Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций?⁠⁠

В постах людей, покупающих ценные бумаги, часто можно встретить комментарии, людей критикующих инвесторов и восхваляющих свои инвестиции в недвижимость. Они говорят, что недвижимость является более надежным и прибыльным активом, чем акции или другие финансовые инструменты. "Я купил, сдаю в аренду, оно ещё и растёт в цене само". Можно заметить ещё подобный тезис: "Бетон отжать нельзя, а ваши акции на Западе отжали, как там ваши цифры на счёте поживают?"

В подобных срачах «обсуждениях», если диалог достаточно раскручен, можно заметить пару общих черт у публичных сторонников недвижимости:

• Большинство купили квартиру в районе 2019-2021 года.
• Они не продали свою квартиру к моменту написания комментария, а просто сравнивают с ценой на онлайн-площадках с непроданными аналогичными квартирами на первичке.
• Квартир у комментаторов не по 5 штук. Владельцы пять квартир, я думаю, зарабатывают деньги на работе, а не активностями на бирже или в управлении недвижимостью.

Посмотрел статистику цен в своём регионе, комментаторы правы, цены сильно выросли за последние пару лет и не думают опускать назад.

Цена квадратного метра на первичном рынке по фактическим сделкам в Пермском крае с января 2016 года из СберИндекса:

Цена квадратного метра на вторичном рынке по фактическим сделкам в Пермском крае с января 2016 года из СберИндекса:

Для сравнения, график индекса МосБиржи «нетто» на тот же период:

Но индекс МосБиржи нельзя купить напрямую, учтём, что покупка фонда (самая пассивная и якобы безопасная стратегия) требует оплаты комиссии за управление фондом. Она достаточно грабительская и может достигать 1% в год.

В итоге получаем следующее:

• Цена на первичке в регионе подскочила в 2.5 раза за 8 лет.
• Цена на вторичке выросли в 1.75 раза за 8 лет.
• Индекс МосБиржи с учётом налогов и комиссий вырос в 2.73 раза за 8 лет.

Согласно цифрам, получается, что недвижимость действительно победила, причём «убедительности» добавляет факт, что цены фондов в 2022 — начале 2023 могли вызвать сердечный приступ, чего не скажешь про недвижимость.

Но есть вопросы «в воздух», которые хотелось бы озвучить:

• График цены квадрата за 2016-2020 год не выглядит как-то плосковато?20% и 12% за 4 года на фоне индекса выглядит невпечатляющим, даже банковские вклады в тот период давали больше дохода.

• Кто гарантируют такую же степень роста цен, как в предыдущие 4 года? Чем это отличается от лотереи роста ценных бумаг?

• Если сейчас пытаться продать своё жильё, можно ли его продать за цену из Авито?Статистика ДомКлика в моём регионе показывает, что жильё может продаваться на 5 — 10% ниже цены на Авито.

• Кто-то вообще сравнивает свою жилую квартиру с аналогичной первичкой, это что за выгодное сравнение такое?

• Можно ли считать единственную квартиру активом для сравнения?Некоторые комментаторы любят приводить цену своей квартиру в качестве надёжности недвижимости, но сомневаюсь, что они могут её продать. Я лично не мог бы считать свою квартиру активом, если я её продаю просто в никуда, жить я дальше где буду?

• Ремонты учитываются в минус при оглашении цен в комментариях?Меня соседи затопили, стребовать с них нечего, долгов у них и так на полмиллиона. Не является ли это "просадкой" цены квартиры. Или у всех комментаторов не бывает крупных затрат на квартиру?

• Сосед по площадке не следил за газом и от взрыва пострадала ваша квартира тоже, не является ли это гигантской просадкой?Почему это не аналог инфраструктурного риска в инвестициях? Вероятность говорите почти нулевая? Где-то я уже это слышал.

• Если акции Сбера внезапно заберут через некий закон, не будет ли это сигналом, что в стране настолько всё плохо, что и права на квартиру могут быть внезапно не гарантированы?Как будто некоторые живут в другой стране и не видят, что какой надо закон оформляется в одно мгновенье через "все чтения без чтений".

В заключение я хотел бы сказать, что не призываю к тому, что «недвижимость УГ — инвестиции рулят». Лишняя квартира — это конечно плюс, а деньги на брокерском счёту ради денег на счету вопрос сомнительный. Пока на них не куплено нечто материальное, они, так сказать, не зафиксированы и свою цель не выполнили. Но мне непонятно, почему о проблемах недвижимости не задумываются и другие варианты сохранения своих денег вызывают негатив.

Подписывайтесь здесь, если есть интерес к моим постам, или на мой канал, если хотите увидеть, как я не очень удачно инвестирую.