Блог им. ELLEN

Правила покупки недвижимости в Сочи

    • 16 июля 2019, 17:37
    • |
    • ELLEN
  • Еще
Мой пост адресован как помощь тем, кто решил инвестировать в недвижимость Сочи или Черноморского побережья.
Живу и работаю  в Сочи уже как 13 лет. Неоднократно сталкивалась с обманом и недобросовестностью при приобретении жилья.
Цель моего послания — описать  типичные ошибки при совершении сделок и несколько разумных советов как  сохранить свои кровно заработанные. 

Если покупаем квартиру (?)


Правило №1 

Читаем:
выписку из ЕГРП, свидетельство о собственности,  разрешение на строительство и и определяем с чем имеем дело.
Вариантов два:

1) квартира

2) жилое помещение (я) №№ 15-19, Часть домовладения… и т.д.

 Если у вас вариант 1, то вам повезло и  ваши риски так сказать «общеюридические», мало связанные с местной спецификой.

НО, как правило второй, вариант попадается гораздо чаще. И о нем стоит рассказать подробнее.  
В «предолимпиадные» годы стоимость кв. метра стала стремительно расти, владельцы участков под ИЖС хотели заработать и начали активно строить дома. Вот только на своих 5-6 сотках они возводила не 3-этажные дома  (как в разрешении на строительство), а 5-7-9… этажные самострои.   В итоге фактически многоквартирные дома были возведены на территории для них не предназначенной. Право на них застройщики регистрировали через судебное решение, предоставляя экспертизу о безопасности построенного жилья и продавали как «вторичку». Такие жилые помещения (ЖП)   стали очень популярны из-за их относительно недорогой стоимости. 

Риски покупки такого жилья:

проблемы с подключением к сетям водоснабжения и канализации 
Несмотря на регистрацию права в ФРС, застройщики зачастую не создавали условий для подключения сетей, не строили должной инфраструктуры. У таких домов отсутвуют акт ввода в эксплуатацию, проекты на водоснабжение и водоотведение, иногда даже территория для размещения очистных сооружений, в связи с чем Водоканал часто отказывает в подключении. 

— проблемы с энергоснабжением 
В связи с тем, что дома строились как попало, мощности под них никто не планировал. Застройщик подключал к дому свои законные 5-6 кВТ и сматывался, а по мере заселения дома люди обнаруживали, что могут пользоваться чайником и утюгом исключительно по-очереди. Эти проблемы жильцы решают исключительно самостоятельно изготавливая получая новые ТУ и доплачивая Энергосбыту за повышение мощности. Но даже сделав это, сталкиваются с другим головняком: т.к. дом формально не многоквартирный, что у дома один общий лицевой счет, т.е. платить за потребленную эл. энергию надо вскладчину, что создает множество склок уже среди соседей.

— отсутствие придомовой территории
Очень часто пятно застройки полностью совпадает с границами земельного участка. У дома нет ни двора ни парковки. 

— риск разрушения дома от оползневых процессов
В Сочи очень подвижный грунт. Фундамент должен быть обязательно свайный. Для определения глубины бурения необходима экспертиза, которую застройщики как правило не делают, а так же экономят на подпорных сооружениях, не создавая их.  В результате после сильных дождей земля ползет, и это становится серьезной проблемой жильцов. 

-несовпадение пятна застройки с площадью земельного участка
Тут я думаю комментировать нечего. Сейчас решается вопрос о сносе жилого комплекса в Адлере, площадь застройки которого превышена в несколько раз.  Жители устраивают манифестации, губернатор требует сноса самостроя, мэр разводит руками… чем все закончится непонятно.

-статус  жилых помещений или апартаментов (как это называют риэторы))) не позволит  получить прописку.
Меньшая из всех зол, но все же… Раньше  регистрацию производили и в паспортах так и указывали: «ул. Крымская, 11, помещения №№3-7», а сейчас нет. 

Правило № 2 
Наличие гос. регистрации права собственности  в ФРС не исключает риск признания построенного дома незаконным строением.
Как я писала ранее, в таких «аппартаментных»  домах  право собственности застройщик получал через судебное решение. Любое судебное решение может быть оспорено и тогда дому грозит снос. Поэтому обязательно проверяем наличие текущих судебных процессов в  отношении дома. 
Проверяем список самостроев на сайте администрации г. Сочи. 

Правило № 3 
Не доверяем риэлтору

Риэлторы  не несут ответственности за ту недостоверную информацию, которую они вам предоставят. Чем рискованнее дом, тем выше комиссия от застройщика за продажу. Например риэлтор может сказать о том что все ОК, что дом узаконен судебным решением и умолчать о том, что данное судебное решение уже обжаловано.  Например ЖК Фазатрон до сих пор продают, несмотря на то, что застройщик арестован, а  долевое участие в строительстве зарегистрировано незаконно. 

Правило № 4 
Не покупаем верхние этажи
Сейчас многие самострои заселены, администрация вынуждена идти на компромисс с жильцами чтобы избежать социального взрыва.
Компромисс состоит в сносе  «лишних» этажей. Как правило лишними являются те, что выше 3-го или выше 12 метров (в зависимости в какой зоне находится земельный участок). Потому безопаснее покупать первые три этажа.

Правило № 5 
Не доверяемся ценам на АВИТО
Специально пишу для тех рисковых, что продают свое жилья в других городах, с расчетом в последующем купить сочинское.
90% объявлений на АВИТО это нереальные квартиры с нереальными ценами. Подаются они риэторами в целях привлечения клиентов. 
Как отличить фейк от настоящего? Если на картинке квартира с дорогим дизайном, с ценой ниже  100  тыс за кв м. это точно фейк. Как правило при обращении в агентство, вам скажут что эту квартиру вчера продали (внесли залог) и т.п., но вам готовы показать почти такую же только чуть-чуть (раза в 1,5-2) дороже. 


Это пожалуй основное что я хотела бы озвучить. 
Будьте бдительны! Проверяйте документы! Читайте соцсети и группы ВК по конкретным домам,  «Привет Сочи!»
Не экономьте на консультации юриста!

Удачи!











★58
35 комментариев
Вот хороший канал про недвигу в Сочи
avatar
Байкал, Да, весьма полезный канал. Стоимость жилья в Сочи действительно  растет, моя знакомая взяла ипотеку 2 года назад за 86 тыс за квадрат. А в прошлом месяце в ее доме такую же квартиру продали за 120 тыс за кв.м.. А она еще переживала тогда, что дорого. 


avatar
Елена, а у меня кореш взял в Москве апартаменты за 2 млн.- 25 м2, а сейчас они уже стоят 3.3 млн. 
Еще в квартиру вложился за 170, сейчас уже 220 т.р. за м2.
Все это за 1 год.
avatar
Земля вообще тема отдельная.  Так надо смотреть было ли межевание проведено, определены ли границы
Как минимум необходимо проверить самому расположение земельного участка через Публичную кадастровую карту (открытый ресурс)
У меня был случай, когда риэлтор показал мне ЗУ в нужном мне районе, уже договорились о цене.
А когда проверила, оказалось, что документы на другой участок подсунули. Ошиблись мол, с кем не бывает )))
avatar
Елена, Спасибо, очень интересно и познавательно, полезная информация)))
avatar
avatar
 кстати скоро поеду отдыхать в Сочи
avatar
Николай, Приезжайте, может погода наладится.
А то у нас +24 и дожди (((
avatar
Что можете сказать о приобретении квартиры в строящемся комплексе Каравелла Португалии в Дагомысе? 
На котловане, с учетом разрешительной документации и репутации застройщика, стоит попробовать брать? 
avatar
XAT, про дагамыс на том канале по моему есть вилосик
avatar
XAT, Если честно, не могу давать вам никаких рекомендаций.
В целом все выглядит привлекательно, но столь масштабное строительство редко оказывается для Сочи благополучно — деньги заканчиваются быстрее.
Застройщик по -сути не имеет репутации, это мелкое ООО, владелец ЗУ на котором была  раньше мебельная фабрика.  Кстати на картинках прямо перед домами забыли дорисовать  вокзал  и железную дорогу )) Рядом река Дагомыс, которая регулярно разливается и топит все вокруг. На «привет Сочи»  поищите публикацию, там был скандал с публичными слушаниями по этому объекту.
avatar
XAT, блин его уже года четыре строят, это странно
avatar
Елена, у нас сейчас 26  а днем было 32 в тени))
но моря рядом нет
а дожди обещают в конце недели
avatar
Николай, Два дня назад вернулась из поездки. Владимир, Суздаль, Муром. Вместо сувениров в Муроме купила куртку и джинсы ))) Потому как  было +17. Замерзла. Чемодан с шортами остался распакованным. 
avatar
Елена, лучше летом +17 чем зимой -40  )))
avatar
Мой знакомый купил в Сочи квартиру за год до Олимпиады — как так, почти все его газпромовские коллеги купили, а он нет. Поехал туда отдыхать через два года и его семья после первого же купания в море весело и здорово отдохнула в инфекционном блоке местной больницы, ибо канализацию там как сливали в море, так и продолжают до сих пор. Не интересовался — продал он или нет свою квартиру, но с тех пор он в Сочи не отдыхает.
avatar
Сципион, Такая проблема действительно была. Сама отдыхала с детьми с упомянутом вами месте в 2011 году. На самом деле после олимпиады современные очистные построили и ввели в эксплуатацию. Отдали их в ведение ООО Сочи водоканал, через пару лет проверили — из 4-х блоков функционирует только 1 (!), через суд передали имущество во вновь созданный МУП Водоканал. Сейчас ситуация улучшилась.

avatar
Сципион, после Олимпиады отдыхали. 2  раза подхватили ротовирусную инфекцию, отдых с детьми из-за этого превращается в ад. Про современные очистные веры нет. Даже в Турции и Болгарии про такие проблемы не слышал.
есть одно правило=не покупайте недвижимость в Сочи, уж очень надо снимите)
А все эти истории применимы столь же масштабно для крыма? Особенно позабавило 90% объектов на авито фейк…
avatar
Vano13, жуть, да кому оно надо это сочи, да ещё и с кривой недвигой.совковая утопия. 
за такие деньги можно купить в европе на побережье и жить спокойно.
Vano13, 
www.fotocasa.es/es/comprar/vivienda/la-manga-del-mar-menor/parking-terraza-ascensor-amueblado/151802359/d?RowGrid=8&tti=1&opi=300

3 500 000 рублей и вы живете в испании на средиземном побережье))
Сочи? нет, не слышали о таком!
3euros, а по содержанию, налогам как там не узнавали?
Александр Элс, я давно вкурсе, как в рф примерно, если интересно, обращайтесь
комуналка в районе 5 тыр/мес
налог в районе 10 тыр в год
первое правило покупки недвижимости в сочи (для инвестиций) — не покупайте недвижимость в сочи )

но за пост спасибо )
avatar
Елена передайте привет как бы Роботу от тоже Сочинский, но умный живет в гостинице или съемной хатке.

Пробовал устроиться риэлтором не взяли, какие качества у них ценяться?
Владимир Гончаров, Многие мои знакомые работали риэлтлором, но не долго. Чтобы выжить  надо умудриться обмануть  в размере комиссии и покупателя и собственного работодателя (агенство).  Так умеют немногие )))

avatar
Елена, куда я устраивался 3% брала фирма и 40% от 3% уже агент за сделку по продаже с продавца, с покупателя недвиги 10к. уходили к риэлтору. Как у других не знаю, но покупателя никак не обманешь, разве что он будет платить эти 3% в цене продажи.
Статья неплохая, но раскрывает только вершину айсберга.
Не экономьте на консультации юриста!

Вот это — дельный совет. У мну была ситуация, когда в одном районе квартиру продавал профессиональный водитель, а оказалось, что он в дурке состоял в другом районе. А еще есть несовершеннолетние, «сидельцы», разводы-разделы имущества, аресты, залоги, мутные «перекупы», итд итп. Если об этом всём писать, то потянет на диссертацию.

ЗЫ. А вообще,  перво-наперво я бы порекомендовал пожить в том районе где хотите купить хату — снимите минимум на пол-года и освойтесь с районом. Наверняка окажется так, что проще — снимать.
avatar
куплю машину с магнитофоном,
пошью костюм с отливом,
и — в Сочи!
©
Автор, а как вы прикуп узнали чтобы поселиться в Сочи?
avatar
Хороший пост, но очень поверхностная информация… не хватило глубины…

теги блога ELLEN

....все тэги



UPDONW