Реальный бизнес - доход 10% за 2 года. Смысл непонятен, может кто подскажет?

я б вписался в такой проект, если смог бы обеспечить многих людей работой.

Вы просто часть бизнеса описываете. лишь очень малую его часть.
Мне приходилось видеть, как люди в коммерции делают деньги из ничего, продавая неликвид копеечный по цене нового оборудования и материалов. За откаты, конечно.Прибыль составляет тысячи процентов.
Наценка на продаваемый товар часто в строительной сфере достигает 30-50%.
В продажах одежды или мебели так все 100% и более можно наценить. А уж производство-это вообще то ещё болото. Там умудряются такие деньги делать, корректируя смёту.
Так что, смотря какой бизнес

наверное частники имеют что то на откатах, ну или они идейные какие то 

Чтобы взять миллиард и купить ОФЗ, он должен быть в наличии, тут же ситуация другая, долгий контракт и деньги в конце по результату, в итоге прибылб, (официально показанная) около 110млн, при таком же авансе. Реальная прибыль около 30-40%, просто её всячески уменьшают. Сами являемся подрядчиками в Росатома и знаю что говорю, проекты большие и долгие, деньги хорошие, расценки очень хорошие, поэтому нужно держаться за таких заказчиков

Вы просто не шарите как считать...
У вас проект размером 1.1 ярда
 аванс дают 10% — 110 лямов + у вас маржа те же 10% — еще 110 лямов
Итого вам надо собственных средств вложить 880 млн- что б через два года получить 990 млн. У вас уже рентабильность 12.5 %
Считаем дальше
Вам же не надо вкладываться сразу всей суммой в начале первого года… Ваши инвестици арстянуты на два года
Предположим что ваши затраты равномерно размазаны на 24 месяца: 880 млн /24 месяца = по 36,67 млн в месяц.
Дальше считаем рентаблиьность по каждому месяцу с учетом разделения прибыли на 24
т.е на инвестици в 36,67 млн каждый месяц в течении года вы получаете фиксированную ставку 4,58 млн к сроку оукончания проекта
Так рентабльность инвестиций у вас будет
по первому месяцу  ( 4,58/36,67*100) будет 6,25% годовых ( делим на 24 и умнодаем на 12)
А рентаблиьность по последнему месяцу будет 4,58/36,67*100/1*12= 150% годовых
И если посчитать все, то в итого получится что средняя рентабльность ваших инвестиций будет равна 23,58 % годовых

 upd а если вам удастся  оттянуть капиталоемкие вложения ближе к с року сдачи, то ваша рентабильность еще вырастет, а если получите кредит под субсидированные 6%… то вы вообще можете довести вашу рентаблиьность капитала под 50%....

+ Вы забыли, что кроме рассмотрения по месяцам, надо добавить еще сколько получит руководство и работники, цены на используемое (закупаемое) оборудование (на бумаге и реальные) и др. Как-то участвовал в приемке здания стоимостью 450 млн руб. Там пальцем куда ни ткни  в проектно-сметную документацию, там и задница (благоустройство внешней территории, не тот цемент и плиты, непонятные дорогостоящие скрытые в стенах элементы (экранирование помещений и провода с содержанием драг металлов), временные разрешения вместо постоянных и т.д., и т.п.). Я подписывать отказался и приняли без меня (написали «болен»)!