Хитрости LP

📩 Вчера получил сообщение от бывшего коллеги, а ныне сотрудника одного из семейных офисов: «Артём, читаю твои посты! Зачем этот бисер перед… Российские инициаторы ни хрена не понимают в waterfall, promote и carry, а тем более в hurdle rate. И хорошо, потому что так удобнее с ними работать...»

🤷 Справедливо, что тут скажешь! Но как хитрые инвесторы, прекрасно знающие спец.термины и умеющие считать, используют инициаторов проектов в сфере недвижимости?

Условие №1. «Сначала мы возвращаем свои деньги».

⚖️ Ну так-то справедливо: инвестор рискует своим большим капиталом, логично сначала позволить ему вернуть вложенное. Но дьявол в деталях — в каком порядке и с какой скоростью возвращаются эти деньги.

⏳ Проект уже обеспечивает денежные потоки — пошли продажи, например. Часть уходит банку, остальное — инвестору LP, пока тот не закроет всю свою сумму (с процентами). Инициатор GP в это время работает на проекте, несёт операционную нагрузку, и при этом сам тоже вложил 5–10% своих денег, но не получает ни возврата своей доли, ни текущих выплат. Иногда годами.

✅ В нормальной структуре денежный поток распределяется параллельно: LP получает приоритетную долю, GP — свою долю и текущие выплаты. Это называется interim distribution. Причём система «сначала мы возвращаем свои деньги» тоже существует и даже имеет название — европейская структура.

Условие №2. «Наша стоимость капитала — 15%, так что мы хотим получить с проекта +15% годовых на вложенное».

🏦 Ну понятно: деньги ж не бесплатные. На деле это минимальный порог доходности — hurdle rate, который инициатор и проект должны обеспечить инвестору LP.

🤝 На самом деле стоимость капитала инвестора — это не забота инициатора. У инвестора не привлекают займ в прямом смысле, инвестор LP — партнёр проекта. Для инициатора GP важно сбить hurdle, и чем ниже — тем лучше. Аргументы вроде «зачем нам твой проект, мы положим на депозит» — это переговорная позиция оппонента, и с ней нужно работать.

⛳ В нормальной структуре hurdle rate играет роль минимального значения доходности инвестора. Например, для США нормальное значение — доходность казначейских облигаций +1–3%.

Условие №3. «Проценты считаем с капитализацией, по-честному».

😏 Слово «по-честному» здесь горько-ироничное. Капитализация означает, что проценты начисляются на сумму с уже накопленными процентами — проценты на проценты.

💸 Например, если инвестор вносит в проект 100 млн под 15% на 5 лет: без капитализации планка 175 млн, с капитализацией — уже 201 млн. Эти 26 млн инициатор и проект отдадут инвестору LP дополнительно, просто потому что инициатор не понимает значение этого слова.

Условие №4. «Все расходы по сделке (юристы, аудит, due diligence и т.д.) на тебе, ты же инициатор».

⚖️ Логично: принёс проект — неси расходы на его проверку. На деле юристы и аудиторы здесь защищают интересы всех партнёров, а не только инициатора, и в нормальной структуре оплачиваются из общего бюджета.

🪤 Есть ещё некоторые условия, которые сильно ущемляют интересы инициатора, а иногда ставят его или её в уязвимое положение. Иногда LP формируют такое предложение, которое представляет собой форменную ловушку. А инициаторы соглашаются.

🤗 Потому что не погрузились в тему и не поняли, где их «используют».

⠺⠞⠵⠟⠟⠵⠺⠟⠟⠞⠺⠟⠵⠵⠟⠺⠞⠞⠺⠟⠞⠵⠺⠺⠵⠞⠺⠵⠟⠟⠵⠟⠺⠟⠞⠟⠟⠟⠞⠟⠵⠞⠟⠺⠵⠺⠵⠵⠵⠟⠟⠞⠞⠟⠵⠵⠟⠵⠺⠟⠟⠟⠞⠵⠵⠺⠞⠺⠺⠟⠟⠟⠟⠟⠵⠞⠞⠺⠞⠞⠺⠟⠺⠟⠞⠟⠺⠺⠟⠵⠺⠟⠟⠞⠟⠵⠺⠺⠺⠞⠵⠟⠟⠺⠞⠟⠵⠺⠵⠟⠵⠟⠺⠟⠞⠺⠵⠺⠵⠞⠺⠵⠟⠞⠞

🇯🇵 Кстати, интересный факт: чем сейчас занимается якудза в Японии! В том числе выдают займы и инвестируют в девелоперские проекты.