комментарии Dmitry_Ch на форуме

Отличие ТЦ от сарая

Очередной пост — заметка ту мемори.
Москворечье на Каширке. Когда забегал года 3 назад, вроде все показалось норм, но выше первого тогда не поднимался. Запомнился интересный стеклянный фасад.
Бывший актив Гарант-Инвеста, перешедший к Сберу.
GBA/GLA 30000/16500. Паркинг 600 мест. Подписчиков в группе ВК на момент поста ~5800 чел (для сравнения у процветающего ТЦ Сокольники ~2800 чел).
Интересный нюанс — на сайте ТЦ пустующие помещения никак не выделяются. Понять что площадь пустует можно только по отсутствию всплывающей подсказки. Видимо некий лайфхак, чтобы не шокировать посетителей сайта. Но нужно отдать должное — информация не искаженная. 
Вакансию считают в кв.метрах как процент от GLA, но мы для простоты  посчитаем число незанятых от общего числа на 1 этаже (как самого лучшего).
32 занятых из 39 — вакансия 18%. На 2 и 3 ессессно все много хуже — там не меньше половины пустует.
И это все в супер-локации на пересечении двух линий метро — БКЛ и Замоскворецкой.
Как обычно на втором есть DDX. Но его присутствие не спасает.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Отличие ТЦ от сарая

Очередной пост — заметка ту мемори.
Москворечье на Каширке. Когда забегал года 3 назад, вроде все показалось норм, но выше первого тогда не поднимался. Запомнился интересный стеклянный фасад.
Бывший актив Гарант-Инвеста, перешедший к Сберу.
GBA/GLA 30000/16500. Паркинг 600 мест. Подписчиков в группе ВК на момент поста ~5800 чел (для сравнения у процветающего ТЦ Сокольники ~2800 чел).
Интересный нюанс — на сайте ТЦ пустующие помещения никак не выделяются. Понять что площадь пустует можно только по отсутствию всплывающей подсказки. Видимо некий лайфхак, чтобы не шокировать посетителей сайта. Но нужно отдать должное — информация не искаженная. 
Вакансию считают в кв.метрах как процент от GLA, но мы для простоты  посчитаем число незанятых от общего числа на 1 этаже (как самого лучшего).
32 занятых из 39 — вакансия 18%. На 2 и 3 ессессно все много хуже — там не меньше половины пустует.
И это все в супер-локации на пересечении двух линий метро — БКЛ и Замоскворецкой.
Как обычно на втором есть DDX. Но его присутствие не спасает.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фитнес клубы - спасители ТЦ
Есть такой ТЦ Вива Бутово.
С явными проблемами. -1 этаж пустой на 90%. 1 и 2 этажи на вскидку около 30% без арендаторов.
Но на 2 этаже DDX занимает немалую площадь.
Второй обьект- Среда Бирюлево.
1 этаж пустой наполовину, 2 этаж (с фудкортами) процентов на 40 не занят. Причем здесь все еще хуже — нет продуктового якоря на 1 этаже. Пятерка закрыта третий месяц — так пишут местные в отзывах на Яндексе. Но на втором этаже есть он самый, палочка-выручалочка — DDX Fitness.
Оба объекта объединяет плохая (для торговли) локация. В глубине спальников, хоть и на магистральных улицах, но очень далеко до метро/МЦД.
При этом ни тот ни другой признаков запустения не производят. За зданиями следят, внутри чистенько.
Редко бываю в сих локациях, но буду наблюдать.
Пост в том числе как заметка на память...

PS интересно, если бы кто-то из других городов написал комент как там обстановка с фитнесами.
DDX сейчас ведет активную экспансию, став уже сетью фитнесов номер 1 в стране по числу действующих клубов. И упор у него именно на торговые центры. Как я понимаю, потому что легко вести переговоры о величине ставки аренды.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

На сайте рапапорт однокаратники нырнули на 10% за 2025. А с трехкаратниками ничего не произошло. Цена та же. Крупные камни имеют устойчивый инвестмционный спрос и не пересекаются с синтетикой от слова совсем. Это разные товарные ниши. Примерно как ламба и лада калина…

Активо 14 Фили - когда локация вывозит

Объект 2006 года постройки, но при первом взгляде возникло ощущение, что он состарился сразу в момент постройки.
Подчеркну, что с уважением отношусь к компании Активо. С А2 начались мои инвестиции в ЗПИФ. Далеко не все их фонды могут похвастать отличным качеством объектов, и описываемый кмк входит в их число. Но к самой компании вопросов нет — репутация хорошая и можно уже сказать многолетняя.
Впрочем отвлекся — сооружение и правда изрядно уставшее, требующее как наружного, так  внутреннего обновления.
Приведу одну на первый взгляд мелкую, но на самом деле важную деталь.
На одном из этажей наткнулся на облезлый диван для посетителей.
Но при всей суровости обстановки — пустующих помещений замечено не было. 
Думаю А14 хорошо подходит под иллюстрацию того, как отличная локация вытягивает даже сомнительный объект.
Место действительно центровое, тут не отнять. Запад, прямо у метро Багратионовская и всего в 2км от трешки.
А маленькая площадь (2800 кв.м) облегчает вопрос с поиском арендаторов и добавляет стабильность.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Dmitry_Ch, тогда уж плитку положить. а чего с ним, ламинатом, сделалось? Разобрал, посушил, обратно собрал. Или он месяц плавал?

MATEMATNK, он деформировался. загнулся вверх у стены и естественно вылетел из пазов. если подскажете как такое исправить без замены — будет супер…

Dmitry_Ch, это сколько они воды вылили и сколько времени не замечали и что это за ламинат такой, что его после этого под замену?

MATEMATNK, ламинат обычный — они все боятся воды. нужно было делать кварцвинил. использование ламината было ошибкой…

ЗПИФ vs арендная квартира. Заметки

Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ vs арендная квартира. Заметки

Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парус Триумф - покупать или нет. Попытка в аналитику

До недавнего времени не покупал сабж. Экспозицию на торг метры делал только через Акцент 4, тем не менее в фокусе всегда держал, ибо фонд от Паруса игнорировать не правильно.
Основных МИНУСОВ у Триумфа два если кратко: 1) Локация — терра инкогнита. 2) Отсутствие внятной аналитики от УК.
Посещение умирающего Июня не отвратило от риска лезть в неизвестный актив, но возымело обратный эффект, ибо наглядно показало, что даже в таких трэшовых условиях есть арендаторы, которым ТЦ нужен.Но покупать только на ощупь не наш метод, поэтому вооружившись Яндекс картами и Gemini, попытался как мог, понять что там, в неизвестном Триумфе ))

Итак, какие ПЛЮСЫ вижу.

1. Фонд от лидера рынка ЗПИФ. Такого уровня взаимодействия с инвесторами как у Паруса, нет ни у какой УК даже близко. Про новый ЛК я вообще молчу — это просто ягодка. Кстати тот же Акцент не всегда отвечает в тг на сложные вопросы. Уходят от ответа, молчат )
2. Единственный ТЦ такого размера в центре Саратова, а земля в центре более чем миллионной агломерации всегда будет в дефиците и дорого стоить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парус Триумф - покупать или нет. Попытка в аналитику

До недавнего времени не покупал сабж. Экспозицию на торг метры делал только через Акцент 4, тем не менее в фокусе всегда держал, ибо фонд от Паруса игнорировать не правильно.
Основных МИНУСОВ у Триумфа два если кратко: 1) Локация — терра инкогнита. 2) Отсутствие внятной аналитики от УК.
Посещение умирающего Июня не отвратило от риска лезть в неизвестный актив, но возымело обратный эффект, ибо наглядно показало, что даже в таких трэшовых условиях есть арендаторы, которым ТЦ нужен.Но покупать только на ощупь не наш метод, поэтому вооружившись Яндекс картами и Gemini, попытался как мог, понять что там, в неизвестном Триумфе ))

Итак, какие ПЛЮСЫ вижу.

1. Фонд от лидера рынка ЗПИФ. Такого уровня взаимодействия с инвесторами как у Паруса, нет ни у какой УК даже близко. Про новый ЛК я вообще молчу — это просто ягодка. Кстати тот же Акцент не всегда отвечает в тг на сложные вопросы. Уходят от ответа, молчат )
2. Единственный ТЦ такого размера в центре Саратова, а земля в центре более чем миллионной агломерации всегда будет в дефиците и дорого стоить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ТЦ, которым поплохело

Пост больше для себя, чтоб не забыть важные нюансы.
Есть прямо на м. Н. Черемушки объект, без затей названный также. 5км до трешки, юга-запад, все дела.
Но посетителей встречает карусельная дверь, которую нужно толкать самому. Пустые помещения начинаются прямо с первого (лучшего) этажа.
На этажах выше первого пустого уже около половины (субъективно). Проводка, вылезающая из стен, саморезы, торчащие прямо из плитки и тд. Крч это был номер 1 в моем рейтинге пациентов. Пока не посетил следующего.
ТЦ Июнь Красногорск.
Всего 700 м от МЦД Павшино. Стоит прямо на Волоколамке, на вечерней стороне, что очень удобно для автотрафика.
Но огромным минусом (возможно фатальным) является то, что шоссе отделяет объект от основного жилмассива.
На главном входе карусельная дверь не работает, это похоже некая база у прихворавших зданий. Впрочем она там итак не нужна.
Немногочисленные посетители спокойно просачиваются через обычную.
Архитектурно объект внутри много интереснее устроен, чем черемушкинский собрат.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Торговые ЗПИФ - сравнение

В условиях высокого уровня инфляции эффективное лекарство — это офисные и торговые метры. Что купить из последних ?
У Активо есть пара годных фондов, но они не торгуемые — мимо.
Есть Атриум и Перловский от Велеса. 
У Атриума все норм, но помещение одно и один арендатор. Перловский — неплохой объект. Но доходность низкая. В принципе в умелых руках ТЦ мог бы быть конфеткой, но это не про текущее управление в стиле “итак сойдет”.
САБ3 от СФН. Отличный ТЦ Речной внутри. Но это не монофонд, а солянка с БЦ и складами, при этом инфы около 0. Купил его на падении, что называется “на ощупь”, несколько раз посетив объект.
Парадокс, но САБ3, купленный таким способом дает мне макс дивдоходность среди прочих ЗПИФ портфеля. Больше 14% после НДФЛ. Причем эти выплаты могут изрядно подрасти в будущем на ротации. Ключевое слово “могут”, ибо все на уровне догадок и предположений.
Триумф. С большим уважением отношусь к Парусу — лидеру на рынке ЗПИФ. Самые большие позиции моего портфеля — это фонды Паруса, но ТРМ пока нет.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Не сразу нашел. На странице accent.fund/fonds/fond-4/ находится финмодель Акцент 4.

Изыскания по Акцент 4. Информация из справок СЧА с сайта УК. Все в открытом доступе, но приходится ковыряться. К сожалению нет удобных фин моделей а-ля Парус.
Фонд владеет ООО “ТЦ Сокольники”, при этом указанное ООО должно фонду на конец ноября сего года 720652 тыс руб. Эта задолженность уменьшается на 5 млн в месяц. То есть при сохранении текущей динамики долг будет закрыт примерно за 12 лет (720 / 5 / 12 ).

Смартлаб - лучшая площадка по фондам недвижимости

Самая большая поза портфеля — Парус ДВН. И показывает сия строчка в моменте +17%. Приятно, ибо история реализовалась за пол года.
Но спич не об этом, а о том, что решение о покупке было принято после того, как один из экспертов сего портала вовремя (до роста цены) подстветил перспективы фонда. За что респект обоим — и эксперту и порталу. Напомнило «Товарищу Нетте — пароходу и человеку» ))
Автор в теме фондов с 2019, покупал первые паи в Активо. Еще дедовским способом через ДКП и ЛК )
Так вот — много площадок дают инфу по сабжу.
Парус с роликами и фин моделями. ВТБ со своими неожиданно хорошими отчетами управляющего. Статьи Активо. Сбер со своими потугами на аналитику и тд — продолжать можно долго.
Но… У всех этих историй один минусище — они идут строго в рамках фондов одной УК.
По факту выходит что единственный портал рунета, где сейчас системно собрана информация по ЗПИФН, независимо от управляющей структуры — это сайт, на котором мы находимся.
И кста, купить и заработать это порой не главное — важно еще и просто держать руку на пульсе, получать информацию об активах портфеля.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ну и второй риск — шоб не начали как не в себя допки лепить. Для нашей ойтишки это некий классический кейс клоунады на рынке )))

Уникальная компания. 1 место на рынке виртуализации. Если не косякнут со стабильностью продукта, то перспективы огромны. Основные риски вижу именно в качестве кода, ибо наши разрабы много непотребного напилить успели за последние годы. Надеюсь инженеры Базиса не такие и будут выдавать на гора хороший софт. Пример Астры тут обнадеживает — у них же получилось со стабильностью дистриба…

Dmitry_Ch, думаю что ниже 70 не должно упасть, но всякое возможно — рынок любит сюрпризы.

Максим Пелихов, вообще я жду на 200, но однозначно 70 лучше — удобнее усредняться)

Dmitry_Ch, ну байбэк небольшой, чтобы делать выводы какие-то. У тебя 200 млн акций, а выкуп считай меньше 0,5% УК

Тимофей Мартынов, ИМХО здесь важнее фрифлоат, а он много меньше — в районе 30 млн. Бумаги будут дополнительно вымываться на лоях из слабых рук самим мажором…