квартир в указанных городах.
Покупая недвижимость на море понимать что работы там нет, люди не зарабатывают а отдыхают. Привидите пример стоимости жилья в Париже или мадриде. Это будет корректно
avatar

eee

smart-lab.ru/blog/111217.php
писал товарищь давненко но и актуально сейчас

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег
Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц
Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку
avatar

Байкал

Максим Гирько, Может выгоднее будит продать хату и в облигации бабло укатать.
avatar

Sinoptick

Sinoptick, не знаю может быть я в облигациях ноль не разбирался в этой теме еще.
avatar

Байкал

вот что говорят умные люди:
www.ilearney.com/conf/realty/
avatar

Муртад

Можно купить ETF на коммерческую недвижимость.
avatar

Spekyl

Будет падать однозначно!
avatar

Novice Trader

сметная стоимость 1 м.кв. за мкадом 1000$ — делайте выводы )))
avatar

sds

sds, а продают за 4000
avatar

Байкал

Конечно лучше купить за границей… кто бы сомневался.

Как только Европа прогнется настолько, что со средней квартирой за 150тыс евро вид на жительство (и возм.работы) будут давать — вот тогда цены на недвижку в Москве **нутся в ноль. Но не раньше.
avatar

К.О'Тяра


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW