Блог им. Oblitus

Почему рынок недвижимости в провинции не рухнет

    • 09 декабря 2020, 11:31
    • |
    • Oblitus
  • Еще

Факторы влияющие на цену квартиры:

Ставка по ипотеке

— отличная. Лучшая из тех, что была когда-либо в РФ. И на вторичку, и на первичку, и на рефинансирование.

Стандартный аргумент, а что будет если ставка возрастет, так как уберут льготную ипотеку?

Активизируют региональные программы, сейчас регионы не напрягаются вообще в поддержке ипотеки и там есть хороший резерв, и на рынке сформированы механизмы по снижению ставок через субсидии (в том числе единовременные) — 5-6 лет назад это были единичные случаи, когда застройщик или регион платил за снижение ставки (вертели пальцем у виска). Сейчас это уже привычный механизм.

Появятся новые федеральные программы в стиле Сельской ипотеки сейчас, или в стиле ЖРС — 2014 года (ставка ниже рынка, на новое жилье эконом класса для достаточно широкой группы населения).

Объем сдаваемого жилья

 Жилья в регионах до сих пор строят недостаточно. Это по абсолютному большинству регионов так. И пандемия, эскроу счета (многим трудно перестроиться) не дала застройщикам выйти на нормальные темпы строительства, под сегодняшний сладкий спрос. Новая ставка позволила продать квартиры, которые не были проданы уже после сдачи дома.

Еще в 2018 и начале 2019 годах множество квартир, а в некоторых регионах и до сих пор большие 2  и обычные 3-шки  не продаются на стадии строительства. Застройщики буквально делали скидки на квартиры — и это уже в сданном доме, застройщики компенсировали ставку по ипотеке покупателю из своих средств только бы продать квартиры. 

И это было совсем недавно 2016-2019 год. 

Ожидания по ипотечной ставке

Думаете все побежали покупать квартиры сейчас?

— множество людей ждет, что ставка упадет еще сильней и не покупают (поверьте, такие есть. Есть люди, у которых сейчас 12 % годовых и они не рефинансируют кредит свой под 7,8 % сейчас, так как оценка, страховка стоит денег, и «бумажная волокита эта». Вот будет под 5-6 %, все сразу сделаю.

— в условиях пандемии многие чувствуют себя не уверенно (доходы упали, а вдруг заболеют, а если бизнес, то не смогу перейти нормально на удалёнку) и не побежали покупать

— есть традиционные сильные задним умом люди. (были же дешевые квартиры в 2016 году, сейчас подорожали, дождусь старых цен и куплю, «сейчас пузырь», «цены откатят и люди будут продавать квартиру купленную за 3,5 млн — за 3 млн., вместо того, чтобы ее сдавать и подождать нормальной цены»).

Будет кризис и куча неплательщиков по ипотеке и люди будут массово продавать ипотечные квартиры. 

Это так не работает в РФ.

 Так как:

— Валютная ипотека сейчас практически отсутствует (в регионах 100 %).
— Доля кредитов без первоначального взноса ничтожна мала, это скорей люди которые договаривались с оценщиками. Серьезные банки не дают без первоначального взноса и если дают, то там скоринг заемщика с повышенными критериями. Опыт США 2008 года реально учтен в целом в мире, и у нас в том числе. Маленький первоначальный взнос 5-10 % появился только последние 2-3 года. 

— В РФ есть механизмы по поддержке ипотечного заемщика и они гораздо лучше, чем 12 лет назад (в 2008 году был ипотечный кризис). Реструктуризация, ипотечные каникулы, кредитные каникулы. С маневренным фондом, правда, везде проблемы. Кроме того в 2008 году буквально за месяцы было создано АРИЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и был запущен механизм поддержки заемщиков). Если будет очень плохо, сейчас тоже смогут запустить экстренные программы помощи. 

Недвижимость — специфичный товар с ограниченной ликвидностью. 

Как немногие на рынке могут дисциплинированно использовать стоп-лосс, а вместо этого превращаются в долгосрочных инвесторов, так и на рынке недвижимости.

Пример: Человек купил 2-шку за 3 млн. руб, решил продавать через 3 года, а она стоит уже 2,5 млн. руб (чтобы за 1-2 месяца продать). Он выставляет ее все равно за 3 млн. руб. в это время сдает и получает с актива 3-6 % годовых. А может и не сдавать, но не может он психологически смириться, что нужно взять убыток и будет годами сидеть в активе. И тупо ждет своего покупателя и изменения конъюнктуры на рынке. 2016-2018 года показали, что таких очень много.

Так же существует такой фактор: «я хочу квартиру именно в этом доме и готов за это немного переплатить» — и иногда длительные ожидания покупателя, готового принять эту цену (чуть выше рынка) заканчиваются вознаграждением. 

И ценообразование на данный товар далеко не однозначное, кто-то думает, что крайний этаж — это (- 5 %) от стоимости. Кто-то провел анализ технического этажа и верхних этажей в этом доме не боится.
 

Удалёнка

Сейчас многие поняли, что это такое, проводить 24 часа с близкими людьми в тесной квартире. И ценность жилья увеличилась для множества семей. Уже нужен кабинет, уже обязательно нужно, чтобы у детей была отдельная комната. Доля средств, которую готовы потратить на улучшение жилищных условий, а не на отпуск возросла и будет расти, так как удалёнка — это наше будущее. 

 

Риски, конечно, существуют.

— Малоэтажное строительство набирает обороты + технологии улучшаются год от года 

— Реальные ЗП в стране падают.

— что будет, когда начнется сильная коррекция на рынке акций (тут хотя может быть обратный эффект и все вспомнят про старую добрую недвижку, которая (-10 %) в неделю не летает в цене.
— демография

Когда надо покупать квартиры:

Тем кто гасит ипотеку за 2-4 года (а средний срок жизни ипотечного кредита в РФ меньше 7-ми лет), активно внося досрочку. Или просто за свои. Покупать надо в кризис, когда ставки высокие.

Те кто берет ипотеку всерьез и надолго от 10 лет и реально оценивает, что потенциал досрочного погашения очень ограничен. Покупайте сейчас, ставки прекрасны (будут ниже, рефинансируете кредит без проблем под меньшую), а накопленный дисконт в ставке 2-4 % в год ,  через 10 лет будет очень существенен. 

Но кто знает сколько еще продлится этот тренд, в 2009 году многие ждали и ждали, когда же недвижка еще сильнее подешевеет, и так дождались 2012 где она уже была по сути по ценам 2008 года.  А в сам пик кризиса 2008 года — ипотеку было взять крайне трудно. С живыми деньгами да можно было что-то с дисконтом в 10 % и редко 20 % что-то купить. 

P.S.

Если кому-то показалось, что я слишком позитивен,  учитывайте, что достаточно ликвидный рынок недвижимости в МСК и СПБ, реально может оказаться заложником своей ликвидности и просесть. А текст относится к недвижимости в регионах. 

★1
21 комментарий
Если опустить города миллионники и региональные центры, то строят обычно социальное жильё. По качеству не дотягивающее даже до панельных домов постройки 60 годов. Смысл брать ипотеку под квартиру в новом доме нет. Вот и берут ипотеку на вторичке. Палка о двух концах получается!
Многим так вообще не хотят квартиры брать в новом дома, потому шлак, (зачем в него вкладывать?), и на вторичке, потому что скоро будет всё там приходить в негодность. И оказывается, что вроде что-то строят, но по факту выбора нет!
А квартиру в добротно построенной кирпичке в 90 годах, мало кто продаст, можно сказать нереально или долго придётся ждать и мониторить процесс.
avatar
uran66, поддержу, качество большей части строящегося жилья очень говённое
avatar
Все эти факторы уже «в цене». Но есть нюансы.
 
Активизируют региональные программы, сейчас регионы не напрягаются вообще в поддержке ипотеки и там есть хороший резерв
 
За чей счет банкет? У нас у регионов бюджет не резиновый, а с учетом того что в некоторых в этом году были технические дефолты, то даже занимать регионам проблематично.

Доля кредитов без первоначального взноса ничтожна мала, это скорей люди которые договаривались с оценщиками.

Допустим.(На самом деле хватает и такого) Однако как влияет размер первоначального взноса на то что человек потеряет работу/бизнес/иной доход и допустит дефолт? Это лишь страховка банка от тупого дефолта и дополнительный мотиватор для ипотечника чтобы костьми лечь, выплатить в первую очередь ипотеку, чтобы не потерять квартиру, первоначальный взнос и уже выплаченные платежи. Но если денег неоткуда будет взять, то будет и дефолт по кредиту и реализация имущества. Закон это позволяет.
 
Помочь то может быть и помогут, но на ценах это положительно не скажется.

Покупайте сейчас, ставки прекрасны
а вот цены не прекрасны. Рынок устранил эту неэффективность. И перспективы туманны.
avatar

Принцип Парето, 

За чей счет банкет? У нас у регионов бюджет не резиновый, а с учетом того что в некоторых в этом году были технические дефолты, то даже занимать регионам проблематично.

Сейчас регионы пользуясь низкой ставкой предпринимают очень маленькие усилия по стимулированию ипотеки. От регионов требуют показателей: 

— средняя ставка по ипотечному кредиту

— объем сдаваемого жилья

— количество ипотечных кредитов 

— соц. программы по поддержке определенных групп населения. 

И в этом году большинство сваливало неудачу весны на пандемию, а потом начались хорошие ставки и о поддержке вообще забыли. (Это инфа изнутри так сказать). 

avatar

Принцип Парето, 

Допустим.(На самом деле хватает и такого) Однако как влияет размер первоначального взноса на то что человек потеряет работу/бизнес/иной доход и допустит дефолт? Это лишь страховка банка от тупого дефолта и дополнительный мотиватор для ипотечника чтобы костьми лечь, выплатить в первую очередь ипотеку, чтобы не потерять квартиру, первоначальный взнос и уже выплаченные платежи. Но если денег неоткуда будет взять, то будет и дефолт по кредиту и реализация имущества. Закон это позволяет.

С концепцией «дефолтного мотиватора» согласен. Тут еще один фактор. Что будет когда дойдет до суда и торгов. Если гражданин брал ипотеку без первоначального взноса. И ему говорят после 1 года суда, вы вместе с накопленными процентами и пенями должны 110 % от стоимости жилья. Вероятность, что он все пошлет и пойдет в отказ огромна. И жилье дойдет до торгов и там пойдет с молотка с дисконтом. (так была в США).

Второй вариант, если он должен 55 % от стоимости жилья. Большинство опомнится, я это видел больше сотни раз (участвую иногда в судах) и сами пойдут на мировое и будут продавать квартиры сами, а не через торги с дисконтом. 

И не будет дисконта в данном случае, так как не будет срочной продажи. 

avatar
Oblitus, а я не утверждал что всех банкротить будут. Согласен что большинство будет пытаться договориться с банком или сами будут продавать.
А если таких «не рассчитавших риски» будет не 1, а хотя бы 3-5%? Сейчас, например, доля просрочек по ипотеке уже 0,8%. А продажа ипотечником это увеличение предложения, что приведет к снижению цены. Да и сроки будут поджимать, потому что банку тоже нет смысла ждать пока ипотечник продаст квартиру по своей хотелке, увеличивая резервы под этот кредит с течением времени просрочки.
avatar
рынок недвижимости в провинции не упадет, потому что падать уже некуда.
итак в мурманске, воркуте и т.д. в продаже есть квартиры по 50-100 000 р. за все.
avatar
u-gyn, вот я и говорю — СМОТРЯ ГДЕ В ПРОВИНЦИИ! 
avatar
u-gyn, 
в 95 году в мурманске были отменены 2 московских поезда.
ещё в 94 было 5. а соталось 3.
что было дальше — не знаю.
сейчас посмотрел — 3 поезда ходят.
хотя могли и кол=во вагонов сократить
avatar
Я считаю цены сильно завысили в Краснодаре нормальное жилье должно стоить тысяч 70-80 с ремонтом, а сейчас эти цифры 90-110, из за низких ставок, я думаю это не на долго только начнется шухер и ставки пойдут в рост 
avatar
Константин,
В краснодар пенсионеры съезжаются со всей России. Так что не будет там снижения стоимости жилья. С учетом того, что нам предстоит новая эпоха с удаленной работой спрос на жилье на юге России подрастет.
Мои коллеги уже разъехались кто куда. Некоторые пару месяцев в Сочи жили, просто сняв квартиру там. Мы на удаленке с марта и всем в целом это нравится, в том числе и начальству
avatar
Alex, думаю да а в баксах придёт к 500-700 за метр
avatar

Константин, 500 $ за метр нет даже в городах по 300-400 тыс. человек. Архангельск, Псков, Пермь, Великий Новгород. А не то что в большом городе, таком как Краснодар.  

Это только вариант с огромной конкуренцией среди застройщиков жилья эконом класса, и супер региональными субсидиями, чтобы выйти на такие цены.  

Практически не реально.

(хотя не, если бакс будет 100-120 рублей, то все возможно)

Но в целом 

avatar
Мой ответ топикстартеру — СМОТРЯ ГДЕ В ПРОВИНЦИИ. С одной стороны имеем например Краснодарский край, где все весьма неплохо. А с другой — смотрим репортажи про такие города, как Воркута или заброшенные деревни где-нибудь на севере и делаем вывод  — в депрессивных Епенях недвига ДАРОМ никому не нужна, так как оттуда все валят. 
avatar

Пилат, страна большая. Есть много провинциальных городов, где живут люди и будут продолжать жить. Локальный хайп кое-где есть, как Краснодар например.

А вот про города от куда все валят: там и не строят нового особенно ничего. Там дефицит нормального нового жилья по сути сохраняется. И ставка льготная % по ипотеке, этот рынок практически и не разогрела. 

avatar
Oblitus, 
знаете что на самом деле разогрело спрос ?
отмена справки о доходах.
я в сбер уже заходить боюсь — на рукавах виснут и говорят;- купи квартиру, нужен только паспорт и ЛЮБОЙ второй док-т. хоть военник, хоть права. купи квартиру, тварь )))
avatar

товарищ масон, Сейчас доходы можно через ПФР проверять. Поэтому справку многие не требуют. И кажется, что 2 документа принес и выдали. Это больше иллюзия. 

Делают запрос в ПФР — ты соглашаешься на запрос на сайте гос. услуг и твоя официальная ЗП становится известна банку, причем это надежней, чем если Вы 2-НДФЛ предоставите. 

avatar
Oblitus, 
у мну есть знакомые которым выдали ипотеку. по 2 докум.
без источника дохода.
нет дохода.
несколько раз в месяц — конверт и всё. никакой официальщины.
avatar
товарищ масон, Да такие ипотечные продукты есть. По ним повышенная процентная ставка, относительно ипотеки с подтверждением дохода. И первоначальный взнос нужен уже будет от 20 %, а не минимальный. 
avatar
Oblitus, 
ога.
год назад от меня нос воротили с моей серой зп и первоначальным взносом в 50%.
хвала аллаху что миновала меня ипотечная чаша )))
avatar
Фактор «Удалена» будет положительно влиять на квартиры где можно реализовать кабинет, такие как 4к.к. 125 серии которые сей час априори дешевле рынка?
avatar

теги блога Oblitus

....все тэги



UPDONW