REIT ПО-РУССКИ – РАЗБИРАЕМСЯ В НЕМ!

Новый ЗПИФ Рентал ПРО — первый фонд недвижимости выходит в начале июня на IPO!

https://aclass.capital/upload/iblock/1e4/su0zmlvm07fq5q7q17rpmqlxq5fim92b/ITF%20%D0%A0%D0%B5%D0%BD%D...

Сделка пройдет именно по стандартам IPO, что гарантирует высокую степень раскрытия информации. Объем фонда на этапе размещения более 25+ млрд руб. Купить паи можно у крупнейших брокеров.

Так как речь идет об инвестициях в строящиеся объекты и о повышенной доходности, паи предлагаются только квалифицированным инвесторам (сейчас 700+ тысяч таких инвесторов в РФ), спрос наблюдается и от физлиц, и от институционалов.

• Сбор заявок открылся 27 мая и продлится до 5 июня включительно.
• Начало торгов паями на Мосбирже ожидается 6 июня (торговый код – RU000A108157).
• Общее количество паев для покупки – 26,1 млн штук, цена – 986 рублей за штуку.
• Ожидается, что по результатам сделки продавец останется соинвестором фонда. Продавец и управляющая компания обязуются не осуществлять продажу и дополнительную выдачу паев в течение 90 дней с даты совершения сделки.
• В течение 30 дней после начала торгов будет задействован механизм стабилизации в объеме до 7% от размера предложения.
• Компания будет стремиться к сбалансированной структуре владельцев паев и при этом максимально удовлетворить спрос всех категорий инвесторов – институциональных и розничных – в процессе аллокации.
• Ликвидность паев на Мосбирже будет поддерживать маркетмейкер. 

Рентал ПРО делает та же команда, что в 2020 году создала ПНК Рентал, который за неполные три года работы принес инвесторам 73% доходности – почти 25% в год (прошлый фонд был 6 млрд руб. по СЧА). Но новый фонд – не новая версия ПНК Рентал, а структурно другой продукт, доступный только квалам, так как ЗПИФ помимо готовых зданий инвестирует и в строящиеся объекты. Неквалам по закону такие инвестиции недоступны, но зато можно озадачиться получением статуса квала.

• Источники дохода ЗПИФ: арендный поток, рост стоимости активов, перепродажа активов с апсайдом
• Прибыль от этих действий должна принести 22% годовых на горизонте 10 лет. Выплата рентного дохода ежемесячно.
• Комиссия фонда 3% от выплачиваемого дохода.
• Фонд сформирован на 15 лет и будет продлеваться в будущем.
• Уже заключен договор аренды с компанией 3Data под готовый ЦОД – сроком на 10 лет.
• Еще 4 объекта планируется к приобретению в ближайшей перспективе.

Вопросы и ответы менеджмента:

Собрали ключевые вопросы, на которые представители фонда (Евгений Скаридов, управляющий директор УК «А класс Капитал» и Юлия Глухова, операционный директор УК) уже успели ответить.

1) В чем преимущество инвестиций в ЗПИФ Рентал ПРО по сравнению с банковскими вкладами?

Цель фонда – догнать и обогнать ставки по банковским депозитам. Структура дохода Рентал ПРО состоит из нескольких составляющих:

• Арендный поток, который обеспечен долгосрочными договорами аренды.
• Рост стоимости активов в фонде.
• Активная стратегия управления, которая предусматривает ротацию, то есть перепродажу активов с апсайдом – главная отличительная особенность от других фондов недвижимости.

Рентал ПРО планирует выплачивать инвесторам прибыль в составе инвестиционного дохода, что позволит обеспечить на 10-летнем горизонте доходность в 22%.

2) Почему ПИФ только для квалов? 

Спрос на индустриальную недвижимость сейчас превышает предложение – на рынке структурный дефицит. С точки зрения девелоперского бизнеса, создать такой объем индустриальной недвижимости, который требует сейчас рынок, невозможно за короткий период времени. Этот спрос будет удовлетворяться несколько лет, а объекты контрактуются на самой ранней стадии строительства.

В России по законодательству неквалифицированным инвесторам недоступны инвестиции в фонды, которые вкладываются в объекты на этапе строительства. Поэтому Рентал ПРО будет инвестировать в объекты именно на ранней стадии строительства. 

1. Это позволит важные объекты приобретать, потому что готовые объекты не доходят до паевых инвестиционных фондов – их «разбирают» раньше 
2. Повысит доходность фонда, так как строящееся здание дешевле.
3. Позволит приобретать более широкий тип индустриальных объектов.

3) Сколько Рентал ПРО намерен привлечь на рынке? Хватит ли емкости рынка, чтобы собрать 25 миллиардов?

У фонда нет цели собрать 25 миллиардов «во что бы то ни стало». Фонд уже сформирован, и стоимость чистых активов превышает 25 миллиардов. То есть первый объект стоимостью 25,8 миллиардов (с НДС) приобретен, находится в фонде.

Сейчас интересная точка входа, что подтверждают и независимые аналитики, и наблюдаемый на рынке рост спроса на коммерческую недвижимость..

4) Уже есть договоры аренды с потенциальными арендаторами, они долгосрочные?

Договоры аренды заключаются на срок от семи до пятнадцати лет. На первый объект – ЦОД в Москве –договор аренды на 10 лет заключен с компанией 3data HyperScale . Следующие объекты так же будут приобретаться с подписанными договорами аренды, либо если здания будут на этапе строительства – с подписанным предварительным договором аренды, это дает гарантию, что арендатор точно въедет.

5) Чем Рентал ПРО лучше относительно других похожих ЗПИФ? 

У Рентал ПРО много преимуществ:

• Низкая комиссия управляющей компании.
• Инвестиции в недвижимость индустриального сектора, который растет и где арендные ставки находятся на исторических максимумах и тоже продолжают расти.
• Возможность делать ротацию объектов, продавая объекты с апсайдом, что дает инвесторам более высокую доходность за счет роста стоимости объектов (так другие фонды не делают). 

6). Какое влияние на фонд оказывает высокая ставка Центрального банка?

ЗПИФ недвижимости уникальны тем, что доходность для инвесторов складывает из двух компонентов – арендного дохода и роста стоимости активов. Получается, что инвесторы оказываются в выигрыше как от роста, так и от снижения ключевой ставки ЦБ:

• Если ЦБ повысит ставку, вырастут ставки аренды на новые объекты, которые Рентал ПРО готовится включить в состав фонда.
• Если ЦБ понизит ставку, то снизится ставка капитализации (cap rate) — соотношение чистого арендного дохода (NOI), который приносит объект, и его рыночной стоимости. Это значит, что объекты уже включенные в состав фонда (по ним ставка аренды уже зафиксированы), станут стоить дороже.

Пояснение: допустим, для дата-центров cap rate сейчас составляет 12%, это значит около 8х (1/ 0,12) годовой аренды позволяет его отбить. Если ключевая ставка ЦБ снижается, то снижается и cap rate. Если он упадет до 10%, то рыночная стоимость объекта составит уже на 8х, а 10х годовой аренды.

 7) Что будет платить фонд инвесторам, как распределяется доход?

Доходность фонда состоит из двух частей:

• Инвестиционный доход, который равен чистому арендному доходу от объекта и выплачивается ежемесячно.

Доходность от управления активами. Фонд покупают строящийся объект, он дорожает. В итоге этот доход либо направляется инвесторам, либо используется для покупки новых объектов, либо используется оптимальный микс.


Структура дохода выглядит так:
Ожидаемая целевая доходность:

• — ⁠В 10 летнем горизонте более 22% годовых.
• — ⁠В первый год около 20% годовых.

Доход состоит из двух частей:

1. Доход от арендных платежей – выплачивается ежемесячно:

• — В десятилетнем горизонте — от 12,7% годовых, с учетом ежегодной индексации.
• — ⁠В первый год — от 10,5% годовых.

2. Доход от роста стоимости активов фонда

• — более 9,3% в десятилетнем горизонте.
• — ⁠около 9,5% первый год

При продаже активов доход от роста стоимости выплачивается инвесторам.

По всем выплатам инвестиционного дохода налоговым агентом выступает управляющая компания «А класс капитал», а инвестиционный доход инвесторам уже будет поступать очищенным от необходимости платить налоги.

8) Что будет делать Рентал ПРО, если инфляция разгонится до десятков процентов?

При гиперинфляции также резко растет стоимость объектов в фонде, нынешний спрос еще долгое время будет требовать создания новых объектов. Соответственно доходность фонда будет также расти.

9) Застрахованы ли объекты в составе фонда от ЧП?

Все объекты страхуются и после ввода в эксплуатацию, и перед тем как объект будет приниматься у застройщика. Все ведущие страховые компании оказывают такие услуги, страхуя от рисков пожара, а сейчас есть расширенное страхование.

10) Если в конце жизни фонда будет решено расформировать его, как это будет происходить?

Объекты будут реализованы, а средства будут возвращены пайщикам в виде погашения паев. Плюс будут учтены все налоговые вопросы для пайщиков: они смогут зачесть расходы на приобретение, если держали паи более определенного количества лет, и в итоге будут освобождены от уплаты налогов.

Итого:

Индустриальный сектор недвижимости сейчас на подъеме, спрос превышает предложение, и дефицит недвижимости сохранится на годы. Команда Рентал ПРО уже зарекомендовала себя хорошей доходностью по предыдущему фонду (было 25% в год) и ответственностью перед пайщиками. Очевидно, что при снижении процентной ставки ЦБ по мере замедления инфляции привлекательность инвестиций в паи будет расти.

Обычно недвижимости, даже индустриальной, в условиях высоких ставок на рынке тяжело конкурировать даже с банковскими ставками, но ЗПИФ Рентал ПРО планирует обогнать депозит. Поможет ротация объектов. Ну и важный фактор тут - ежемесячные поступления средств инвестору, это выгоднее, чем раз в год.

Конкурентами в целом могут выступить облигации с ежемесячными выплатами, но это разные классы активов. Поэтому для диверсификации инвестиций квалов новое предложение может быть крайне интересным.