Кубанские косяки

Происходящее в Краснодарском крае, по-моему, – идеальный полигон для проверки работоспособности идеи строительного цикла на практике. Здесь сложились оба ключевых условия для перехода к следующей фазе: неудержимый оптимизм застройщиков и огромные проблемы с продажами. Иначе говоря, избыток предложения и очень слабый спрос – такое сочетание пока еще редкость в России. Почему так вышло и к чему это может привести, в нашем сегодняшнем разборе. 

Признаться, меня тут больше волнует проверка гипотез, а не реальные проблемы застроев. В Краснодаре я даже никогда не бывал. Если строительному пузырю суждено лопнуть (к чему все идет), то первое место, где разорвется гнойник, будет тут. Потом и остальные подтянутся (впрочем, государство, скорее всего, опять помешает естественному очищению – так что чистого рыночного эксперимента мы, может, и не увидим). Но если цены все же адекватно упадут – то почему бы и не купить квартиру в Краснодаре? Не сейчас, конечно, а года через полтора-два.
Отчего южные застройщики так лоханулись со спросом, на самом деле понять не так уж сложно. Среди крупнейших городов Краснодар долгое время был самым быстрорастущим, по темпам роста населения с отрывом опережая Москву и Спб. Темпы роста беспрецедентные для современной вымирающей России. Всего в пределах одного поколения численность его населения почти удвоилась, к тому же не с самой низкой базы. 




Любопытно, что еще в 90-е годы Краснодар никого особо не интересовал. Численность болталась примерно на одной отметке и даже в начале нулевых едва превышала 600 тыс. – обычный губернский город. Потом что-то произошло (на самом деле мы знаем, что – и назвали это явление второй урбанизацией), и всего за четверть века, по официальным данным, население выросло до 1,15 млн, а по неофициальным – до 2 млн и выше (впрочем, я бы этим оценкам особенно не доверял). Народ вдруг решил, что Краснодар – то самое, внезапно вспомнив, что тут сухо, тепло и море у порога.

Естественно, под такой прирост населения требовалось соответствующее количество нового жилья. И застройщики не подвели: и строили, строили, строили.



Все прекрасно работало: застройщики возводили, покупатели платили, и все бы так и продолжалось бесконечно долго для общей идиллии, но однажды обнаружилось, что у застройщиков скопилось многовато непроданных метров, а покупатели куда-то испарились. И, главное, никто не понимает, почему так вышло и что, собственно, делать.

Масштаб бедствия можно увидеть на картинке выше. Слева – показатели августа 2020 года, справа – то же самое в августе 2026-го. Разница накапливалась медленно, поэтому не все осознали, насколько стало хуже. Причем не сказать даже, что застройщики заигрались в строительство – объемы стройки относительно 2020 года даже немного припали, но куда делся спрос? За шесть лет уровень распроданности рухнул с 47% до 19%. В домах с самой близкой сдачей (в 2026 году), где обычно продается 70-80%, продано только 36% (критически мало!). Единственное, что выросло, – это цены, причем сразу в 3,4 раза. Может как раз тут и ответ?

Нужно понимать, что избыток предложения, о котором известно, – лишь вершина айсберга. 

Во-первых, застройщики не вывели все свои проекты в продажи, пытаясь замаскировать профицит. 

Во-вторых, у них еще осталось непроданное из прошлых очередей (в цифры оно не попадает) – должно быть порядочно. 

В-третьих, «новая вторичка» вступила с застройщиками в прямую конкуренцию, оттянув последних покупателей. Такие квартиры обычно и лучше, и дешевле (льготные ставки маскировали данное обстоятельство, но льготных ставок больше нет). Народ, наевшийся «современным жильем у моря» (а по факту получивший на свою голову проблем), захотел от него избавиться.

Причины массового разочарования «инвесторов» в краснодарский бетон до конца непонятны. Хотя гипотез предостаточно (если среди читателей есть жители Краснодара – пишите в комментах). Возможно, как раз потому, что это были инвесторы (многие понаехали из других регионов), а не настоящие покупатели. Как только инвестиционный смысл покупки «жилья у моря» исчез, инвесторы тоже испарились. На это наложились колоссальные инфраструктурные сложности (попросту город оказался не готов к такому наплыву). Да и море уже так не манило, и птички в небесах не радовали.

Ну и цены. Застройщики как будто решили себе устроить массовое жертвоприношение. На снижение спроса они отреагировали не скидками, а повышением ценников (пусть часто и номинальным), закручивая себя в спираль сжатия оборотов, что вообще характерная тактика для российского бизнеса (об этом будет отдельный пост). 

Самоубийственная политика повышения цен, когда у производителя и так полная кошелка товаров, естественно, не решает проблему избыточного предложения, а только ее усугубляет. В какой-то момент маржа перестает покрывать постоянные издержки. А зарплаты надо платить, кредиты отдавать, начатые проекты как-то достраивать. А как это сделать, если выручки вообще нет? Надувать щеки несложно, но рано или поздно единственный выход останется – демпинговать, чтобы просто остаться на плаву (а дальше возникнет эффект снежной лавины, когда снижение цен одним застройщиком по цепочке опрокидывает цены всех остальных.

Подобная ситуация разрешения кризиса перепроизводства в недвижимости описана в книге Мифы и парадоксы недвижимости. Это происходит при переходе с фазы II (накопление предложения) к фазе III строительного цикла (разрыв пузыря).

Фаза III. Осознание реальности

Тем временем до покупателей доходит, что больше на недвижимости ничего не заработаешь, поскольку цены не растут, и они отказываются от новых покупок. Спекулянты испаряются, сильно уменьшается спрос со стороны ипотечников (при снижающихся ценах кредитное плечо начинает работать против заемщиков). Спрос возвращается в состояние, которое было до ценового бума (кривая спроса на графике смещается из положения D2 в D1), но из-за того, что объемы предложения увеличились, новый уровень цен оказывается ниже, чем раньше, а количество сделок больше (P4, Q4).

[Отрывок из книги Мифы и парадоксы недвижимости]




Все условия для обвала в Краснодаре уже созрели (предложение очень высокое, спрос упал). По некоторым данным, снижение уже началось, но в латентной форме (в виде скидок и при реальных сделках на вторичке); во всяком случае некоторые источники уверяют, что процесс пошел.
 



Динамика цен на первичку и вторичку Краснодара.

Вот, например, индекс по данным Домклик. Первичка уже спускается, вторичка пока думает. 
Поправка № 1. Не забываем про фактор номинальных и реальных цен в условиях накачки денежной массы (в какой-то степени можно заявить, что любой рост ниже инфляции – уже снижение).
 



Поправка № 2.  Складывается впечатление, что Краснодар – город контрастов и все рассуждения о цене недвижимости довольно условны. Разбросы колоссальные: на соседних улицах можно встретить предложения от 5 до 20 млн за двушку.



Поправка № 3. Хоть мы и пишем про Краснодарский край, практически все строительство ведется в краевом центре, поэтому все сказанное выше относится именно к Краснодару.


/////////
Друзья, лучший способ поддержать автора – прочитать и / или купить книгу Мифы и парадоксы недвижимости (в электронной или печатной версии).
Бусти – авторские посты широкой тематики.
Тг канал