Правила покупки недвижимости в Сочи

Мой пост адресован как помощь тем, кто решил инвестировать в недвижимость Сочи или Черноморского побережья.
Живу и работаю  в Сочи уже как 13 лет. Неоднократно сталкивалась с обманом и недобросовестностью при приобретении жилья.
Цель моего послания — описать  типичные ошибки при совершении сделок и несколько разумных советов как  сохранить свои кровно заработанные. 

Если покупаем квартиру (?)

Правило №1 
Читаем:
выписку из ЕГРП, свидетельство о собственности,  разрешение на строительство и и определяем с чем имеем дело.
Вариантов два:

1) квартира

2) жилое помещение (я) №№ 15-19, Часть домовладения… и т.д.

 Если у вас вариант 1, то вам повезло и  ваши риски так сказать «общеюридические», мало связанные с местной спецификой.

НО, как правило второй, вариант попадается гораздо чаще. И о нем стоит рассказать подробнее.  
В «предолимпиадные» годы стоимость кв. метра стала стремительно расти, владельцы участков под ИЖС хотели заработать и начали активно строить дома. Вот только на своих 5-6 сотках они возводила не 3-этажные дома  (как в разрешении на строительство), а 5-7-9… этажные самострои.   В итоге фактически многоквартирные дома были возведены на территории для них не предназначенной. Право на них застройщики регистрировали через судебное решение, предоставляя экспертизу о безопасности построенного жилья и продавали как «вторичку». Такие жилые помещения (ЖП)   стали очень популярны из-за их относительно недорогой стоимости. 

Риски покупки такого жилья:

— проблемы с подключением к сетям водоснабжения и канализации 
Несмотря на регистрацию права в ФРС, застройщики зачастую не создавали условий для подключения сетей, не строили должной инфраструктуры. У таких домов отсутвуют акт ввода в эксплуатацию, проекты на водоснабжение и водоотведение, иногда даже территория для размещения очистных сооружений, в связи с чем Водоканал часто отказывает в подключении. 

— проблемы с энергоснабжением 
В связи с тем, что дома строились как попало, мощности под них никто не планировал. Застройщик подключал к дому свои законные 5-6 кВТ и сматывался, а по мере заселения дома люди обнаруживали, что могут пользоваться чайником и утюгом исключительно по-очереди. Эти проблемы жильцы решают исключительно самостоятельно изготавливая получая новые ТУ и доплачивая Энергосбыту за повышение мощности. Но даже сделав это, сталкиваются с другим головняком: т.к. дом формально не многоквартирный, что у дома один общий лицевой счет, т.е. платить за потребленную эл. энергию надо вскладчину, что создает множество склок уже среди соседей.

— отсутствие придомовой территории
Очень часто пятно застройки полностью совпадает с границами земельного участка. У дома нет ни двора ни парковки. 

— риск разрушения дома от оползневых процессов
В Сочи очень подвижный грунт. Фундамент должен быть обязательно свайный. Для определения глубины бурения необходима экспертиза, которую застройщики как правило не делают, а так же экономят на подпорных сооружениях, не создавая их.  В результате после сильных дождей земля ползет, и это становится серьезной проблемой жильцов. 

-несовпадение пятна застройки с площадью земельного участка
Тут я думаю комментировать нечего. Сейчас решается вопрос о сносе жилого комплекса в Адлере, площадь застройки которого превышена в несколько раз.  Жители устраивают манифестации, губернатор требует сноса самостроя, мэр разводит руками… чем все закончится непонятно.

-статус  жилых помещений или апартаментов (как это называют риэторы))) не позволит  получить прописку.
Меньшая из всех зол, но все же… Раньше  регистрацию производили и в паспортах так и указывали: «ул. Крымская, 11, помещения №№3-7», а сейчас нет. 

Правило № 2 
Наличие гос. регистрации права собственности  в ФРС не исключает риск признания построенного дома незаконным строением.
Как я писала ранее, в таких «аппартаментных»  домах  право собственности застройщик получал через судебное решение. Любое судебное решение может быть оспорено и тогда дому грозит снос. Поэтому обязательно проверяем наличие текущих судебных процессов в  отношении дома. 
Проверяем список самостроев на сайте администрации г. Сочи. 

Правило № 3 
Не доверяем риэлтору

Риэлторы  не несут ответственности за ту недостоверную информацию, которую они вам предоставят. Чем рискованнее дом, тем выше комиссия от застройщика за продажу. Например риэлтор может сказать о том что все ОК, что дом узаконен судебным решением и умолчать о том, что данное судебное решение уже обжаловано.  Например ЖК Фазатрон до сих пор продают, несмотря на то, что застройщик арестован, а  долевое участие в строительстве зарегистрировано незаконно. 

Правило № 4 
Не покупаем верхние этажи
Сейчас многие самострои заселены, администрация вынуждена идти на компромисс с жильцами чтобы избежать социального взрыва.
Компромисс состоит в сносе  «лишних» этажей. Как правило лишними являются те, что выше 3-го или выше 12 метров (в зависимости в какой зоне находится земельный участок). Потому безопаснее покупать первые три этажа.

Правило № 5 
Не доверяемся ценам на АВИТО
Специально пишу для тех рисковых, что продают свое жилья в других городах, с расчетом в последующем купить сочинское.
90% объявлений на АВИТО это нереальные квартиры с нереальными ценами. Подаются они риэторами в целях привлечения клиентов. 
Как отличить фейк от настоящего? Если на картинке квартира с дорогим дизайном, с ценой ниже  100  тыс за кв м. это точно фейк. Как правило при обращении в агентство, вам скажут что эту квартиру вчера продали (внесли залог) и т.п., но вам готовы показать почти такую же только чуть-чуть (раза в 1,5-2) дороже. 


Это пожалуй основное что я хотела бы озвучить. 
Будьте бдительны! Проверяйте документы! Читайте соцсети и группы ВК по конкретным домам,  «Привет Сочи!»
Не экономьте на консультации юриста!

Удачи!