В продолжение вот этого...

Получил много комментариев про то, что не учел рост цен на жилье, рост цен на аренду, дифференцированный платеж… Друзья, все факторы учесть невозможно, а негативные факторы зачастую идут плечом к плечу с новыми интересными возможностями. Рост цен в условиях современного застоя — вы серьезно? Рост аренды 5% в месяц — если арендодатель нормальный, он не будет каждый год повышать плату. 10% через года 2-3 — это может быть. Если отношения долгосрочные, то здесь играет немалую роль человеческий фатор. И эти расчеты — не научный труд, а способ подхода к жизненной ситуации. А насчет классического платежа — я всё-таки отталкивался от суммы, которую человек готов платить в месяц. Конкретный человек, для которого эти варианты и рассчитывались. Для диссертации, конечно, надо проработать тему гораздо глубже. Итак, собственно говоря, постскриптум:

P.S.
 
Disclaimer.
 
Ещё раз про общую картину. Очень важно понимать, что расчет выполнен для сегодняшних реалий, которые существуют последние пять лет. Спрогнозировть рынок очень сложно, даже на два дня вперед, не говоря уже о периоде в несколько лет. Я лично считаю, что сильных скачков цен на недвижимость в Питере не произойдет. А если цены и начнут расти, то это будет следствием оздоровления экономики, которое возможно при уменьшении ставки по кредитам, и ипотечным в том числе. Рассчитать все прочие факторы сложно, поэтому я принял их как «взаимоуничтожающиеся». Однако, если есть желание частично обезопасить себя от роста цен на жилье, можно воспользоваться ещё одним, четвертым вариантом.


( Читать дальше )

Предположим, скопили мы 825 тысяч рублей и решили купить квартиру, двушку в хрущевке на Ваське в неплохом состоянии. Или в районе Новочеркасской — но уже с ремонтом. Главное, чтобы стоимость была 3 млн 300 тыс. рублей. 

И вот мы идем на сайт кой-какого-хорошего-банка, открываем ипотечный калькулятор и видим:

Срок 25 лет
первоначальный взнос 25% (825тыс)
ставка 14,3%
платеж 30373 рублей.

Тело кредита 3300000-825000= 2475000

Нас всё устраивает, именно столько мы готовы были платить. И, как водится, мы решили посчитать, а сколько же составит переплата? 25 лет — это 300 месяцев. 300*30373=9111900 минус тело кредита, получается 6 636 900 рублей. Охренеть… А, может, есть варианты получше?

Сегодня я хочу отбросить все прочие факторы, которые учитываются при покупки квартиры и оставить только финансовую составляющую. Итак, дано: мы готовы выкладывать 30373 рублей ежемесячно и хотим жить в двушке за 3300 тыс.рублей. Стоимость аренды такой квартиры в Питере около 20 тыс. рублей + Коммунальные услуги. Но их мы в расчет не берем, потому что если брать квартиру в ипотеку и жить в ней, мы точно так же будем платить эти к.у. 

( Читать дальше )

В предыдущей записи рассматривался вариант реинвестирования капитала, который тяжелее переживает просадки, но при этом быстрее из них вылезает и в результате дает бОльшую отдачу капитала. На реальной стратегии данная тактика ведет себя так же, кроме того, я решил добавить к сравнению пару методов, навеянных формулой Бернулли. Итак, реальная (прибыльная) торговая система, сравниваем 6 вариантов с целью изобрести велосипед:

1) без реинвестирования
2) обычное реинвестирование
3) реинвестирование «толко вверх» (из предыдущего поста)
4) обычное реинвестирование с изменением объема при последовательности из прибыльных сделок больше 11 штук из 14 последних (половина объема берется)
5) обычное реинвестирование с изменением объема при последовательности из прибыльных сделок больше 11 штук из 14 последних (не торгуем вообще) и при наличии только 4 прибыльных сделок из 14 увеличивается объем в 2 раза.

( Читать дальше )

Я тут в который раз переосмысливаю свое отношение к рискам. Ввиду того, что теперь торгую только системно, можно проанализировать на истории, какой подход лучше. Однако, начну с простого...

Вариант «не реинвестировать прибыль» вообще не рассматривается. Собственно говоря, я хочу сравнить 2 варианта: 

1) обычное реинвестирование после каждой сделки
2) расчет % риска от максимального значения капитала

Первое всем понятно. Да и второе тоже, но я поясню: стартовый капитал 1000 единиц. Допустим стоп лосс равен тэйк профиту и составляет 5% от капитала. Тогда при 3 положительных сделках капитал вырастет на 50 + 52,5 + 55,1 единиц и составит 1160,3 единиц. 5% от этого значения = 58 единиц. Теперь добавим серию из 2 отрицательных сделок. В отличие от классического реинвестирования, объем мы опускать не будем и риск в процентном отношении от последнего значения капитала будет расти. Смысл в том, что риск в процентном отношении от последнего максимума по счету должен оставаться на уровне 5%. 1160,3 — 58 — 58 ... 

( Читать дальше )