Размотать недвижку 2.0

В ходе дискуссии в рамках предшествующего материала Давно хотел размотать недвижку!! мне накидали вопросов, на которые обязательно нужно ответить. Иначе тема останется нераскрытой.

Первый и важный тезис:
В Москве основные трудовые ресурсы сосредоточены в следующих возрастных группах - 
30-40 лет — 29%
40-50 лет — 27%
50-60 лет — 23%
Итого: ~80%

Смотрим график:
Тот кто берёт в 35 лет ипотеку на 20 лет, последний платёж будет отдавать в 55 — 10%;
Тот кто берёт в 40-45 лет ипотеку на 20 лет, последний платёж будет отдавать в 60-65 — 20%;
Тот кто берёт в 45-50 лет ипотеку на 20 лет, последний платёж будет отдавать в 65-70 -15-20%;

Отметим, что график выплаты ипотек строго ложится на возрастной график основных трудовых ресурсов города Москвы. 

Ответственно заявляю, большая часть ипотек взята людьми от 35 лет, ближе к 40 и старше!!

Что известно из статистики Москвы — средняя начисленная ЗП — 170 тыс. руб. (на конец 2025 года), вычитаем налоги 13% = 143 тыс. руб.
Берём семью из 3-х человек и умножаем на прожиточный минимум — 75 тыс. руб. — только кушаем. 143-75 = ~70.

Остаётся 70 тыс. нераспределённых рублей. 

Берём калькулятор ДОМ.РФ: 
Модельная квартира:
20 млн. руб., ПВ = 50%, Срок ипотеки 20 лет, процент по ипотеке = 6% -
Ежемесячный платёж 71 тыс. руб.
Это квартира от 30 до 50 метров (однушка), а вас трое напоминаю.


Значит, по идее, нужна двушка, на 50-65 метров (минимальная норма ~18 метров на человека).
Считаем назад: 60м x 400 тыс./м2 = 25 млн. руб. Платёж при тех же начальных вводных возрастает до 108 тыс. руб. 
Зарплата начисленная должна быть 210 тыс. руб.

Взял самые высокооплачиваемые отрасли города Москвы (средняя начисленная более 210 тыс.руб.) — без субъектов малого предпринимательства только крупняк: 

Добыча полезных ископаемы [ЗП/человек в сфере]: 452 тыс. руб. / 22 тыс. человек.
Деятельность финансовая и страховая: 338 тыс. руб. / 420 тыс. чел.
Деятельность в области информационных технологий (IT) — 262 тыс. руб. / 1 млн. чел.

Деятельность в области информации и связи - 276 тыс. руб. / 600 тыс. чел.
Разработка компьютерного программного обеспечения: 305 тыс. руб.  (входят в число 600 тыс.)
Деятельность профессиональная, научная и техническая — 246 тыс. руб. /700 тыс. чел.

Всё остальное не привожу, смысла нет — всё ниже. НДФЛ уже 15%.  

Считаем для финансистов 338 тыс. руб. — НДФЛ = 285 тыс. на руки. и ещё для ITшников 262 тыс.руб. — НДФЛ = 222 тыс. руб. на руки.


Всего 2,5 млн. работающих высококлассных специалистов после 40 лет, которые гипотетически, при условии что все получают среднюю ЗП (на самом деле у большинства ниже) могут позволить себе в ипотеку на 20 лет взять двушку и жить на средства чуть выше прожиточного минимума. 
 к вопросу о среднем!

А если детей не дай бог 2-ое — сарказм😂, это уже 100+110 = 210 тыс. руб. минимум (или 240 тыс. руб. к начислению), чтобы жить на прожиточный минимум 20 лет, в пустой двушке на надувных матрацах. 

Если что, 22 тыс. чел. из нефтегаза уже думаю давно «отстрелялись» и уже льют moët&chandon на подружек с низкой социальной ответственностью.

Теперь окунёмся в виртуальную реальность:


Хочется отметить, что в квартире обычно живут минимум по двое, значит объём рынка по верху — 1.25 млн двушек, при учёте того, что все 2.5  миллиона специалистов сейчас живут на Казанском вокзале. 

Ну и в качестве шутки🤣.



Какой ПУЗЫРЬ на рынке недвижимости? Не слышал ни про какой необеспеченный ПУЗЫРЬ!!