Ползучий донер-кебаб

👤 Один мой знакомый много лет живёт в Брюсселе (Бельгия). В разговоре со мной он рассказал о том, что произошло со стрит-ритейлом в городе за последние 10-15 лет. Раньше на пути от вокзала в центр располагались европейские кафе и ресторанчики, магазины одежды, салоны сотовой связи. Сейчас эти помещения занимают шаурмичные и несетевой фастфуд, вейпшопы и табак, а также специфические арендаторы типа букмекеров.

📉 Оказалось, что произошедшее описано градостроителями и даже получило название — Trading-Down-Effekt. Термин немецкий, в англоязычной среде trading down означает совсем другое: переход потребителей на дешёвые бренды. Проще всего понять Trading-Down-Effekt как разрушение tenant mix. Tenant mix — это осознанно собранный состав арендаторов, который работает на общий трафик, а соседи конвертируют его в продажи. Trading-Down-Effekt — тот же механизм с обратным знаком. Табачная лавка с решёткой на витрине сокращает посещаемость приличному кафе по соседству. Кафе съезжает, его место занимает несетевой фастфуд. И так далее.

⚙️ В результате на дистанции 15 лет торговый коридор маргинализируется, локация привлекает соответствующих потребителей и арендаторов. Арендная плата в торговом коридоре постепенно снижается, а стоимость недвижимости — дисконтируется. В результате ритейл-гетто образуется не на окраинах, а прямо в центре.

📊 В апреле 2026 года в Брюсселе представили план оживления 25 торговых кварталов: вакантность в историческом центре достигла 18%, а местами и до 21%. Экспансию снек-баров и фастфуда городские чиновники прямо называют угрозой торговому разнообразию. Решать вопрос предполагают регулированием. При этом лучшие торговые улицы города заполнены почти полностью и ставки аренды там не пладают — проседают именно второстепенные коридоры, например, тот самый путь от вокзала в центр.

🇷🇺 В России этого явления пока нет (а может есть, но я не в курсе). В любом случае, не стоит забывать, что инвестор в стрит-ритейл покупает не только помещение, но и локацию (если так можно выразиться), поэтому нужно обращать внимание на ротацию арендаторов, чтобы вовремя заметить признаки Trading-Down-Effekt.