Инвестиции в недвижимость

Меня зовут Даня, мне 23 года, и я продвигаю бизнесы и блогеров через Телеграм из Таиланда. Я решительно изменил свою жизнь, переехав в Паттайю из Ижевска сразу после университета. За 11 месяцев я не только адаптировался к новой стране, но и приобрёл собственную квартиру у моря.

Почему Таиланд стал моей новой базой

В Ижевске после окончания университета я оценил свои перспективы и понял, что хочу кардинально изменить образ жизни и попробовать работать удаленно из другой страны. Цифровой номадизм давно привлекал меня, и я решил воплотить эту идею в жизнь.

Сначала я рассматривал Китай, где живёт мой брат, но ограничения по визам делали этот вариант нереальным. Максимальная виза для тех, кто раньше не был в Китае — всего на месяц, что не позволяло полноценно обосноваться и начать новую жизнь.

Я начал изучать другие направления через ролики в интернете. Сравнивая Таиланд с Китаем, я понял, что хотя китайские города более современные и технологичные, недвижимость в Таиланде предлагает лучшее качество за меньшие деньги. В Китае квартиры не только дороже, но и меньше по площади. За ту же цену там можно снять только небольшую студию около 25 кв.м, и, скорее всего, без инфраструктуры вокруг.

Российским застройщикам при текущем уровне ключевой ставки может не хватить запаса прочности уже через год — руководитель аналитического цен...

«В среднем по больнице ситуация с распроданностью пока хорошая. Но этого запаса прочности не хватит, чтобы пережить такой уровень высокой ставки еще, например, в течение года или полутора. Если в этом году ставка не начнет снижаться, и ситуация в экономике будет ухудшаться, а не улучшаться <...>, то вся строительная отрасль испытает очень серьезные сложности», — сказал Гольдберг на онлайн-дискуссии Единого ресурса застройщиков.

«Среди опрошенных, которые планируют покупать недвижимость в ближайшие пару лет, ровно треть — 33,2% — собираются заключить сделку в ближайшее время, а оставшиеся две трети отложили покупку на год — два. Респонденты, которые отложили покупку на год — два (до 66%), ждут падения цен на недвижимость и снижения рыночных ставок по кредитам: этих сигналов ждет 48 и 51% опрошенных соответственно», — говорится в сообщении.

Брать ипотеку при ставке выше 10% согласны только 27% опрошенных. При ставке от 6 до 10% — 44%, а почти треть опрошенных — 28% — надеется дождаться ставки меньше 6%. Но ставка ниже 6% маловероятна исходя из прошлых данных. Чаще всего люди готовы ждать год — два: 45% среди тех, кто ждет снижения рыночных ставок. 37% указали срок от трех до пяти лет, 6% выбрали ответ «не больше года», 13% — «больше пяти лет».

В «Т-Ж» отмечают, что чем больше сумма накоплений, тем больше доля тех, кто готов к сделке сейчас. Среди тех, кто готов обменять старую квартиру с доплатой на новую, 40% готовы к покупке в ближайшее время. А среди тех, кто скопил меньше 20% первоначального взноса, — только 24%.

Смотрю щас презу Самолета.
Хотят запустить аналог REIT — ЗПИФ на жилую недвижку.

Что меня смущает?

на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.

А тут комиссия УК составляет 3%.

Активы 3 млрд, 9,8 тыс м2
Средняя цена метра в ЗПИФе = 306 тыр
(тут хз, может неправильно, я просто взял цифры из их релиза, может другой расчет на самом деле, так-то обещают скидку к рыночной цене 18%)
Плата за управление 3% = 90 млн руб.
Вроде немного в абсолюте, но в процентах немало.

Сами они обещают доху 21%.
Но реальная жизнь говорит 5%
Минус 3% за управление.

21% по их расчетам включает рост цен. Но вырастут цены — упадет доходность, особенно если фонд будет ротацию.

Завтра будем делать с ними интервью — у кого какие вопросы к ним есть?

«Не стоит ожидать кризиса на рынке недвижимости. Что такое кризис на рынке недвижимости — это продавать недвижимость даром. Продавать даром не будут, соответственно, она не обесценится.

Застройщики, строительные компании сейчас занимаются тем, что поддерживают искусственным образом цены на высоком уровне. Они не хотят снижать цены. Соответственно, они будут даже показывать некий рост цен. Понятно, что это не рыночный рост, но под него подтягивается недвижимость вторичная. И количество вторичной недвижимости на рынке резко сокращается. Сейчас её на рынке стало гораздо меньше, чем несколько месяцев назад. В основном цены растут из-за монополистического картельного сговора среди строительных компаний, которые не хотят понижать цены».

«На арендный рынок продолжают выходить квартиры, приобретенные в том числе и в инвестиционных целях», — поясняет рост показателей руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Он отметил, что квартира стоимостью 10 млн рублей будет сдаваться в аренду не дороже 700 тыс. рублей в год, или в пределах 60 тыс. рублей в месяц, в зависимости от региона.

«А со вкладов вы будете получать с 10 млн рублей не менее 2 млн рублей в год, то есть более 160 тыс. рублей в месяц. Вечно так делать не получится, поскольку стоимость аренды растет вслед за ценами на жилье. ", — отметил Бахтин.

«В сравнении с первым кварталом 2024 года снижение (продаж в СПб) составляет около 37% — не так много, как можно было бы ожидать исходя из потерянных рынком ипотечных сделок. Отчасти девелоперам удалось заместить ипотеку различными программами рассрочек», — сообщил ТАСС вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.

Олег Ков, я бы их сажал на 10 лет

За нелегальную сдачу квартиры можно получить срок.За нелегальную сдачу квартиры россиянам грозит лишение свободы, предупреждают юристы. По с...

По прогнозу Дом.РФ, при восстановлении спроса на квартиры к 2027 году в России может образоваться дефицит жилья в 30 млн кв. м. Причина — резкое сокращение запуска новых проектов: в I квартале 2025 года застройщики сократили их на 24% в годовом выражении, до 8,1 млн кв. м.

Развитие рынка сдерживает высокая ключевая ставка и отмена массовой льготной ипотеки с июля 2024 года. Это вынуждает девелоперов концентрироваться на точечных проектах в премиальных локациях. В 2024 году продажи жилья упали на 26% и составили 569 тыс. квартир.

По словам экспертов, сокращение новых проектов может привести к острому дефициту в массовом сегменте — особенно в старой Москве и на Дальнем Востоке. В некоторых городах, таких как Краснодар, срок реализации квартир достигает 42 месяцев. Однако в крупных городах с активным строительством (Москва, Казань, Тюмень) дефицит вряд ли возникнет.

Другие аналитики считают риски дефицита преувеличенными: объем нераспроданных лотов в феврале 2025 года составил 60,6 млн кв. м (+10,3% за год), а доля проданных квартир — лишь 32%. При сохранении нынешнего спроса этого запаса хватит на три года.