Ипотечный поток 1.0: 16,25% под залог ипотеки. Где подвох?

Т-Банк вывел новый выпуск ипотечных облигаций «Ипотечный поток 1.0» класс А, ISIN: RU000A10FWR5.

И сразу важное уточнение: это не обычная облигация самого Т-Банка.
Эмитент — отдельный ипотечный агент ООО «ИА ТБ-9», а выплаты инвесторам идут из денежного потока по пулу ипотечных кредитов.

Финальный купон: 16,25% годовых, выплаты ежемесячные.
Доходность на размещении:~17,5%.
*При условии реинвестирования купонов.

Но здесь как раз спрятан главный нюанс: с 25 ноября начинается амортизация, то есть вместе с купонами нам постепенно будут возвращать и часть номинала.

Оферта: НЕТ.
Первая выплата: 25 ноября 2026 года.
Ожидаемая дата погашения: 25 июля 2032 года.
Предельная юридическая дата погашения: 25 февраля 2059 года.
Ожидаемая дюрация: ~2,04 года.
Доступ: неквал после теста.

Что мне нравится:
✅ рейтинг старшего транша AAA(ru.sf) от АКРА,
✅ класс А защищён младшим траншем: первые 15% потерь принимает на себя класс Б,
✅ дополнительно создаётся резервный фонд 6% от объёма класса А,
✅ ипотечный пул выглядит достаточно крепко: средний LTV около 50%, то есть стоимость залога примерно вдвое выше остатка долга,
✅ финальный купон оставили на верхней границе ориентира, без привычной первичной «стрижки купона».


💰 Премия к ОФЗ: +2,9 п.п.
Переводим купон в эффективную YTM = 17,52%.
КБД ЦБ 8.09 (день завершения книги):
— 2 года: 14,61%.
— 3 года: 15,16%.
Дюрация выпуска: 2,04 года.
Интерполируем и получаем доходность ОФЗ ~14,63%.

17,52 - 14,63 = 2,89%

Для инструмента с таким уровнем структурной защиты это действительно щедро.

По моей методологии нормальный диапазон для обычного AAA находится примерно в районе +0,8-1,5%.

⚠️ Но бесплатных ипотечных обедов не бывает. Главный риск здесь для меня даже не дефолт, а досрочный возврат денег.

Если ставки продолжат снижаться, заёмщики начнут активнее рефинансировать ипотеку, номинал будет возвращаться быстрее, а полученные деньги придётся перекладывать уже под более низкую доходность.

То есть 17,5% это не «зафиксировал на шесть лет и забыл».

А ещё третий уровень листинга, молодой ипотечный пул и отсутствие заранее назначенного резервного сервисного агента.

Рейтинг ИнвестБороды: ⭐️⭐️⭐️⭐️☆ (4/5)

Формально ИА ТБ-9 новый эмитент, но для ипотечного SPV это сама суть конструкции. И главное, это далеко не первый опыт Т-Банка в секьюритизации ипотечного портфеля.

☀️В сухом остатке
Выпуск мне нравится. Соотношение доходности и защиты получилось сильным, особенно на фоне ипотечных бумаг ДОМРФ с купоном 15,85%.

Но воспринимать Ипотечный поток 1.0 я бы стал именно как инструмент для повышенного текущего денежного потока с регулярным возвратом капитала, а не как замену длинному фиксу.

Это достаточно качественная, хорошо защищённая, но специфическая секьюритизация.