Самолет акции

Heinrich von Baur, а если придумали тему залить все активы по цене реализации квартир в счет проектного долга. т.е. всё что нераспродано бах...

Максим Пелихов, Идея не такая безумная, как звучит — по сути это классический debt-for-asset swap (замена долга активами), и в России похожие схемы уже работают.

Что по сути предлагается*
Девелопер должен Сберу по проектному финансированию. Вместо того чтобы гасить долг деньгами (которых нет, потому что квартиры не распроданы), он передаёт нераспроданный остаток квартир банку по цене реализации. Банк списывает проектный долг, получает жилые квадратные метры на баланс и дальше монетизирует их сам — через ипотеку и постепенную распродажу.

Почему это уже не фантазия?
Сбер умеет это делать. У Сбера есть дочерняя структура, которая управляет непрофильными активами — недвижимостью, попавшей на баланс банка. Это не теория, а практика: когда девелопер дефолтит по проектному финансированию, банк забирает залог (часто — сами квартиры или права требования) и дальше работает с ними через спецподразделения.

Эскроу и проектное финансирование — текущая модель — именно для этого и задумана. Банк контролирует деньги, видит, что продано, а что нет. Если девелопер встаёт, банк уже держит проект за горло.


Где застрянет идея
Регуляторка ЦБ. Банк не может бесконечно держать жилую недвижимость на балансе. ЦБ ограничивает долю непрофильных активов — недвижимость «измельчает» капитал банка, требует резервов. Держать квартиры 10 лет и распродавать постепенно — это нагрузка на нормативы. Поэтому на практике банк старается быстро переложить актив либо в спецкомпанию (дочку), либо перепродать.

Оценка. «По цене реализации» — это сколько? Рыночная? Ниже рынка? Если девелопер передаёт квартиры по номиналу (себестоимость + маржа), а рынок упал — банк получит переоценку убытка. Если по ликвидационной (с дисконтом) — девелопер может не покрыть весь долг. Ключевой спор всегда здесь.

Налоги. Передача недвижимости в счёт долга — это реализация. НДС, налог на прибыль. Без хитрых структур (например, отступное через залог с последующим обращением взыскания) можно попасть на серьёзную нагрузку.

Управление добром. Банк — не девелопер. 10 лет «управлять» квартирами — это эксплуатация, охрана, ЖФО, незавершёнка, риски вандализма. Сбер не хочет быть УК. Он хочет быстрее превратить метры в деньги.

Выдачи ипотеки в Москве в августе 2026 г. снизились на 19% м/м и на 35% г/г до 6143 договоров — столичный Росреестр
В августе 2026 года Росреестром по Москве зарегистрировано 6 143 договора ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости. Показатель уступил предыдущему месяцу (7 607) на 19%.

«Август традиционно низкий месяц: отпуска и дачный сезон «отвлекают» ипотечных покупателей, и активность заемщиков закономерно снижается. Кроме того, после осторожного снижения ключевой ставки в июле банки не стали заметно корректировать ипотечные тарифы и тем самым дополнительно стимулировать спрос. Текущий год на ипотечном рынке сохраняет сдержанную динамику по отношению к прошлому году, а основными факторами изменений по-прежнему остаются льготные механизмы, структура предложения и сезонные факторы», — пояснил Игорь Майданов, руководительУправления Росреестра по Москве.

К августу 2025 года (9 429) показатель снизился на 35%.

Всего за первые 8 месяцев 2026 года в Москве зарегистрировано 62 415 договоров жилищной ипотеки. Показатель снизился на 20% к аналогичному периоду 2025 года (78 026).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вы локацию посмотрите. По сравнению с ними, Мурино — это центр Питера

Попов Андрей, и в какую сторону этот аргумент? распроданно же 70% т.е. кому-то в центре Мурино необязательно жить.

Анвар К, там же какая-то математика просто что выгоднее демпинг или процент банку платить. Скорее всего выгоднее платить процент и квартиры ...

Максим Пелихов, Вы локацию посмотрите. По сравнению с ними, Мурино — это центр Питера

Попов Андрей, напишите хотя бы 1 облигацию на уровне такой доходности. Я прямо сейчас куплю

Yurismi, Выпуск Р20. Доходность 163,1%

План по вводу жилья в РФ в 100 млн кв м в этом году будет выполнен, хотя в ряде регионов есть сложности — министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин
План по вводу жилья в РФ в 100 млн кв м в этом году будет выполнен, хотя в ряде регионов есть сложности, сообщил министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.

tass.ru/nedvizhimost/28141901

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены на жилье в 2026 году растут в пределах инфляции - на 6-7% — президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова
Цены на жилье в 2026 году растут в пределах инфляции — на 6-7%, сообщила президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова. Многое зависит от региона, сегмента недвижимости.

tass.ru/ekonomika/28141451

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Объемы сильно просели)

Анвар К, если ценник на квартиру всегда растёт, то становится логичнее не спешить со сдачей дома — дороже продашь впоследствии.

khornickjaadle, Уверен, что в договоре четко прописаны сроки сдачи. В случае просрочки большие штрафные санкции.

у Самолета 30-40 ярдов нераспроданных квартир, в первом полугодии, во втором добавиться еще 100 ярдов (при цене квадрата 200...

Анвар К, там же какая-то математика просто что выгоднее демпинг или процент банку платить. Скорее всего выгоднее платить процент и квартиры держать в цене так как доля процента по текущим кредитам в цене конечного объекта крайне мала и не обгоняет инфляцию. Поэтому никакой угрозы для банков самолет не представляет и квартиры его им конечно же не нужны. Рынок сбалансирован и с трудом покрывает выбывающее ветхое жилье. Какие-то провалы в продажах временные и не представляют в долгосроке угрозы никому так как формируют отложенный спрос. Короче гармонично всё и цена актива когда-то это отразит но через колено рынка будут ломать ни раз еще.

Анвар К, если ценник на квартиру всегда растёт, то становится логичнее не спешить со сдачей дома — дороже продашь впоследствии.

khornickjaadle, не совсем так, во первых сроки есть, во вторых проценты набегают за кредит, который взят на постройку!

Максим Пелихов, у Самолета 30-40 ярдов нераспроданных квартир, в первом полугодии, во втором добавиться еще 100 ярдов (при цене квадрата 200...

Анвар К, если ценник на квартиру всегда растёт, то становится логичнее не спешить со сдачей дома — дороже продашь впоследствии.

Heinrich von Baur, а если придумали тему залить все активы по цене реализации квартир в счет проектного долга. т.е. всё что нераспродано бах...

Максим Пелихов, у Самолета 30-40 ярдов нераспроданных квартир, в первом полугодии, во втором добавиться еще 100 ярдов (при цене квадрата 200+-). Самолет бы рад цену демпингануть, но банки не дают ему это сделать((

Дмитрий Александров, Да по бую все эти аргументы!!! В 1000 до 200 какие были? Наверное другие) И сейчас найдутся. По поводу покупки пакета в...

Manuk, сейчас опять про переговоры заговорили, а это какой не какой пазитив. А по поводу доли, тут же писали про 280р. В общем как по мне, 320 ближе чем 200, но проверять я это не буду😄

Manuk, засек время, проверим)

Gibson, Я не говорю что так и будет. Я говорю что для Самолета при его дневных падения — не вопрос свалиться!)

Я не говорю что так и будет. Я говорю что для Самолета при его дневных падения — не вопрос свалиться!)

сегодня я жду хотя бы опять на 260. Чтобы лонг тоже забрать)

Manuk, 207 было, при нефти по 75, в день последних див отсечек и мамбе ниже 1900. И при эскалации на Украине. Сейчас, все ровно на оборот, д...

Дмитрий Александров, Да по бую все эти аргументы!!! В 1000 до 200 какие были? Наверное другие) И сейчас найдутся. По поводу покупки пакета в 18% сомневаюсь! Но продать конечно лучше этот объем дороже. Если конечно ты его купил, а не даром наследство прилетело!

Gibson, 200 не скоро для Самолета? 3 дня не вопрос)

Manuk, засек время, проверим)

Gibson, Это разве шорт?) Тут рассчитывают на 200 улететь. Может так и будет, а может 320 для начала!

Manuk, 207 было, при нефти по 75, в день последних див отсечек и мамбе ниже 1900. И при эскалации на Украине. Сейчас, все ровно на оборот, да и фонд купивший 18% вряд ли сделал это ради того чтоб потом в стакан их выкинуть по цене ниже чем купил.

Manuk, ну, 200 не скоро. А этот пусть маленький, но уже сегодня.
Я не смог пройти мимо)

Gibson, 200 не скоро для Самолета? 3 дня не вопрос)

Gibson, Это разве шорт?) Тут рассчитывают на 200 улететь. Может так и будет, а может 320 для начала!

Manuk, ну, 200 не скоро. А этот пусть маленький, но уже сегодня.
Я не смог пройти мимо)

Manuk, с утра был хороший шорт от 260 до 250. 4%

Gibson, Это разве шорт?) Тут рассчитывают на 200 улететь. Может так и будет, а может 320 для начала!

Все так уверовали в золотой шорт, как бы не обломали)

Manuk, с утра был хороший шорт от 260 до 250. 4%

что значит простит долги? Ты как себе это представляешь?

Heinrich von Baur, а если придумали тему залить все активы по цене реализации квартир в счет проектного долга. т.е. всё что нераспродано бахают сберу на баланс а он раздает ипотеки и сам придумывает что дальше с квартирами делать и «управляет добром» распродавая его 10 лет. Вот было бы круто.