Сколько стоит бизнес Арсагеры? ч.2 ЗПИФН "Жилищное строительство"

Как и обещал рассмотрим деятельность УК Арсагера в ЗПИФН «Жилищное строительство». Итак… фонд величиной примерно 480 млн. был создан в 2006 году, т.е. 7 лет назад. Формула бизнеса очень проста — покупай у строителей, жди достройки, оформляй собственность и продавай. Но… как-то не очень хорошо получается...
 
Маленькое отступление. Такой бизнес, в принципе, не слишком обременен интеллектуальной аурой. Основное — это надежность застройщика, второе — это ликвидность приобретенных квартирок. Эти занимаются тысячи мелких инвесторов, взвешивая показатели доходности и риска без дипломов МВА и званий «эксперт». Не буду скрывать, этим занимаются и некоторые мои знакомые, поэтому мноие аспекты мне известны изнутри — как даже принимающему в них участие. Итак, определимся, что считать в этом бизнесе плохим. а что- хорошим. Хорошо — это когда купил котлован, его достроили через предсказемое время, продал быстро, получил навар. Так вот, в большинстве случаев инвесторы стараются удержать срок инвестиций в пределах 2 лет. Навар при этом… ну, он разный. Зависит от этапа, сроков и рисков. На этом рынке риски очень хорошо коррелируют с ценой на этапе застройки. У блудных компаний на этапе «забор» цена может быть очень сладкой… но вот достроят или нет — непонятно. В любом случае, мне неизвестен никто, ктобы работал в этом «бизнесе» менее чем за 60% дохода-брутто. Оно понятно — за два года 60% дохода определдяю годовую доходность в 26%, а если застройщики задержат и проваландаются три года — это будет всего 16%. В общем, меньше не имеет смысла. Вот от этих опорных данных (бенчмарка, хе-хе) и будем оценивать деятельность УК АРСАГЕРА.

Итак, фонду 7 лет. Это полных три цикла купи-продая. Имея доходность в 60% на цикле, стоимость пая должна была возрасти в 4 раза. Однако, согласно открытой информации, она возросла всего 2878/1200=2.39 раз. Это эквиваленто годовой доходности в 13.3%. Ювелирно. Ровно столько, чтобы любому зарвашемуся инвестору, вбежавшему в офис с воплями «где мои деньги?!» чинно заявить, что «мы даже обошли депозитный бенчмарк». Но, к сожалению, если посчитать рост пая по рыночной цене, не будет даже этого. рыночная цена пая — 1759 руб, что эквивалентно доходности 5.6% годовых.
 
Почему же так произошло? Где аналитики накосячили? А давайте посмотрим струткуру активов… У кого покупают квартирки? В порядке убывания доли в активах: Корпорация Мегалит, Стройкорпорация Элис, Оптима Групп, Главстройкомплекс, Трест-36… давайте посмотрим их имидж:
Корпорация Мегалит — Средняя задержка компании: 4 месяца;
Максимальная задержка компании: 15 месяцев 
Стройкорпорация Элис - Средняя задержка компании: 7 месяцев;
Максимальная задержка компании: 21 месяц
Оптима Групп - нет данных
Главстройкомплекс - Максимальная задержка объекта: 6 месяцев
Трест-36 - Максимальная задержка объекта: 6 месяцев.
Интересная ситуация, правда? Любой вменяемый инвестор составил сформировал бы активы так, чтобы на самые надежные компании приходилась максимальный объем в портфеле. Аналитики Арсагеры поступили ровно НАОБОРОТ.
 
Теперь о качестве активов. К сожалению, этой информации: arsagera.ru/products/zpfn_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/struktura_aktivov/ явно недостаточно для того, чтобы делать точные вывод о качестве отбора объектов по критерию ликвидности. Одно могу сказать: среди этого перечня, есть три адреса в пресловутом «мертвом городе», которы представляют собой явный зависон. Это Оптиков и Мебельная — локация которых… гм… в общем, не для инвестиций.
 
Теперь давайте посмотрим  на интенсивность оперативной деятельности. Вот здесь: http://arsagera.ru/products/zpfn_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/struktura_aktivov/istoriya_sdelok_s_kvartirami/ можно увидеть сделки по фонду. 93 сделки. За 7 лет. Чуть больше, чем по одной сделке в месяц — вот цена усилий департамента маркетинга, аналитиков, группы специалистов по бла-бла-бла и прочих. Можно думать что угодно, но с одной сделкой в месяц справится один агент по недвижимости. Есть еще один интересный аспект, который виден по истории сделок: среди проданных объектов нет ни одного (!) объекта с неликвидных адресов и только один объект с датой приобретения позже 2008-го года. Это сейчас, в июне 2013-го. Вывод простой: всё ликвидное уже продано. И что высиживает УК — неизвестно.  Вот вам и ответ на вопрос «почему рыночная цена пая так низка?».
 
 
Сорри, дела… продолжу позже.