Еще раз про недвижимость

В продолжение темы об инвестирование в недвижимость: http://melavisa.livejournal.com/7628.html
Я дала прогноз, что цены на недвижимость будут снижаться, и привела аргументы, почему я так считаю. К этому добавлю, что продавцы держат высокую цену на недвижимость, снижать цену не собираются, так как считают, что цены будут только расти. Количество сделок с недвижимостью упало (в разных регионах ситуация может отличаться и хотела бы в комментариях услышать от риэлторов, как проходит сделки в их городах), и через какое-то время мы можем увидеть эффект отложенного предложение (кол-во предложений на продажу резко вырастит при отсутствии покупателей), что приведет к снижению цен. К тому же считаю, что на рынке недвижимости надулся пузырь (вспомнить можно рынок недвижимости Японии, где с максимумов упали цены в два раза), который рано или поздно лопнет.
Теперь давайте рассмотрим с точки зрения инвестора (или сохранения капитала) вложение в недвижимость. В Москве 2-х комнатная квартира от 45 до 54 квадратных метров стоит от 6 до 12 млн (цены взяты на сайте www.avito.ru ), в Санкт-Петербурге примерно 4-5 млн. Квартиры эконом класса. В Болгарии (г. София) я нашла предложение за 96 тыс. евро (примерно 4.8 млн руб) в 90 квадратов, имеется парковка. Есть бомжовый вариант за 54000 (2,7 млн. руб.) евро с двумя спальнями в 70 квадратных метров. Теперь рассмотрим Испанию, регион Коста-Бланка, до моря от 100 до 800 метров, можно купить квартир в 50 квадратов с одной спальной в пределах 90 тыс евро (4,5 млн. руб. Сравнивая предложения в России и за границей, я прихожу к выводу, что на данный момент недвижимость в России не лучший способ для сохранения капитала. Лучше тогда купить за границей, за эти деньги можно взять возле моря, к тому же с индивидуальной парковкой.

Леди Джей

Леди Джей (Акимова Ангелина)

не определен

165

8 962

с 15 июля 2013

12 Комментариев

Сергей Воронцов (sergey-110)
20 апреля 2014, 23:09
приведите ценники за аренды квартир в указанных городах.
0
eee
20 апреля 2014, 23:15
Покупая недвижимость на море понимать что работы там нет, люди не зарабатывают а отдыхают. Привидите пример стоимости жилья в Париже или мадриде. Это будет корректно
+1
Байкал
20 апреля 2014, 23:15
smart-lab.ru/blog/111217.php
писал товарищь давненко но и актуально сейчас

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег
Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц
Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку
+1
- Sinoptick
  21 апреля 2014, 01:47
  Максим Гирько, Может выгоднее будит продать хату и в облигации бабло укатать.
  0
  - Байкал
    21 апреля 2014, 02:00
    Sinoptick, не знаю может быть я в облигациях ноль не разбирался в этой теме еще.
    0
Рустем Мирсаитов
20 апреля 2014, 23:20
вот что говорят умные люди:
www.ilearney.com/conf/realty/
0
Spekyl
20 апреля 2014, 23:22
Можно купить ETF на коммерческую недвижимость.
0
Novice Trader
20 апреля 2014, 23:28
Будет падать однозначно!
+1
sds
20 апреля 2014, 23:51
сметная стоимость 1 м.кв. за мкадом 1000$ — делайте выводы )))
0
- Байкал
  21 апреля 2014, 02:00
  sds, а продают за 4000
  0
К.О'Тяра
21 апреля 2014, 11:36
Конечно лучше купить за границей… кто бы сомневался.

Как только Европа прогнется настолько, что со средней квартирой за 150тыс евро вид на жительство (и возм.работы) будут давать — вот тогда цены на недвижку в Москве **нутся в ноль. Но не раньше.
0