Эдуард 16 лет копил на однушку, чтобы съехать от мамы. Мама переехала к нему

Мечта любого инвестора в Москве звучит так: «Накоплю — и куплю квартиру. А лучше пусть ее купит пассивный доход». Мы посчитали, сколько на самом деле нужно, чтобы купить квартиру в Москве на доход от облигаций: с ипотекой и без. Цифры получились грустные. А чтобы было не так грустно, мы заглянули в 2042 год к человеку, который всё-таки докопил.

Мы живём в самой доходной стране на свете, и все остальные страны завидуют нашему фондовому рынку! Ведь именно мы первыми придумали ваучер… и первыми обменяли его на две бутылки водки! Это мы научились хранить сбережения в трёхлитровой банке, в трёх валютах и под тремя матрасами одновременно! Это у нас ключевая ставка бывает выше, чем давление у тёщи, а дивиденды отменяют быстрее, чем пригородную электричку.

Наш инвестор — самый закаленный в мире. Он пережил дефолт, деноминацию, «чёрный вторник» и заморозку активов, и всё равно каждое утро с надеждой открывает приложение брокера. Он прекрасно знает, что такое купон, дюрация и маржин-колл. Правда, узнал об этом на собственном опыте. Мы гордо называем нашу валюту — рубль. А иностранцы завистливо говорят — «рабл». Но всё-таки он наш! Наш Рабл!

Москва, 2042 год

Москва — самый быстрый город в мире. Здесь квартиры убегают быстрее, чем их успевают догнать.

Эдуарду «Миллионеру» 46 лет. В 2026 году он пообещал маме: «Как только куплю квартиру на пассивный доход — съеду». Шестнадцать лет он откладывал по 50 тысяч рублей в месяц в ОФЗ. Сегодня он сидит в офисе агентства недвижимости с ручкой в руке. Рядом — мама.

— Мама, я съезжаю! Однушка, 38 метров, спальный район. Своя! Тридцать два миллиона!

— Эдик, в двадцать шестом году такая стоила девять с половиной.

— Мама, а я тогда девяти и не накопил! Я шестнадцать лет за ней гнался. Мои облигации растут — и она растёт. Она убегала, я догонял. Как в фильме.

— А курс твой? «Квартира в Москве на пассивный доход за 21 день»?

— Два проданных экземпляра за шестнадцать лет.

— Кто купил?

— Один — ты. Второй — я сам, для отзыва.

— Ничего, сынок. Главное, докопил. Я еду с тобой.

— Мама?! Куда?!

— К тебе. Я свою двушку сдала. Двести тысяч в месяц, между прочим. Теперь у меня пассивный доход, а у тебя — я.

— Мама… А может, ты мне ипотеку… то есть… аренду...

— Подписывай, Эдик. И вынеси мусор.

Сколько стоит квартира в Москве

Средний метр. По данным компании «Этажи», в августе 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы — около 395,6 тыс. ₽. За год вторичка подорожала на 12,5%, с начала года — на 7,6%.

Самые доступные районы. По данным IRN.RU за август, в самых дешевых районах старой Москвы метр стоит 226–250 тыс. ₽. В центре — 540–570 тыс. ₽.

Для расчёта возьмём две квартиры:

Однушка в спальном районе

• Площадь: 38 м²

• Цена: около 250 тыс. ₽ за метр — около 9,5 млн ₽

Средняя двушка по городу

• Площадь: 55 м²

• Цена: около 396 тыс. ₽ за метр — около 21,8 млн ₽

Путь 1. Ипотека, которую платят купоны

Средняя ставка рыночной ипотеки на вторичное жилье, по данным Frank RG на 1 августа 2026 года, — около 12,5%. Первоначальный взнос — 20%, срок — 20 лет.

Однушка за 9,5 млн ₽

• Первоначальный взнос: 1,9 млн ₽

• Кредит: 7,6 млн ₽

• Платёж: около 86 тыс. ₽ в месяц

• Всего выплатите банку: около 20,7 млн ₽, из них переплата — около 13,1 млн ₽

Двушка за 21,8 млн ₽

• Первоначальный взнос: 4,4 млн ₽

• Кредит: 17,4 млн ₽

• Платёж: около 198 тыс. ₽ в месяц

• Всего выплатите банку: около 47,6 млн ₽, из них переплата — около 30,1 млн ₽

Теперь посчитаем, какой капитал в ОФЗ нужен, чтобы этот платёж покрывали купоны. Берём корзину из трёх длинных выпусков — 26254, 26248, 26247 (подробно в выпуске № 6). Каждый вложенный миллион даёт около 11 200 ₽ в месяц после НДФЛ.

• Однушка: платеж 86 тыс. ₽ покроют купоны примерно с 7,7 млн ₽. Плюс 1,9 млн ₽ взноса — всего нужно около 9,6 млн ₽.

• Двушка: платеж 198 тыс. ₽ покроют купоны примерно с 17,8 млн ₽. Плюс 4,4 млн ₽ взноса — всего около 22,2 млн ₽.

Видите? Чтобы купить квартиру «на пассивный доход», нужно иметь сумму, равную цене самой квартиры. С такими деньгами проще купить её сразу. Это и есть главная грустная цифра: при нынешних ставках пассивный доход не покупает квартиру, он просто делает то же самое, что и деньги, которые у вас уже есть.

Путь 2. Накопить и купить без ипотеки

Допустим, вы откладываете деньги каждый месяц в ОФЗ и реинвестируете купоны. Доходность после налога — около 13,4% в год. Вопрос: успеете ли вы догнать цену квартиры, которая тоже растет?

Однушка, сейчас 9,5 млн ₽

Если квартиры дорожают на 8% в год:

• 50 тыс. ₽ в месяц — купите через 15 лет 9 месяцев, квартира будет стоить около 32 млн ₽

• 100 тыс. ₽ в месяц — через 8 лет 3 месяца, за 17,9 млн ₽

• 200 тыс. ₽ в месяц — через 4 года 2 месяца, за 13,1 млн ₽

Если квартиры дорожают на 12,5% в год, как за последний год:

• 50 тыс. ₽ в месяц — через 48 лет, квартира будет стоить около 2,8 млрд ₽

• 100 тыс. ₽ в месяц — через 14 лет 3 месяца, за 50,9 млн ₽

• 200 тыс. ₽ в месяц — через 5 лет 1 месяц, за 17,3 млн ₽

Двушка, сейчас 21,8 млн ₽, рост цен 8% в год:

• 50 тыс. ₽ в месяц — через 28,5 года, за 195 млн ₽

• 100 тыс. ₽ в месяц — через 17,5 года, за 84 млн ₽

• 200 тыс. ₽ в месяц — через 9,5 года, за 45 млн ₽

Почему цифры такие грустные

Всё решает разница между двумя процентами: доходностью ваших вложений и ростом цен на квартиры. ОФЗ после налога сейчас приносят около 13,4% в год. Вторичка в Москве за последний год подорожала на 12,5%. Когда эти цифры почти равны, небольшие ежемесячные взносы почти не помогают догнать цену — вы бежите по беговой дорожке.

Выигрывают те, кто откладывает крупные суммы: при 200 тыс. ₽ в месяц квартиру можно догнать за 4–5 лет почти при любом сценарии.

Что с этим делать

• Думать не «купить на пассивный доход», а «накопить на взнос». Купоны хорошо работают как ускоритель накопления первоначального взноса, а не как замена зарплаты для ипотеки.

• Следить за ставкой. Если ключевая ставка снизится, ипотека подешевеет. А длинные ОФЗ с фиксированным купоном, купленные сейчас, при этом вырастут в цене — это двойная выгода для тех, кто копит.

• Считать цену в годах, а не в рублях. Удобная метрика — сколько лет ваших накоплений стоит квартира. Если это число каждый год растёт, стратегию пора менять.

• Сравнить с арендой. Иногда честнее снимать жильё и вкладывать разницу, чем 20 лет отдавать банку сумму, вдвое превышающую цену квартиры. Считайте для своей ситуации.

Наш Рабл предсказывает: к 2042 году «однушка в Москве» станет единицей измерения. «Мой портфель — 0,7 однушки», «Зарплата у меня — одна тысячная однушки в месяц».

Но всё хорошее когда-нибудь заканчивается… кроме ипотеки.

Мы живём в самой великой стране на свете, ведь только у нас есть MAX, и все остальные социальные сети нам завидуют (особенно Телеграм)! Это мы первыми придумали мессенджер, который устанавливается сам… и первыми нашли в нём пассивный доход! А еще у нас есть Смартлаб и Дзен. Подписывайтесь!

Внимание! Все персонажи вымышленные. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.