Инвестиции в недвижимость

🌐 Друзья, мир снова качает, а вместе с ним — и наши сбережения. Что выбрать: держать деньги в банке, складывать доллары под матрас или покупать квартиру в ипотеку и мечтать о пассивном доходе? Уверен, этот вопрос сейчас волнует многих из вас. И вот мой взгляд на то, где прятать деньги в 2025 году — и не жалеть.

⚠️ Краткосрочно — рубль, но с умом

🔜 Если вы планируете использовать свои накопления в ближайшие месяцы или в пределах года, не стоит метаться между валютами или недвижимостью. Да, рубль — это не самый стабильный актив в мире. Но сейчас, при текущих ставках и контролируемом курсе, он остается самым предсказуемым инструментом на короткой дистанции.

🔔 Банковские вклады, особенно с капитализацией процентов, — один из самых простых и доступных способов сохранить покупательную способность. Особенно если вы умеете выбирать сроки и не бросаетесь на первое предложение, которое подсунет вам банкир.

🆒 А вот на горизонте 4–5 лет — валюта

💱 Если же вы думаете о будущем — отпуске через пару лет, образовании детей, эмиграции или просто защите капитала — начинайте присматриваться к наличным валютам.

Вторичку за наличку: риелторов поддержала Госдума.

Депутат Госдумы Светлана Разворотнева сообщила, что до конца этого года могут принять закон, который запретит проведение сделок с жильем за наличные, если оно дороже 1 млн руб.

С такой идеей в конце марта выступил Российский союз участников рынка недвижимости (входят в том числе «Самолет плюс» и «Этажи»), а Разворотнева решила их поддержать, и уже написала законопроект, который внесут на рассмотрение в июне-июле.

В пояснительной записке к законопроекту, пишет РИА Недвижимость, указывается, что число преступлений, связанных с лишением недвижимости, выросло с 6 тыс. в 2022 году до 8 тыс. в 2023 году. Сегодня на российском рынке между физлицами за наличные проходит 10–15% сделок.Домострой.

В 2027 году Россия может столкнуться с дефицитом жилья
После завершения массовой господдержки в июле прошлого года ежемесячный объем продаж жилья в январе 2025 года стабилизировался на уровне 2 миллионов квадратных метров (-13% к январю 2024 года и -37% к январю 2023 года), запуски новых проектов замедлились. При сохранении высокой ключевой ставки до конца года и слабого спроса запуски новых проектов в целом за 2025 год могут сократиться на 30-35 процентов (30-35 миллионов квадратных метров). Это, в свою очередь, приведет к снижению вводов начиная с 2027 года, сообщается в аналитических документах ДОМ.РФ. Такой негативный сценарий в теории может привести к дефициту жилья, а значит, и росту цен на недвижимость, — Парламентская газета

P.S. Так что инвесторам можно переждать, а при возможности покупать потихоньку квадратные метры.

На середину апреля 2025 года, в Москве выставлено на продажу 8 тыс. квартир и апартаментов в сданных новостройках — на 2,4% больше, чем год назад. В Подмосковье рост составил 24,3%, до 7,9 тыс. лотов. При этом предложение на этапе строительства сократилось — в Москве на 14% (до 62,1 тыс. лотов), в области — на 22% (до 49 тыс.). Причина — ослабление спроса: в первом квартале продажи новостроек в России упали на 6%, до 5,3 млн кв. м. В результате доля нераспроданного жилья в домах, вводимых в 2025 году, достигла 47% — максимума за шесть лет.

Эксперты указывают на ряд ограничений, мешающих продаже готовых квартир. Во-первых, они дороже — на 30% по сравнению с этапом котлована. Во-вторых, на них не распространяются льготные ипотечные программы, которые формируют до 60% всех сделок. В марте ипотека обеспечила 59% продаж первички в Москве и области, причем большая часть — по госпрограммам.

В ответ на растущее предложение власти обсуждают возможность рассрочки на уже сданное жилье.

🔑Почти половина жителей крупных городов в России ежемесячно откладывают сумму до 100 тыс. рублей для покупки квартиры, сообщают «Известия». При этом более трети респондентов отметили, что каждый месяц накапливают более 200 тыс. ₽ на приобретение жилья.

От себя: впрочем, 15 тыс. — это тоже "до 100 тыс.", поэтому с таким же успехом можно написать, что граждане откладывают "до 10 млн ₽ каждый месяц". Если проводить такие опросы не в центре Москвы где-нибудь на Патриках, то картина получается совсем неутешительная.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.

По данным упомянутого исследования, почти половина россиян — 47% — копят на жилье самостоятельно, в то время как другая половина получает помощь от родителей или детей либо откладывает из семейного бюджета.

💰Также 43% россиян планируют накопить на первоначальный взнос или недостающую сумму для покупки квартиры менее чем за 5 лет. А еще треть респондентов отметили, что рассчитывают отложить необходимую сумму менее чем за 1 год.

Министр финансов РФ Антон Силуанов заявил, что отмена дополнительных банковских комиссий в рамках программы льготной ипотеки не окажет негативного влияния на её доступность. По его словам, правительство уже предусмотрело необходимую финансовую поддержку банкам.

«Я думаю, что ситуация нормальная, люди так же будут получать кредиты, как раньше», — отметил Силуанов в интервью журналисту Павлу Зарубину. Он подчеркнул, что несмотря на повышение ключевой ставки, бюджет будет скорректирован, чтобы обеспечить финансирование, особенно для семейной ипотеки под 6%.

При этом глава Сбербанка Герман Греф заявил, что отмена комиссий с застройщиков может привести к резкому сокращению объёмов выдачи ипотеки. «Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточная», — подчеркнул он, добавив, что Сбербанк всё равно выполнит поручение президента и отменит комиссии.

Аналогичную позицию высказал глава ВТБ Андрей Костин. «Раз президент сказал — сделаем, конечно», — заверил он. Напомним, ранее Владимир Путин поручил «навести порядок» в вопросе взимания комиссий, отметив, что именно из-за них многие россияне не решаются воспользоваться льготной ипотекой.

Всем риелторам города Москвы, которые на серьёзных щах считают, что столица, как и метро постоянно расширяются и лучше инвестиций в бетон Белокаменной не придумаешь посвящается.

Немного предыстории

Я писал статью – Хостел вне конкуренции. Если коротко – надо зарабатывать на неконкурентных рынках (смотреть в сторону глубокого синего океана, а не сражаться за место под солнцем в кроваво-алом океане). В статье я рассказывал про Малую перу, в республике Коми, и как данный посёлок стал центром вселенной и превратился из умирающего посёлка в прибыльную нишу заработка на вахтовиках.

Критерий выбора города/образ потребителя

Когда я задумался о посуточной сдаче недвижимости, я стал отвечать себе на вопросы – кому это нужно снимать посуточно, кто будет снимать:

1. Туристы
2. Рабочие/служебные командировки
3. Потрахушки/вынужденные остановится/перекантоваться на 1-2 ночи

Последняя группа не интересует, остановился на первых двух.

Самые популярные туристические города – Казань, Сочи, Нижний Новгород, Калининград, Владимир, Суздаль, Ярославль, Ростов-на-Дону, Краснодар – высокий спрос = высокое предложение на любой вкус и кошелёк.

Центробанк РФ констатировал крах ипотеки без льгот после роста ставок почти до 30%
Доля рыночной ипотеки, выдаваемой вне программ господдержки, продолжает обновлять исторические минимумы: в марте на нее пришлось 13% кредитов, следует из данных (https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/55576/razv_bs_25_03.pdf) Центробанка. За месяц россияне взяли 257 млрд руб. жилищных кредитов (227 млрд в феврале), из которых 224 миллиарда пришлось на госпрограммы, в том числе 197 млрд руб. – на самую популярную «семейную» ипотеку.
Выдачи рыночной ипотеки по-прежнему низкие из-за высоких ставок: 33 млрд руб., констатирует ЦБ. Всего за первый квартал таких кредитов было выдано 83 млрд руб. По сравнению с прошлым годом падение почти в четыре раза: тогда в марте было выдано 115 млрд руб., а за I квартал – 331 млрд руб. «Несмотря на небольшое снижение ставок в марте (-1 процентный пункт, п. п.), ипотека под примерно 28,5% мало привлекает заемщиков», – констатирует ЦБ.

15 апреля компания провела конференцию, где рассказала о расширении ИИ-функционала Алисы и новых перспективных сегментах.

Сейчас компания договаривается с застройщиками и операторами систем “умных” зданий о подключении Алисы к инфраструктуре жилых домов. А также готовит пакетные решения для оборудования квартир “умными” устройствами в новостройках. По словам представителя Яндекса, пилотный проект с одним из девелоперов будет реализован в ближайшее время.

…………….

Звучит действительно интересно, т.к сейчас Алиса на отечественном рынке — самый умный и адаптированный для русскоязычного региона ассистент. 

Ее нативная интеграция может стать ключевым фактором для покупки ряда продуктов, поэтому идея звучит очень и очень интересно, а для компании это хорошая возможность увеличить свою клиентскую базу.

Коллеги, приглашаю на свой канал для погружения в инвестиции через призму IT и цифровизацию бизнеса, где еще больше актуальных новостей и моих разборов — https://t.me/+-a0sqZD702Y5MDQy 

Вот вам инсайд с передовой: пока все ноют про «убитую» ипотеку и кризис, умные уже готовят мешки для денег. Послушал Анатолия Клинкова из ГК «А101» – и теперь делюсь сочными выводами. Спойлер: рынок не просто дышит, он хищно щурится в ожидании ваших вложений.

Миф о смерти рынка сильно преувеличен. Да, ставка 21% звучит как шутка плохого комика, но гробов с застройщиками пока не видно. Наоборот – стартуют новые проекты, вылезают хитрые схемы вроде рассрочек, а инвесторы копошатся не только в жилье, но и в ценных бумагах, и в коммерческой недвиге. Кто-то плачет, а кто-то уже пристраивает деньги в перспективные активы.

Но бездумно кидаться в первую попавшуюся стройку – самоубийство. Не все застройщики одинаково полезны: одни держатся на плаву, другие тихо тонут, прикидываясь «устойчивыми». Надо ковыряться в отчётности – смотреть на долги, прибыль, наличку, динамику продаж. Кредитный рейтинг – хорошо, но это не волшебная таблетка. Регион работы тоже важен: где-то бетонят так, что скоро небоскрёбы в чистом поле появятся, а где-то проекты встали колом.

Корпоративный кредитный портфель Сбербанка за 1кв 2025 года вырос всего на 1% поскольку на фоне высокой ключевой ставки заемщики неохотно берут кредиты, сказал заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.

Данные совпали со статистикой ЦБР, ранее в пятницу он сообщил, что в целом по банковскому сектору в марте корпоративный кредитный портфель вырос на 0,9% после 0,1% в феврале.

«Это говорит о том, что вообще в целом активность у заемщиков слабая. Заемщики обслуживают и амортизируют портфель в целом по всем участникам рынка. В ряде сегментов есть и снижение кредитного портфеля, прямо заметное», — сказал Попов, выступая в пятницу на конференции о рынке жилья.

«Да, ключевая ставка работает. Те заемщики, которые собираются возвращать кредиты, по таким ставкам кредиты в основном не берут», — добавил Попов.

Он назвал 2025 год периодом, когда все должны «замереть», распродавать готовое жилье и доделать текущие проекты, не гнаться за продажами, давая рассрочку.

Продажи жилья, по его оценке, упали на уровень двухлетней давности, но «нельзя сказать, что произошел обвал продаж», люди все равно покупают недвижимость.

На Московской бирже будут размещены паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Самолет. Инвестиции в недвижимость» (XHOUSE) под управлением УК «Контрада Капитал».

Фонд инвестирует в готовые квартиры и апартаменты в жилых комплексах от ГК «Самолет». Источник дохода — средства от сдачи жилья в аренду и его продажи.

Текущая стоимость активов фонда — 3 млрд рублей. В портфеле более 200 лотов в Москве общей площадью 10 000 м2.

Заявки на приобретение можно подать через брокеров с 16 по 29 апреля. Паи доступны неквалифицированным инвесторам.

Подробнее на нашем сайте. 

Нехватка жилья может достигнуть 30 миллионов квадратных метров к 2027 году.

К этому приведет сокращение новых проектов при условии восстановления спроса на недвижимость, пишут (https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/04/14/1104091-defitsit-zhilya-v-rossii-k-2027-godu?utm_campaign=vedomosti_public&utm_content=1104091-defitsit-zhilya-v-rossii-k-2027-godu&utm_medium=social&utm_source=telegram_ved) «Ведомости» со ссылкой на отчет «Дом РФ».

Эксперты компании говорят, что только за первый квартал года количество новых запусков упало на 24% — до 8,1 млн кв. м. И оно продолжит падать, если ключевая ставка и продажи останутся на том же уровне.

И даже при условии снижения ставки до 7,5–8,5% в 2027 г. российские застройщики не успеют нарастить число новых проектов в связи с длительными сроками возведения домов, — отмечают журналисты.

Часть игроков рынка поддерживает опасения и связывает сокращение проектов с дорогим финансированием, отменой массовой льготной ипотеки в прошлом году и решением россиян отложить покупку квартиры на фоне ставок по кредитам — из-за этого застройщикам приходится менять свой фокус.

Немножко ипотеки входит в чат.

1️⃣ Срок кредита дошел до 26 лет. Средний срок, разумеется. И понятно, что выплачивают(выплачивали) ипотеку у нас обычно сильно быстрее — примерно за 30-40% договора. Но это пугающе звучит само по себе даже несмотря на то, что в западных странах, на которые мы уже типа не смотрим, это в порядке вещей.

Когда-то давно сам Баффет говорил, что если ему дают ипотечный кредит на 30 лет под 2-5% годовых, то он без раздумий подписывает договор. И в этом есть здравое зерно, потому что при такой ставке платеж будет около арендного — при взносе в 30% за квартиру в 10 миллионов на 20 лет под 5% платеж составит 46 тысяч. Но у нас ситуация чуть иная и ловким движением руки 5% превращаются в 28, а 46 тысяч — в 164. Упс.

2️⃣ Следуем из первого. Более половины текущих ипотечных кредитов россияне закроют уже на пенсии, если доживут и не закроют раньше. А переплата при таком сроке и 30% годовых будет равна восьми таким квартиркам. Надо вот оно кому? Вряд ли, думается. Поэтому идем к третьему.

Вот и дождались – строительный сектор, который еще недавно казался неуязвимым, теперь трещит по швам. 😬 На совещании по инфраструктуре Путин прямо заявил: проблемы накапливаются, как снежный ком. Более 2000 строительных проектов по всей стране уже сдвинули сроки сдачи на полгода, а то и больше. И это только начало.

Главная беда – спрос на жилье падает, причем стремительно. Ипотека, которая еще вчера била рекорды, теперь не по карману даже тем, кто формально имеет право на льготные программы. Банки, вместо того чтобы помогать, накручивают дополнительные комиссии – от 5% до 10%, будто специально добивают и без того потрепанных заемщиков. «Надо наводить порядок», – сказал президент, но как именно – пока загадка. Особенно с учетом того, что государство уже выделяет банкам деньги на эти самые льготные кредиты. Куда они уходят – вопрос риторический.

Но и это не все. Процентные ставки по проектному финансированию для застройщиков взлетели до небес, а новых проектов стало на 23% меньше, чем в прошлом году. Долги компаний растут, как грибы после дождя, и если так пойдет дальше – волна банкротств неизбежна. А за ней – массовые сокращения, замороженные стройки и, как следствие, удар по всей экономике.