Индексация - это «манипуляция»

📊 Периодически слышу тезис: индексация (ежегодное повышение) аренды в финансовых моделях — это маркетинговый трюк, и закладывать её в расчёты «нечестно». Логика противников такая: «А вдруг арендатор не потянет? Вы что его выгоните, если он не согласится на индексацию?» или «Сейчас полный трындец, арендаторы на коленях просят понизить ставку, какая тут индексация?».

🤝 Вообще-то бизнесом занимаются обе стороны. И кофейня, «спаивающая людей пережаренным тонизирующим напитком», и владелец недвижимости, «наживающийся на простых работягах-предпринимателях» — оба несут свои риски и свои издержки. У собственника эти издержки растут так же неумолимо, как у арендатора растёт себестоимость и зарплата баристы. Никто никому ничего не должен дарить.

🏛 Проблемы есть не только у той стороны, которая платит аренду, но и у той, что начисляет арендную плату: кадастровая стоимость стабильно пересматривается вверх вместе с налогом на имущество в денежном выражении. Охрана, клининг, коммуналка, ремонт — дорожает всё. Аренда без индексации в такой среде — это не «справедливость», а субсидирование арендатора из кармана арендодателя. С чего бы это? Бизнес есть бизнес.

🧮 Теперь то, что касается расчётов и финмодели. Индексация прописана в договоре аренды. Как же её не учитывать? Убирая индексацию, мы получаем не «реалистичный» расчёт, а кривой и ошибочный.

🎯 Более того. Индексация — это не способ «нарисовать» доходность инвестору. Это необходимый инструмент в арендных отношениях, без которого экономика владения объектом просто не сходится. А договор без пункта об индексации — это бомба замедленного действия не только для собственника, но и для арендатора. Лично знаю арендодателей К&Б, считающих дни до окончания договора с сетью (договора, в котором нет индексации), чтобы вышвырнуть алкоторговцев навсегда.

🧾 Если арендатору так не нравится идея ежегодной индексации — есть альтернатива. Triple net lease (NNN), договор, в котором арендатор берёт на себя дополнительно три статьи расходов собственника: налог на имущество, страховку и эксплуатацию здания.

🌍 В США и Европе это базовая конструкция для качественного коммерческого объекта с сетевым арендатором. Собственник получает «чистую» арендную плату, а все переменные издержки ложатся на арендатора.

🤷 Что-то мне подсказывает, что арендаторы в массе своей на такое не подпишутся.