ЗПИФ Рентный доход: итоги квартала и ликвидация фонда

Итоги II квартала 2026 (неквалы; БЦ Skylight и два склада):

— Выплата 4 200 ₽ на пай: 11,22% годовых от РСП и 12,91% от биржевой цены

— Чистые доходы фонда 219,2 млн ₽ против 274,4 млн кварталом ранее (–20%)

— РСП: с 149 782 до 149 060 ₽, –723 ₽ на пай

— Биржевая цена 125 950 ₽ на 16 сентября — дисконт 15,5% к РСП

Фонд платит из остатка на счетах, а не из прибыли квартала

По п. 35 правил доверительного управления пайщикам распределяется 95% денежных средств на счетах фонда на конец периода. В этом остатке есть и доходы прошлых кварталов, и проценты по депозитам и РЕПО, поэтому размер выплаты и чистые доходы квартала могут отличаться.

Во II квартале начислено 264,8 млн ₽ при чистых доходах 219,2 млн. Разницу закрыли остатками на счетах — это и есть –723 ₽ к расчетной стоимости пая.

Обычно такой минус перекрывает переоценка недвижимости — в I квартале она добавила фонду 507,5 млн ₽. Во II квартале объекты не переоценивали.

Сама аренда почти не изменилась: доходы от аренды –1%, ЧОД –3%. Сократились прочие доходы: с 80,1 до 49,1 млн ₽.

Ликвидация фонда

Прогноз выплат

По-прежнему самое важное для инвесторов Рентного дохода — что произойдет в декабре 2027 года, когда заканчивается срок договора доверительного управления.

Из отчетности следует, что УК рассматривает оба сценария. Прогноз по выплатам на 2027 год составляет 17 447 ₽ на пай.

Но по правилам фонда в год окончания договора промежуточные выплаты не производятся — весь доход выплачивается одной суммой при завершении.

Чтобы квартальные выплаты в 2027 году продолжились, продление нужно вынести на общее собрание пайщиков и зарегистрировать изменения в ПДУ в Банке России — фактически в этом году.

В прошлом разборе отметил, что, по словам менеджера УК, голосование запланировано на «лето этого года». Лето закончилось, а в разделе основных событий отчета о собрании ни строчки.  

Почему жду ликвидацию, а не продление

Мое мнение — фонд скорее ликвидируют без проведения голосования (допустимо по правилам фонда). Рентный доход сформирован по логике стратегии среднесрочных спекуляций: УК из структуры крупного банка, короткий срок доверительного управления (8 лет), паи на старте продавали премиальному сегменту клиентов через персональных менеджеров. 

Объект в таком фонде изначально не предполагается держать долго. Ведь для УК ВИМ Сбережения фонды недвижимости — это один из продуктов для обслуживания премиум-клиентов. Им невыгодно продлевать и тем более проводить голосование и выкупать паи у несогласных пайщиков. Выгоднее создавать новый фонд каждые несколько лет и продавать клиентам через партнеров (ВТБ). 

Более того, ранее УК подчеркивала, что их «клиентам важно, чтобы у фонда был определенный срок».

Процесс ликвидации и продления я подробно разбирал в отдельной статье.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.