Облигации А101

Друзья, в первый день весны в столице прошла облигационная конференция Cbonds & Smart-Lab PRO, которая привлекла моё внимание выступлением девелопера А101. В условиях многочисленных вызовов, стоящих перед строительным сектором, особенно важно, что представитель компании уверенно ответил на вопросы инвесторов, продемонстрировав открытость и готовность к диалогу.

А101 занимает одно из ведущих мест среди девелоперов Московского региона благодаря реализации масштабных проектов в сфере жилой, коммерческой и офисной недвижимости. Основная деятельность компании сосредоточена на комплексном освоении территорий Новой Москвы, где она удерживает около 40% рынка. 

На прошедшей конференции представители А101 представили доклад на тему: «Как инвестировать в девелопмент». В ходе выступления они подробно рассмотрели важнейшие метрики, которые должны учитывать инвесторы при приобретении облигаций и акций строительных компаний.

При анализе девелоперов помимо финансовой отчетности по МСФО также необходимо отслеживать динамику операционных показателей и учитывать региональную специфику спроса и предложения.

Мы приняли участие в конференции Cbonds & Smart-Lab PRO облигации. И теперь хотим рассказать, как это было!

🏆Группа компаний «А101» среди инвест-сообщества стала представлять себя недавно. При этом напомним, что на рынке девелопмента мы с 1992 года, и за это время наш портфель реализуемых объектов составил 6,8 миллиона квадратных метров. А в ноябре прошлого года мы получили высокий рейтинг от «Эксперт» РА и АКРА на уровне (RU) А со стабильным прогнозом. 

🏢Ситуация на рынке девелопмента

• Рынок чувствует себя не так плохо, спрос сохраняется, даже после отмены массовой льготной ипотеки; 

• По итогам 2024 года объем строящегося жилья в РФ достиг 114,4 млн кв. метров — максимумом за 5 лет, денежный объем строительных работ составил 16,8 трлн рублей;

• Цены на вторичное жилье стабильны, благодаря управлению объемами вывода на рынок новых проектов со стороны застройщиков;

• Показатели рынка 2024 года находятся на уровне 2022 года. При этом 2023 год был годом бума на рынке девелопмента, и этот задел позволит просуществовать застройщикам в ближайшие 1,5-2 года до понижения ставок. Мы не ожидаем потрясений у участников рынка.

Делимся итогами выступления застройщика А101 на конференции CBonds&Smart-Lab. Компанию представлял Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами.

🔹Операционные результаты
А101 развивает проекты в Новой Москве и Санкт-Петербурге. Основной источник финансирования — кредиты при хорошем наполнении эскроу-счетов, что снижает процентную нагрузку. Компания закладывает основу для долгосрочной работы (20+ лет) и устойчивого развития земельного банка.


🔹 Тренды на рынке недвижимости
В 2024 году продажи строящегося жилья в РФ сократились на 26% из-за макроэкономических сложностей, однако жилищное строительство активно развивалось:

В пятницу я анонсировал планы посетить конференцию «Cbonds & Smart-Lab PRO облигации». Одной из интересных тем был сегмент недвижимости, о котором рассказали представители ГК «А101». В кулуарах удалось пообщаться с IR-директором компании Анатолием Клинковым.

Основные тезисы выступления:

✔️ Строительный сектор остается активным. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос сохраняется, хотя и снизился после завершения льготной ипотеки. В 2024 году объем строящегося жилья в РФ достиг 114,4 млн кв.м. (максимум за 5 лет), а объем строительных работ составил 16,8 трлн руб.

📈 Цены на первичное жилье не снижаются. Застройщики регулируют рынок через объемы ввода жилья, а не через цены. В ближайшее время удешевления объектов ждать не стоит.

🏥 Помимо жилья, «А101» строит социальную инфраструктуру: школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы.

🏦 В 2024 году объем выданной ипотеки снизился на 37% (до 4,9 трлн руб.). Ипотека с господдержкой (семейная, IT и др.) снизилась меньше и остается ключевой в структуре сделок.

Друзья, спешим сообщить — уже завтра мы примем участие в конференции Cbonds & Smart-Lab PRO облигации. 

🏦Это событие станет площадкой для обсуждения актуальных тем рынка облигаций для частных и институциональных инвесторов. Конференция даст новые возможности для углубленного анализа текущей ситуации на рынке.

✨ГК «А101» — один из немногих эмитентов, который будет выступать на конференции в сфере строительства. Наше выступление будет посвящено инвестициям в девелопмент. Расскажем о состоянии рынка недвижимости, где можно получить информацию о ситуации на рынке и на какие показатели опираться при выборе компании. 

Кроме того, мы поделимся не только секретами инвестиций в ценные бумаги застройщиков, но и расскажем, как инвестировать в недвижимость напрямую. Также затронем тему инструментов развития бизнеса.


$RU000A108KU4

Уже в эту субботу, 1 марта пройдет Конференция Cbonds&Smart-Lab PRO, которая соберет профессионалов облигационного рынка, компании и частных инвесторов. Не так много эмитентов из сектора девелопмента будут присутствовать на ней, поэтому вдвойне интереснее будет наблюдать за одним из крупнейших застройщиков страны А101.

Компания планирует поделиться секретами инвестиций не только в ценные бумаги застройщиков, но и рассказать про особенности инвестиций в коммерческую недвижимость. Какие тут есть инструменты для развития бизнеса, как правильно использовать финансовые инструменты (ипотеку, лизинг), если хотите инвестировать с плечом.

Ну а учитывая мою любовь к долговому рынку и стремление постоянно находить интересные идеи на нем, внимательно послежу за выступлением директора по взаимодействию с инвесторами компании А101 Анатолия Клинкова. По итогам обязательно еще вернусь к вам с подробным анализом инструментов, которые предлагает компания.

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

• ЦБ понизил курс доллара — до 86 рублей, а курс евро до — 90 рублей;

• Ослабление санкций: Южная Корея с 28 февраля отменит ограничения на поставку в Россию медицинского оборудования; 

• По данным Банка России, на 1 января 2025 года средства населения в банках составляли 57,5 трлн рублей. Из них 40,44 трлн рублей приходится на срочные вклады с начислением процентов. Процентные доходы составляют около 9 триллионов рублей; 

• Московская биржа допустила биржевые фонды к утренней торговой сессии;

• Московская биржа с 26 февраля запустила торги первым биржевым фондом на платину и палладий. Паи доступны неквалифицированным инвесторам;

• По данным Банка России средняя максимальная ставка по вкладам в ТОП-10 банков в феврале резко снизилась на 0,38 п.п., до 21,06% годовых;

• Банк России отложил внедрение цифрового рубля до июля;

• Банк России планирует снизить риск-веса по «зеленым» кредитам и облигациям, направленным на финансирование «зеленых проектов». Нормативный акт уже прошел оценку регулирующего воздействия.

Данный вопрос меня интересует последние 3 года, с тех пор, как взял льготную ипотеку. Несмотря на то, что многие эксперты не ожидали роста цен на недвижимость в 2022-2024 годах, мой объект подорожал на 40% за этот период.

📈 Квартира или машиноместо в долгосрочной перспективе позволяют сохранять вложенный капитал, особенно, если этот объект был выбран в востребованной локации. Параллельно их можно сдавать, это будет приносить стабильный денежный поток на протяжении всего периода владения, что я и делаю.

📣 Как вы уже знаете, наверное, 1 марта пройдет конференция Смартлаба по облигациям, где будет большое количество эмитентов, в том числе из сектора недвижимости. Точно планирую сходить на выступление представителей застройщика А101 по теме «Как инвестировать в девелопмент». 

📈 С конца июля 2022 года (когда я брал ипотеку) в РФ сильно изменилась макроэкономическая ситуация (ключевая ставка выросла с 8 до 21%.) Параллельно отменили ипотеку с господдержкой, увеличили размер начального взноса и ужесточили критерии по заемщикам. Интересно узнать из первоисточника, как это повлияло на сектор в целом и бизнес А-101 в частности. Ведь данный девелопер достаточно крупный, занимает 3е место на Московском рынке и является лидером в Новой Москве.

Друзья, спешим сообщить — 1 марта мы примем участие в конференции Cbonds & Smart-Lab PRO облигации. 

🏦Это событие станет площадкой для обсуждения актуальных тем рынка облигаций для частных и институциональных инвесторов. Конференция даст новые возможности для углубленного анализа текущей ситуации на рынке.

Основные темы:

• Текущее состояние рынка облигаций;

• Тренды рынка;

• Риск-менеджмент;

• Разбор эффективных стратегий.

🌟Не упустите возможность стать частью этого важного события! 


$RU000A108KU4

Группа компаний «А101» продолжает развитие делового центра Новой Москвы — бизнес-квартала «Прокшино».

🏗️Комплекс включает пять зданий общей площадью 177 тыс. кв. метров, рассчитанных на 16,1 тыс. сотрудников. Первое здание уже было полностью раскуплено на этапе строительства, а во втором идут активные продажи. 

💼 Стартует строительство третьей башни БК «Прокшино». Это будет 12-этажное здание площадью 35,5 тыс кв. метров с офисами класса А. Башня рассчитана, как на маленькие компании, так и на крупные со штаб-квартирами. В здании под деловую активность отдано — 21,3 тыс. кв. метров на 11 этажах, а верхний этаж задуман как представительский с террасой в 762 кв. метра.

🔧Концепция Vita-офисов обеспечит комфорт для сотрудников, а смарт-системы оптимизируют потребление ресурсов. Специалисты «А101» будут следить за технической эксплуатацией и оперативно реагировать на обращения.

✨Бизнес-квартал предусматривает шесть скоростных лифтов и зоны для отдыха, включая кафе и кухни в офисах, а также большую подземную парковку. Удобная транспортная доступность к основным трассам района станет дополнительным преимуществом.

25 февраля 2025 года Группа компаний «А101» выплатит свой 9-й купон по 1-му выпуску облигации А101 БО-001Р-01.

$RU000A108KU4

Ставка купона: 17% годовых.
📈Сейчас облигации ГК «А101» торгуются с эффективной доходностью в 22,26%.

Следующая выплата по графику: 27 марта 2025 года 🌱

P.S. Сроки зачисления купонов зависят от условий вашего брокера.


$RU000A108KU4

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

• Московская биржа приняла решение увеличить количество бумаг на утренних торгах. В общей сложности на утренних торгов на фондовом рынке можно торговать 113 ценными бумагами; 

• Аналитики позитивно оценили влияние деэскалации на российские акции. Капитализация рынка может вырасти на 73% за два года с учетом дивов. Дивиденды за 2025 году могут достичь 5,8 трлн руб.; 

• С 25 февраля Московская биржа начинает торги расчетным фьючерсом на акции индийских компаний; 

• ЦБ снова понизила курс доллара — до 90 рублей; 

• Рубль может укрепиться до 75-80 за доллар при условии роста цен на нефть и снижение геополитической напряженности считают аналитики «Прайм» и SberCIB; 

• Индикатор бизнес-климата Банка России в феврале вырос до 5,2 п. с 3,9 п. месяцем ранее. Рост ускорился впервые с октября 2024 года;

• По данным ЦБ РФ инфляционные ожидания россиян в феврале снизились до 13,7% с 14% в январе; 

На основе данных о продажах ГК «А101» за последние 2 года появились новые тренды недвижимости. Если в 2023 и в начале 2024 года на пике популярности были двухкомнатные квартиры и квартиры площадью от 47 до 63 кв. метров, то весной 2024 года ситуация изменилась. 

Вот как изменилась доля сделок по результатам II и IV кварталов 2024 года: 

• Однокомнатные квартиры: 35-36% сделок;

• Двухкомнатные квартиры: 31-36%;

• Трехкомнатные квартиры: доля упала до 20% с 28-29% годом ранее; 

• Четырехкомнатные квартиры: 9-11%.

В 2024 году большой популярностью пользовались квартиры без отделки или white box. Доля таких квартир выросла до 54-60%. Все из-за их низкой цены и возможности сделать ремонт под себя. Доля ипотечных покупок составила 91-93% всех сделок, однако после отмены льготных программ в III квартале доля ипотечных сделок снизилась до 61%.

Покупатели стремятся как можно быстрее получить ключи от квартиры, поэтому делают ставки на компактные квартиры, без отделки и в ипотеку.

📊Новости в мире финансов и инвестиций

• Центральный банк сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Прогноз ключевой ставки в среднем на 2025 год — 19-22%. Следующее заседание Банка России запланировано на 21 марта 2025 года; 

• Долгожданный звонок между лидерами двух стран: России и США. На этом фоне индекс Мосбиржи достиг более 3100 пунктов. Это пиковое значение с 9 июля 2024 года; 

• Индекс РТС в начале основной торговый сессии на Мосбирже превысил 1000 пунктов впервые с 19 августа 2024 год; 

• Мосбиржа к 1 марта обеспечит техническую готовность к запуску торгов по выходным дням; 

• На этой неделе объем торгов на утренней сессии Мосбиржи бьет рекорды;

• Курс рубля продолжает укрепляться и в моменте укрепился до 89 рублей за доллар. Сейчас ЦБ установил официальный курс доллара ниже 95 рублей впервые с октября 2024 года; 

• ВВП России, согласно первой оценке Росстата, вырос на 4,1% за 2024 год (номинальный размер ВВП за 2024 год составил 200 трлн рублей);

🥊 ЦБ vs застройщики: есть ли в России ипотечный пузырь?

Центральный банк России заметил увеличение числа сделок по продаже недвижимости в рассрочку вместо ипотеки. По мнению регулятора, это может быть рискованной практикой. В ЦБ считают, что рассрочка несет риски как для покупателей, так и для продавцов. 

Фактически, у таких покупателей есть долг, который не отражается в кредитной истории. Это может привести к неправильной оценке их финансовой ситуации и даже к дефолту при получении кредитов.

Также отмечаются непрозрачные условия продажи, ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за недостаточной наполняемости эскроу-счетов.

Некоторые считают, что формируется «пузырь рассрочек», так как их доля в продажах значительно выросла. Например, доля рассрочки сейчас может достигать 60% от всех сделок. В прошлом, девять из десяти покупателей приобретали жилье с помощью ипотеки, но теперь такие сделки составляют лишь 37% на рынке. Рассрочка стала основным инструментом продаж, занимая 44,3% от всех сделок.

По данным IBC Real Estate, в России за 2024 год спрос на недвижимость вырос на 31%, и общий объем транзакций достиг 1 149 млрд рублей.

📊 Из них на коммерческую недвижимость приходится:

• Офисная недвижимость – 397 млрд рублей (+177% г/г);

• Складская недвижимость – 264 млрд рублей (+302% г/г);

• Торговая недвижимость – 64 млрд рублей (-81% г/г);

• МФК – 51 млрд рублей;

• Гостиничная недвижимость – 35 млрд рублей (-35% г/г).

🏢 Объемы ввода коммерческой недвижимости в 2024 году в Москве:

• Склады – 1 783 тыс. кв.м;

• Офисы – 567 тыс. кв.м;

• Торговые центры – 123 тыс. кв.м;

• Гостиницы – 0,6 тыс. кв.м.

📝 Прогнозы ввода коммерческой недвижимости в 2025 году в Москве

• Склады – 2 500 тыс. кв.м;

• Офисы – 964 тыс. кв.м;

• Торговые центры – 200 тыс. кв.м;

• Гостиницы – 0,8 тыс. кв.м.

🔑 Ключевые тенденции:

• Защитные свойства активов;

• Продажа активов из портфелей иностранных собственников;

📊Новости в мире финансов и инвестиций

• По данным Росстата инфляция за неделю с 28 января по 3 февраля замедлилась до 0,16% с 0,22% неделей ранее. Годовая осталась на прежнем уровне – 10,14%;

• По опросу ЦБ аналитики понизили прогноз по средней ключевой ставке до 20,5% на 2025 год, ранее было 21,3%; 

• Рубль продолжает укрепляться до 97 рублей за доллар; 

• ЦБ РФ с 7 февраля по 6 марта увеличит продажу валюты до 5,56 млрд руб./день (ранее 4,76 млрд руб./день);

• Индекс PMI (индекс деловой активности) в сфере услуг в РФ вырос до 54,6 пункта в январе с 51,2 пункта месяцем ранее. PMI в промышленности – до 54,7 с 51,1 в декабре. Значение индекса выше 50 пунктов указывает на рост деловой активности.  

🏢Новости строительной отрасли и ипотечного кредитования

• Минфин повысил уровень возмещения банкам по «Семейной», «Дальневосточной» и «Арктической» на весь срок их действия до 3 п.п. выданным с 7 февраля по 6 августа 2025 года на покупку жилья в многоквартирных домах; 

В 2024 году застройщик продал более 10 000 квартир в своих районах, заняв 13% столичного рынка недвижимости. Это означает, что каждая 8 квартира в Москве от ГК «А101». Среди продаж были:

• 5 894 новых квартир для семей;

• 251 предприятий стрит-ритейла: кафе, пекарни, магазины, фитнес-центры и т.д.;

• 2 681 машино-мест;

• 1 274 кладовых помещения в цокольных этажах.

📈Застройщик планирует увеличить показатели. В 2025 году предполагается вручить 11 761 ключ от нового жилья. Также для жителей районов будут готовы 3 810 подземных кладовых и  5 894 машино-места. Для предпринимателей количество коммерческих помещений в районах ГК «А101» увеличится на 631 объект. 

Новые здания будут не только в «Скандинавия» и «Прокшино», но и в новых районах: «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы». В первом из этих районов мы планируем передать покупателям 2 223 квартиры, 1 203 машино-места, 690 кладовых в цокольных этажах и 129 объектов коммерческого назначения. Во втором — 1 480 квартир, 605 мест в подземных парковках, 870 кладовок и 91 помещение для бизнеса.   

📈Группа компаний «А101» остается лидером на рынке недвижимости. Сразу 3 проекта ГК «А101» вошли в топ-15 самых продаваемых районов последнего квартала 2024 года в рейтинге ДОМ.РФ. Из них два вошли в топ-5 по всей России: 

• 4 место — «Бунинские кварталы». За октябрь и ноябрь в районе реализовали 18 тысяч квадратных метров. Покупатели оценили стильную архитектуру, транспортную доступность и безопасность. При этом по Москве и подмосковью район занял 2 место;

• 5 место — «Скандинавия». За аналогичный период было реализовано 17 тысяч квадратным метров. Жителям понравилась концепция 15-минутного города, где есть все для комфортной жизни: социальная и коммерческая инфраструктура, а также знаковые места наполненные семейной атмосферой. В рейтинге Москвы и подмосковья район занял 3 место.

Отдельно хочется отметить, что покупатели высоко оценили проект «Дзен-кварталы».

В октябре и ноябре мы реализовали 11 тысяч квадратным метров, заняв 5 место в столичном рейтинге ДОМ.РФ и вошли в топ-15 по всей стране. Район строится вдоль Ивановского пруда и реки Варварки и сочетает в себе функциональность, эстетику и комфорт. 

📊Новости в мире финансов и инвестиций.

• Мосбиржа после запуска утренних торгов зафиксировала более 230 тыс. сделок в первый день торгов;

• Мосбиржа может запустить торги по выходным в конце второго квартала 2025 года; 

• АКРА выпустила бюллетень по долговому рынку за 2024 год. По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупный объем российского рынка облигаций по непогашенному номиналу составил 53,1 трлн руб., что на 19,2% превышает показатель на конец 2023 года. Основным драйвером роста стал сегмент корпоративных облигаций, который за год прибавил 24%. 

• При этом рынок цифровых финансовых активов (ЦФА) вырос более чем в 4 раза и превысил 150 млрд. руб;

• Мосбиржа представила третью, обновленную версию руководства по ESG-принципам. Это упростит инвесторам выбор бумаг, а компаниям позволит развивать конкурентные преимущества, внедряя лучшие практики и финансовые инструменты устойчивого развития;

• Внешний долг РФ уменьшился на 8,7% до 1987 долларов на человека. Текущий уровень внешнего долга минимальный с 2005 года;

Принципы ESG стали важными не только для нашего бизнеса, но и для комфортной жизни в наших районах. При создании новых объектов мы следуем требованиям «зеленой сертификации», разработанной на основе международной практики с учетом российских особенностей. 

Зеленая сертификация говорит о том, что продукция компании производятся по законам, направленным на сохранение окружающей среды. Благодаря сертификату бизнес может получить не только признание покупателей и инвесторов, а также налоговые льготы. 

Требования зеленой сертификации помогают эффективно внедрять ESG-принципы в строительство. Это снижает расходы на топливо и электроэнергию, а также создает безопасную среду в наших жилых районах.

🏢 Первая башня бизнес-квартала «Прокшино» уже получила сертификацию по стандарту Eco Smart Office, разработанному при поддержке Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) с учетом систем LEED и BREEAM. 

🔴Стандарт предусматривает:

🔵На 22% меньше потребление электроэнергии;

В преддверии выхода отчётности за 2024 год, инвесторам будет полезно взглянуть на главные исторические финансовые показатели конторы. Получив свежие данные можно будет быстро определить, что происходит с конторой, стоит на месте, растёт или падает. Суммы указаны в миллионах рублей.

ЛИСП рейтинг ООО «А101»

Финансовые результаты ООО «А101»

Закредитованность ООО «А101»

Друзья, конец января, время получать купоны!💸

Группа компаний «А101» сегодня выплачивает свой 8-й купон по 1-му выпуску облигации А101 БО-001Р-01 

$RU000A108KU4

Ставка купона: 17% годовых, выплата происходит ежемесячно. 

Сейчас облигации ГК «А101» торгуются с эффективной доходностью в 21,15%📈

P.S. Сроки зачисления купонов зависят от условий вашего брокера.

$RU000A108KU4

Новости в мире финансов и инвестиций📊

• Российский рубль укрепился и вернулся на уровень конца декабря. Официальный курс на 24.01.2025 — 99,0978 рублей за доллар и 13,5786 рублей за юань;

• Банк России разработал стратегию повышения акционерной стоимости в средне- и долгосрочной перспективе. Это позволит акционерам лучше оценивать акции; 

• Банк России опубликовал динамику роста потребительских цен. С сезонной корректировкой в годовом выражении прирост цен в декабре составил 14,2% (в ноябре – 13,8%, в III квартале 2024 г. – 11,3%, в II квартале 2024 г. – 8,8%, в I квартале 2024 г. – 5,9%); 

• Мосбиржа запускает утренние торги с 27 января. Утренняя сессия на фондовом рынке будет проводиться с 6:50, на срочном с 8:50. К торгам будут допущены наиболее ликвидные бумаги. Это позволит инвесторам быстрее реагировать на изменения рынка; 

• Объемы торгов российского бизнеса на денежном рынке Московской биржи за 2024 год удвоились, превысив 100 трлн рублей. А общий объем сделок репо, вырос в 2,3 раза и составил 108,3 трлн рублей.