Блог им. Osypovich

Писал дневник, решил немного выложить.

Очень часто в “зомбоящике” слышно, как кто-нибудь рассказывает о бизнес циклах, о депрессиях, о спадах и об отклонениях от долгосрочного тренда роста. Так было не всегда. До 18 века экономики стран вообще не претерпевали никаких бумов, крахов и подъемов. Все было относительно плоско и устойчиво. С приходом индустриализации и банковского дела все коренным образом изменилось. Особую, на мой взгляд, и самую важную роль здесь сыграл и играет последний институт. Именно он делает иногда жизнь слаще, а иногда и чаще всего невыносимой.
Чтоб понять всю суть происходящего и уже произошедшего, то достаточно отслеживать и сравнивать прессу и высказывания “должностных чинов” монетарной политики. Я не могу припомнить, чтоб кто-нибудь из них назвал 2007-20013 года депрессией. Этот период именуют ни как иначе, как “более глубокий спад”. Использование эвфемизмов стало нормой еще до начала второй мировой войны. Сегодня это уже устоявшиеся принципы сокрытия сути тех или иных проблем по умолчанию. Из-за этих искажений задаются неверные вопросы, что приводит к неверным решениям не только в монетарной политике, но и в фискальной.  Периодичность циклов лежит в двух фазах, где первая – банковское расширение кредитования, и вторая – его сжатие.


В современной экономике банковская система в равной степени кредитует как производителей, так и потребителей. Соответственно, кредитная экспансия носит как производственное, так и потребительское назначение. Кредитование домохозяйств осуществляется с целью покупки потребительских благ длительного пользования. Чаще всего это недвижимость, транспорт, бытовая техника. Основной проблемой, которую обозначил Бен Бернанке – проблема доступности жилья. Павел (spydell) недавно хорошо осветил данную тему в посте “Про рынок недвижимости в США”. Он абсолютно прав, что наибольший вклад в восстановление рынка недвижимости сделали инвестиции, которые специализируются на дальнейшем предоставление его с целью аренды. Это отчетливо видно на тенденциях, которые происходят на рынке MBS. Но чтоб понять всю суть и пределы нынешнего тренда, то достаточно сделать математические расчеты по сегодняшним данным.
Следует сразу уточнить данные:
  1. Средне значение 30-y FRM составляет между 29 августом 5 сентября 4.53%
  2. Долгосрочная доходность финансовых вложений в ценные бумаги 5% годовых за вычетом издержек, но до уплаты налогов
  3. Цены на жилье растут на одну и ту же величину, что и долгосрочная инфляция — 2%
  4. Аренда жилья растет на одну и ту же величину, что и долгосрочная инфляция — 2%
  5. Уровень, когда жилье не эксплуатируется под аренду — 9% в год в долгосрочной плане, но первоначально этот уровень будет выше.
  6. Налог на имущество первоначально 2% от стоимости дома и растет с инфляцией
  7. Эксплуатационные расходы (включая оплату управление собственностью) первоначально 3 ¼% от стоимости дома и поднимаются с инфляцией
  8. Стоимость страховки составляет первоначально 0,7% от стоимости недвижимости и поднимается с инфляцией
  9. Расходы на приобретение жилья (например, оплату юридических услуг, домашний осмотр) 2% от стоимости жилья
  10. Стоимость продажи жилья (например, риэлторская комиссия, юридические услуги), 7% от стоимости дома
  11. LTV составляет 80%
 
Собственно говоря, ниже представлен расчет денежного потока по инвестиции в недвижимость:
Писал дневник, решил немного выложить.
Так как вы получаете денежный поток в виде арендной платы, то его можно инвестировать в финансовые инструменты. Как выше описывалось, то под 5% годовых. И того, стоимость дома после издержек на продажу составляет $219,819, плюс инвестированные денежные потоки принесут $19,646. При инвестировании первоначального взноса в 20% под 5% годовых принесет только $115,050. Если так все просто, то почему молодые семья, женщины и мужчины не вкладываются в жилье? От очень прост. По последним оценкам NAHB отложенный спрос в потребности жилья в группе от 25 до 35 составляет 4 млн. домов/квартир, но данные категории  не имеют доступа к получению ипотечного кредита из-за не достаточного объема  денежных средств для первоначального залога, по причине неполной занятости или необходимого залога, чтоб покрывать издержки на приобретения и содержания жилья. Мы все увидели  то, что отражают цифры занятости, которые вышли в пятницу, да и на протяжении всего 2013 года, имеют обратную сторону медали. Этот период можно смело назвать 2 в 1 из-за формации в занятости. О причинах данной тенденции можно почитать здесь: “ Who Can Deny It? Obamacare Is Accelerating U.S. Towards A Part-Time Nation ”.
Писал дневник, решил немного выложить.
Данную проблему законодательная и фискальная власть решила не замечать. Хотя это значительно увеличит дефицит бюджета, если посмотреть “Закон о Доступном Здравоохранении” и сделать мат. расчеты:
Писал дневник, решил немного выложить.
Есть еще  на что стоит обратить внимание – индекс доверия потребителей (Conference Board). Не смотря на то, что он демонстрирует положительную динамику, есть то, чего следует опасаться – ожиданий в отношении будущих процентных ставках. За последний месяц количество опрошенных, которые ожидают увеличения процентных ставок увеличилось на 5.4% до 66.2%, что может вызвать эффект осторожности в следующем году.
Писал дневник, решил немного выложить.
Обратите внимание, что первый пик в ожиданиях, а затем и в обвальном падении спроса был в начале 2000 года, следующий пик был достигнут в сентябре 2006 года. И после этого последовало падения жилья, да и вообще, вся экономика резко начала скатываться в рецессию.
     Немного поговорили о рынке недвижимости, можно посмотреть еще и на производственную систему, которая восстанавливается вместе с рынком недвижимости. В былые времена, цикл восстановления сопровождался ростом инвестиций в основные средства производства: в станки, покупка новых помещений для расширения производства и многое другое, что давало возможность нарастить производство и делать более современную продукцию. Эта тенденция осталась в прошлом уже, а если быть точным, то в начале 00-ых годов. Не смотря на то, что рентабельность активов находится на исторически высоком уровне, а заимствования на исторически низком – это не стимулирует  корпорации к инвестированию.
Писал дневник, решил немного выложить.
Этот график отчетливо демонстрирует тренд рыночного капитализма. О фондовом рынке и его связи с данным постом уже напишу сегодня, но позже. Хочется просто растворится в объятиях отдыха. Всем хороших выходных и успехов.
★5
17 комментариев
думаю банки в современной системе выполняют функцию агентов по эффективному распределению бесплатных денег, появляющихся из ничего.

их основная экономическая функция — сделать создаваемую денежную массу производительной, чтобы она вызывала рост реального выпуска, а не рост инфляции, и стимулировать производительность труда.

и это им с успехом удается.

поэтому описываемая ситуация достаточно жестких требований к заемщикам и довольно высоким уровнем закредитованости (пусть по историческим меркам он низкий, но по абсолютным параметрам — он высокий) — это норма. так и должно быть. имено так это и работает.
avatar
karapuz
некоторые называет это современной формой рабства. и они недалеки от истины. только это новое, улучшенное рабство. рабы обходятся намного дешевле (по подсчетам разных историков, например, в тех же США, чернокожий раб в 18-19 веке обходился владельцу суммарно дороже, чем современный «свободный» работник, причем сильно дороже, в разы). кроме того, они идут в рабство добровольно и даже стремятся попасть в него (наличие «работы» считается чем-то хорошим, люди стремятся получить «работу» и «работать больше»).
avatar
karapuz
karapuz, я согласен. Но сегодня обратные связи нарушены из-за падения реального дохода д/х и его основной потребительской группой. При чем, ФРС своими действиями искажает действительность понижаю доходность искусствено. Банки же приобрели ярлых «too big to fail», что дает им полное право и ненести моральные риски по расширению рисков в фин системе. Но спасали их разве за исредства? Нет. Ротбард Мюррей еще в 60-ых говорил, что отменят привязку к золотому стандарту, что станет самой крупной аферой 21 века. Это полностью развязало фин. индустрии руки, а глобализация дала и дает право залазить в чужой карман.
avatar
Osypovich
karapuz, основная и единственная цель ФРС (как наиболее крупный эмиссионный бизнес) как основы всей новейшей банковской системы — ГЕНЕРАЦИЯ ДОЛГА, а всё остальное подчинено реализации этой цели и зачастую является прикрытием для реализации этого. Как и у каждого продукта есть себестоимость и цена реализации, а вот они и определяют количественные параметры и возможности генерации этого долга. Ну и расширение системы, через глобализацию и вовлечение новых рынков. Ну банки действительно распределяют, по тому что дальше это становится уже их не только проблемой но и возможностью.
avatar
INROS
INROS, тогда вопрос, а кто станет кредитором этих долгов в будущем? Вся долговая пирамида держится на доверии и глобализации. Предположим, что долги перестанут покупать внешние держатели. Замкнется на той схеме которая сейчас в Японии, но это коренным образом скажется на долларе, как основной валюте расчета (спорно, конечно, но такого варианта не стоит упускать из вида). Если долговая нагрузка усилится, при нынешней норме сбережений, то двх гигантов, который впали действительно пирамиду Понций не потянуть мировой экономике. ИМХО, но пока такие мысли
avatar
Osypovich
Спасибо за статью, очень интересно и полезно Вас почитать.
avatar
CAHbI4
CAHbI4, Не за что) надеюсь, что пригодится)
avatar
Osypovich
Таким образом, фактически США поделили сами себя. У них есть старшее поколение, у которого есть имущество под залог, но которое практически не имеет дохода на покрытие кредита (да и не снижение потребностей, снижает объем необходимых кредитов), и молодое поколение у, которых не накоплено залоговое имущество, нет постоянного дохода — и кредит им недоступен (потребности есть, но гарантийное обеспечение кредита слабое). Приток свежих мигрантов, только ухудшает ситуацию, поскольку у них изначально отсутствует имущество и они пополняют вторую категорию и вытесняют первую.
Фактически, дело идет к повторному формированию патриархальных связей по типу Римской paterfamilias, либо более поздней гильдейской структуры, когда обязательства распределяются на род, или гильдию, предоставляющими обеспечение, и собственно граждан, которые за это обеспечение ущемляются в правах и переходят в подвластное положение.
Альтернативный вариант, это пересмотр ценностей с учетом «кредитного фактора», но тогда, очевидно, кого-то надо будет приносить в жертву, либо владельцев залога, либо владельцев кредита, либо систему ценностей. Но первых много, вторых «нельзя», а за третье их на ноль помножат.
Положение спасает глобализация и приток денег, но он же убивает перспективу исправления ситуации.
avatar
Александр Б.
Бочаров Александр, я думаю, что им пора работать над системой социального «поощрения», где тот кто не работает — живет, а тот кто работает платит за всех. Ведь предпринимательство — принятия прибылей и убытков. Если разобраться, то лучше бы гос-во брало на себя убытки по инновациям или несостоявшимся проектам, чем поощряло лодарей через систему пособий по безработице,…
avatar
Osypovich
А я уже с заголовком не согласен.
Сейчас гуглить лень, но экономические проблемы, бумы и пузыри существовали с самого начала человеческих государств.
Человеческая психика такая, а не банкиры виноваты.
avatar
laverintos
laverintos, извиняюсь, с самого начала а не с заголовка.
avatar
laverintos
laverintos, не путайте мании, лихорадки с экономическими бумами — это разные вещи.
avatar
Osypovich
Сорри, render, «не путайте мании, лихорадки с экономическими бумами — это разные вещи. „
avatar
Osypovich
render, я прекрасно понимаю о чем вы говорите и чтог имеете ввиду, но это не то, что мы наблюдаем сегодня. В былые времена дать в залог то, чего у Вас нет — мошейничество, а в нынешние — нормальная форма кредитования. За счет индустриализации потребность в кредитовании была значительно выше, что в дальнейшем способствовало тому, что мы имеем сейчас. Почему еще в прошлом веке говорили о том, что эвфемизмы стали неотъемлемой частью высказываний? Прошлые экономические бумы толкали всю экономику вверх, мани только отдельные отрасля и реже несколько. Хотя согласен, смотря что считать бумом и крахом, манией, огонией или лихорадкой.
avatar
Osypovich
«До 18 века экономики стран вообще не претерпевали никаких бумов, крахов и подъемов»
)))))))… Ну да… и люди до 18 века были не людьми а не людьми)))))))
avatar
Иванов Иван

полезные записи за 24 часа

★11 1 Криптобиржи для торговли из России: где можно купить и продать криптовалюту
★10 9 ЦБ поднимет ставку до 23% или выше. С чем он на самом деле борется?
★10 40 Haдeждa вepyющиx в pocт aкций
★8 3 10 российских компаний с наибольшим индексом стабильности дивидендов DSI (декабрь 2024)
★7 62 Налетела грусть... Ну что ж пойду пройдусь... (С)
★7 29 Годовая инфляция в самогоне: 11%
★7 9 Для тех кто хочет разместить капитал в LQDT на новогодние 👇
★6 9 Лайфхак для уменьшения налога на брокерском счету — сальдирование убытков
★6 2 Кто и какие дивиденды объявит в 1 полугодии 2025г.: ожидания рынка
★4 1 ТОП дивидендных акций от СБЕР
+177 49 Ситуация на текущий момент
+172 20 ЦБ занимается вредительством - Сергей Миронов🔥Акции и инвестиции
+135 62 Налетела грусть... Ну что ж пойду пройдусь... (С)
+129 36 Почему еще не дно
+127 40 Haдeждa вepyющиx в pocт aкций
+119 64 Азия. Четверг.
+106 29 Годовая инфляция в самогоне: 11%
+96 245 Эй, госпожа Набиуллина, вы адекватная? Что за бред вы несёте?
+82 20 Топ-3 акции от каждого аналитика Mozgovik. Конспект звонка с аналитиками сегодня
+78 47 Индекс МБ сегодня

самые обсуждаемые сегодня

64к Азия. Четверг.
53к Думаю что многие здесь не пишут бомбических идей, только потому, что их сразу все воспримут в штыки.
47к Индекс МБ сегодня
49к Ситуация на текущий момент
34к Китай стал монстром-автогигантом
27к YouTube на мобилах все?
20к Отличие инвестиций от спекуляций
19к Новости для пенсов по старости (пост 304, 12+)
19к Метод Геллы. Мечты сдуваются (газром)
16к ВВП стран G20 в 2024 году по паритету покупательной способности (ППС) в долларах от МВФ.

теги блога Osypovich

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн