Может ли ВИМ продать объекты Рентного дохода в свои фонды

Пайщики ЗПИФ Рентный доход все чаще задают один вопрос. Может ли УК при ликвидации продать объекты в другой свой фонд, например в РД 3, где уже больше 17 млрд ₽ на депозитах и РЕПО?

Идея выглядит удобной. Покупателя искать не нужно, объекты переходят по РСП, пайщики РД получают деньги без дисконта.

Короткий ответ: нет, правила фонда это запрещают. Разобрал ПДУ в последней редакции: изменения №19 Банк России зарегистрировал 26 октября.

Запрет прямо записан в ПДУ

В п. 31 перечислено, чего УК делать не вправе. Среди запретов есть такой:

«сделки по отчуждению имущества, составляющего Фонд, в состав имущества, находящегося у Управляющей компании в доверительном управлении по иным договорам».

Проще говоря, продать объект РД в другой фонд той же УК нельзя. РД 3 управляет та же ВИМ Сбережения, так что запрет действует напрямую. Обратная сделка, покупка в РД из своего фонда, тоже запрещена: это отдельный подпункт того же пункта.

Продать объект «своим» тоже не получится. Правила запрещают сделки с самой УК, ее участниками и связанными с ними компаниями, а также с пайщиками фонда.

Отменить запрет может только собрание пайщиков

Одним распоряжением УК этот запрет не снимет. По п. 44.1 изменения ПДУ, связанные

«с установлением, изменением или исключением ограничений Управляющей компании по распоряжению имуществом, составляющим Фонд»

утверждает общее собрание пайщиков. Решение принимается большинством от всех голосов, а не только от тех, кто пришел голосовать.

Зачем нужен такой запрет

Представим, что запрета нет и БЦ Skylight со складами переходят из РД в РД 3 по оценке. РД закрывается ровно по РСП, пайщики довольны.

Но объект при этом никто не купил, он просто сменил фонд. Срок РД 3 заканчивается в сентябре 2040 года, и к этому времени объект снова придется продавать. Если опять в свой фонд, круг повторяется: РСП растет по отчетам оценщика, а реальной сделки с рынком так и нет.

Проверка оценки откладывается до первой продажи стороннему покупателю, и в этот момент цена может оказаться совсем другой. На примере «Арендного потока» разбирал, как объект ушел на 39% ниже собственной оценки фонда.

У УК в такой цепочке есть свой интерес. Ее вознаграждение в РД считается от стоимости активов и составляет

«2 (Двух) процентов среднегодовой стоимости чистых активов Фонда».

Чем выше оценка объекта, тем больше комиссия. Это не обвинение, а объяснение, почему такие сделки ограничены.

Рынок к оценке РД относится все сдержаннее. В середине сентября пай на бирже стоил на 15,5% дешевле РСП, сейчас уже на 23%.

Что всё же остается возможным

Напрямую переложить объекты в свой фонд нельзя, но два варианта правила всё же оставляют.

Первый — продажа стороннему покупателю, который позже может перепродать объект кому угодно, в том числе фонду ВИМ. Прямого запрета на это в ПДУ нет. Но УК обязана

«выявлять конфликт интересов и управлять конфликтом интересов».

А пайщик РД в любом случае получит цену реальной сделки, а не РСП.

Второй вариант появился в изменениях №19. Деньги при закрытии фонда теперь можно перечислить не только на свой счет, но и

«на транзитный счет иного паевого инвестиционного фонда в соответствии с заявкой на погашение инвестиционных паев, в случае если лицом, которому были погашены инвестиционные паи, была подана заявка на приобретение инвестиционных паев иного паевого инвестиционного фонда».

То есть в РД 3 могут перейти не здания, а деньги пайщиков, и только если пайщик сам этого захочет.

Что в итоге

Свое мнение о судьбе фонда я уже высказывал в разборе за II квартал: жду, что фонд закроют по окончании срока, без голосования о продлении. Правила фонда это допускают. Как проходит ликвидация, подробно разбирал в отдельной статье.

Если так и будет, сколько получат пайщики РД, решит цена продажи стороннему покупателю, а не отчет оценщика. В 2027 году главное — следить за сообщениями о сделках: за сколько продан объект и кто покупатель.

А вы как думаете, по какой цене уйдут БЦ Skylight и склады: по оценке или ближе к биржевой цене пая?

 

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале | MAX.