Налоги и жильё в 2026 году: что реально изменится и за что придётся платить больше

В 2026 году вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, которые касаются почти всех: собственников жилья, покупателей новостроек и арендодателей. Это не налоговая революция, а набор точечных изменений, которые в сумме дают ощутимый эффект.

Разбираем без истерики.

Семьям с детьми — немного легче

Льготы по налогу на имущество расширяют на семьи с тремя и более детьми
(до 18 лет, либо до 23 лет при очном обучении).

Налоговую базу уменьшают:

• на кадастровую стоимость 5 кв. м на каждого ребёнка — для квартиры или комнаты;

• на 7 кв. м на ребёнка — для жилого дома.

По земле сохраняется вычет на 6 соток.

Важный момент:
всё считается автоматически, без заявлений и походов в налоговую. Экономия не гигантская, но стабильная — особенно в городах с дорогим кадастром.

Дорогие новостройки перестают штрафовать

С 2026 года отменяют повышенную ставку налога 2,5% для дорогих квартир в новостройках со статусом незавершённого строительства
(кадастровая стоимость выше 300 млн рублей).

Вместо этого применяется обычная ставка для жилья — 0,1–0,2%.

Правка точечная, но важная для:

• покупателей премиальных проектов,

• инвесторов,

• тех, кто заходит в стройку на ранней стадии.

Кадастровая стоимость выросла — налог тоже подрастёт

Налог на имущество в 2026 году будут считать:

• по кадастровой оценке 2023 года — для недвижимости;

• по оценке 2022 года — для земельных участков.

Отдельная история — Москва и Санкт-Петербург.
В 2025 году там прошла новая массовая переоценка: кадастр вырос в среднем на 20–25%, а по отдельным объектам — заметно сильнее.

Эти значения лягут в налог за 2026 год, который придёт к оплате в 2027-м.

Для физлиц действует ограничение: налог не может вырасти более чем на 10% в год.
Но если кадастр вырос резко, платить больше придётся несколько лет подряд — постепенно.

НДС вырос — давление на цены усилится

С 1 января ставка НДС повышается с 20% до 22%.

Формально жильё НДС не облагается.
Фактически НДС сидит в:

• строительных работах,

• материалах,

• инженерии,

• отделке,

• сервисе.

Рост издержек застройщики будут закладывать в цену. По оценкам рынка, это может дать до +5% к стоимости новостроек. Не одномоментно и не везде, но давление очевидное.

Продажа жилья: срок владения — только непрерывный

С 2026 года в законе прямо прописывают, что минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ (3 или 5 лет) должен быть непрерывным.

По сути, это техническая фиксация сложившейся практики налоговой и судов. Для обычных сделок ничего принципиально нового.

Арендодателям станет теснее

По патентной системе налогообложения снижают лимиты дохода:

• с 2026 года — до 20 млн рублей;

• с 2027 года — до 15 млн;

• с 2028 года — до 10 млн.

Для владельцев одной-двух квартир изменения почти незаметны.
А вот крупным арендодателям придётся:

• дробить бизнес,

• уходить в самозанятость,

• или искать другие налоговые режимы.

Без морали

2026 год — не про «всех обобрали».
Это аккуратная перенастройка:

• где-то дали льготы,

• где-то убрали перекос,

• где-то просто увеличили базу.

Платить меньше будут немногие.
Платить больше — почти все, но без резких скачков.

Как рынок это переварит — вопрос не философский, а арифметический.

Если интересно дальше разбираться, как налоги, стройка и решения города в итоге превращаются в цену квадратного метра, — такие вещи регулярно разбираются здесь:
👉 https://t.me/SPbcorner