Блог им. Cheshirsky

Почему ипотека - самая плохая инвестиция?

Всем доброго времени суток! С вами Чеширский.

Сколько ваших знакомых брали квартиру в ипотеку как «инвестицию»? У меня уже вторые знакомые взяли квартиру в ипотеку, как «инвестицию»!
Ну вроде как денежные средства позволяли и они влезли в этот ад, мотивируя тем, что это отличное подспорье на будущее! Мол и деньги вложатся и потом еще и в аренду будут сдавать, считай почти бесплатная ипотека. Красота. Может и вы так думаете? Я попытался объяснить им, и решил что хочу написать небольшой опус на эту тему. Сейчас я продемонстрирую почему «инвестиции» в ипотеку — это одна из самых хреновых идей, которые только могут быть.

Давайте пройдем весь путь от самого начала.

Начнем с того, что выбирая квартиру стоит оценивать риски. То есть вы должны руководствоваться в выборе не аргументами «красивый дом» и «ремонт вроде как есть» а конкретными факторами, которые будут влиять на будущую финансовую привлекательность. А именно:
1. Транспортная доступность
То есть не гетто в поле за кольцевой, а жилой комплекс/дом в городе, недалеко от метро. С развитой транспортной инфраструктурой. Иначе это никто не снимет. Люди не будут ездить в тьмутаракань, и уж тем более снимать такое за приличные деньги. Критическое расстояние до метро — 15 мин пешком. Все, что дальше — не рассматривается.
2. Район должен быть развит. 
Наличие школ, детских садов, магазинов, парковок. Иначе жилье существенно теряет в стоимости и желающих снимать «надолго» не будет. Только студенты, которые будут съезжать каждые 3 месяца и оставлять после себя армагеддон. А вы ведь вроде зарабатывать хотели.
3. Наличие спроса. 
Чтобы его проверить надо посмотреть цены аренды других квартир в этом доме, или если он еще не сдан (и вы решили поиграть в игру «купи воздух над котлованом») — то посмотреть цены квартир в ближайших домах. При этом четко понять, что какой бы вы не сделали ремонт, это не изменит цену в вашу пользу. Может на 1000 рублей или 2000. То есть инвестиции в ремонт — еще более глупое занятие. В долгосрочной перспективе все будет поломано/испорчено/само сломается.
4. ОЧЕНЬ внимательно прочитать вот этот пост Варламоваhttps://varlamov.ru/2611876.html и понять, что может произойти, если вы не послушаете советов сверху.

Окей. Выбрали квартиру. Чудесная, красивая. Выбираем мы либо однушку либо двушку, потому что другие варианты не рентабельны. Остановимся на двушке. Теперь смотрим на цену.
Будем ориентироваться на цены СПб, т.к. Москва это что-то запредельное, а сдавать на постоянной основе в других городах — не лучшая идея. В любом случае, если что — сможете пересчитать на свои реалии.
Итак, приценились. Цена квартиры, подходящей нам — 4 000 000 рублей, это тоже средняя цена. Даже не так дорого. Я посмотрел примерно 5 компаний и выбрал что-то среднее.
Далее у Вас на руках честно накопленный\заработанный первый взнос. Скажем 750 000 рублей. Идем к застройщику и изучаем предложения банков. Их обычно много разных, но условия очень похожие.
Ипотеку возьмем 8% годовых. Срок ипотеки установим 15 лет, такое себе среднее значение. Получается, что со всеми процентами, и прочими банковскими радостями вы будете ежемесячно выплачивать по 31 000 рублей. При этом конечная стоимость квартиры получится 5 590 620 рублей. Ссылку на ипотечный калькулятор оставлю в конце статьи.
Это самый минимальный расклад, в целом практика говорит о суммах от 35 000 в месяц и итоговой стоимости 6 000 000 р. Но будем считать, что вам повезло. Договор подписан и вы уже вступаете в группы социальных сетей, посвященных вашему новенькому строящемуся дому.

В среднем, время строительства займет от года до двух. Возьмем минимальный вариант. Один год. За этот год, вы отдадите банку ровно 372 000 рублей по ипотечным платежам. Плюс первоначальный взнос. Итого 1 122 000 рублей. Через год дом сдан, его без проволочек приняла комиссия и ремонт без изъянов, почти под ключ. Вы «телепортируете» в свою новую квартиру мебель и объявление о сдаче имеет успех в тот же день, поэтому считаем, что прямо на следующий день после получения ключей — ваши первые жильцы въезжают и живут без перерыва аж 14 лет. Сказка. Вам повезло!

Итак, первый месяц прошел и деньги пошли! Сдать квартиру получилось за 25 000 плюс КУ (это даже много, куча объявлений по 20 000, но нам везет), вы радостные и довольные. Ведь теперь вы должны докидывать банку из «своих» всего 6 000. Остальное с аренды! Схема работает почти идеально и уже все друзья и родня завидуют вашей финансовой прозорливости.

Теперь вернемся в скучный мир цифр. Итак, квартира сдается, и вы постепенно выплачиваете долг банку.
За оставшиеся 14 лет вы отдадите банку 4 468 620 рублей. Из которых 3 574 896  — деньги с аренды, а 893 724 рублей вы докидывали из «своих». 
Что имеем на 15-ый год на момент закрытия ипотеки? Минус 2 015 724 рублей, которые вы напрямую заплатили из кошелька банку (помимо тех денег что получали с аренды). И квартиру естественно. Теперь было бы неплохо выйти в безубыток, ведь все время вы были должны и отдавали долг, вытаскивая все из своего кармана. Необходимо отдать долг «себе» и вернуть деньги обратно в семью.
Это немного не тривиальный подсчет, так как большинство людей при последнем платеже забывают, что они покупали недвижимость как инвестицию, а значит нам необходимо окупить эти самые инвестиции, хотя бы закрыв долг самому себе и начать получать прибыль.

Делим 2 015 724 на 25000. Это еще 6.5 лет.
В сухом остатке, через 21.5 год вы имеете на руках окупленную инвестицию приносящую прибыль. Именно с этого момента она приносит прибыль, а не раньше, потому что помните, до этого мы отдавали долги. Ну чудесно, долгов нет, квартира есть, волосы уже седые, но впереди маячит блестящее будущее.

Давайте опять к скучным цифрам. Сейчас будет самая интересная часть.
Итак, квартира стоит, дом не треснул, не осел. Район прекрасный. 
Считаем текущую стоимость ваших активов. Это необходимо, чтобы понять насколько привлекательна инвестиция в долгосрочной перспективе.
Среднее повышение стоимости жилья примерно 4% в год. 
Изменение стоимости жилья на вторичном и первичном рынке СПб за 10 лет
Изменение стоимости жилья на вторичном и первичном рынке СПб за 10 лет

Это данные из открытых источников, я укажу ссылки в конце статьи.
Это значит, что через 21.5 лет ваша квартира подорожает примерно на 85% и будет стоить 7 400 000 рублей! Неплохо! Однако есть одно «НО», и имя ему инфляция.

Не забываем, что она неизбежна. Поэтому берем данные по инфляции из Росстат-а за 10 лет и вычисляем среднее значение. Получается примерно 7.5% годовых. Но давайте возьмем значение 3%, которое нам обещает Минфин и поверим, что за 21.5 лет оно не изменится. Получаем 64.5%инфляции на момент выплаты ипотеки. Получается что стоимость вашего актива на самом деле намного ниже чем 7 400 000. А точнее 2 627 000. И это не глупость, а реальный расчет. Ведь 10 лет назад молоко стоило в среднем 18 рублей, а сейчас 50. Понимаете к чему клоню? Удорожание вашего актива почти равно величине «прогнозируемой» инфляции. Это чистая потеря денег.

Почему ипотека - самая плохая инвестиция?

Получается, что отдав из своего кармана 2 015 724 р. вы получите чистыми в остатке (в виде стоимости актива) через 21,5 лет на момент выхода вашей «инвестиции» в безубыток 611 276 рублей. 
То есть в пересчете на годовую прибавку это равно 1.4% годовых! (Инфляцию при этом вычитать не нужно, т.к. мы ее уже учли). 
Что-то не очень вкусно выходит правда? Почему так происходит? Вот основные причины:

1. Вы переплачиваете банку в среднем 40% от стоимости актива. Считайте деньги на ветер.
2. Рост стоимости актива не опережает инфляцию, а значит это чистый убыток.
3. Отсутствуют навыки долгосрочного планирования и понимания рыночной экономики даже на базовом уровне.

И заметьте, что эти цифры — идеально-положительные. Ведь я сознательно убрал все проблемы в виде арендных простоев жилья, затрат на ремонты, налоги, и инфляция совсем не 3%, а все 6+%. А значит, что вы ушли в минус. Причем в приличный. И ваша инвестиция окупится совсем не через 21.5 год, а намного позже. Такие вот дела. 

— Но ведь зато потом инвестиция приносит прибыль!  — скажете Вы. Да, но только эти 25 000\месяц тоже элегантно превратятся через 20 лет в 8 875 рублей.
Увы и ах.

У меня дебютный пост (поздравляшки меня), камнями не кидайте, можно помидорами. Буду рад любой критике. Поскольку тема не «торгово-рыночная» то выбрал метку Оффтоп. Надеюсь вы меня не осудите)

Всем шалом!

ссылки:

ипотечный калькулятор

Инфляция РФ по годам

динамика цен на недвижимость

★40 | ₽ 6
На растущем рынке вполне себе идея… очень даже оправданно… На падающем утопия…
avatar

Александр (sm)

это не инвестиция-это кабала
avatar

NDS

Занимательно, спасибо. Буду иметь ввиду
avatar

Andrey Z.

на вокзале жить дешевле 
avatar

паньков юрий

паньков юрий, не факт, если посчитать на единицу удовольствия )
avatar

VladMih

согласен, что ипотека не инвестиция
avatar

_ok

_ok, почему? у всех свои варианты… у меня есть знакомый который стабильно брал раньше ипотеку на растущем рынке… было очень даже прибыльно ... 
avatar

Александр (sm)

Александр (sm), согласен что могут быть варианты, если глубоко разбираться в недвижке, и действительно в начале растущего рынка, тут повезти должно. У меня знакомый купил две квартиры (влез в незнакомую для него тему) одну продал с убытком 200 тыс. вторую с таким же минусом продать не может, и это за наличку. В ипотеку убытки были бы больше. В большинстве случаев как инвестиция — это плохая идея.
avatar

_ok

Не плохо. Только ты налоговый вычет не учел и альтернативную инвестицию не указал. Если эти 20 лет будешь сидеть в депозите рублевом, то также информация съест все твое бабло, а так у тебя ещё хата останется, которая затем будет генерить кэш.
avatar

KarL$oH

KiboR, инфляция
avatar

KarL$oH

KiboR, указывать альтернативные инвестиции — это слишком размазанный вопрос. Можно вообще spy взять и в ус не дуть, через 21 год всяко в плюсе будешь.

Налоговый вычет каюсь, позабыл. но капитальной разницы это не прибавляет. Благодарю за критику!

avatar

Cheshirsky Kot

Cheshirsky Kot, попробуй в своей модели на 260 тыщ тело долга сократить после получения вычета, ты уже порядка 312 тыщ. выгоды получишь, + ещё тот же вычет 13% на %% по кредиту. + Акции от застройщика есть, где Сбер 6,5% ипотеку выдает (домклик вроде), это ещё больше экономия на переплата будет.
avatar

KarL$oH

KiboR, нет никаких 6,5% это все замануха рекламная. 9,5% ставку по Сберу предложили, вчера только общался с домклик. Ниже 9% получить можно только при белой зп от 60.000р и чтобы зп была в Сбербанке + страхование жизни и тд… Реальная ставка на первичку по рынку 9-9,5% сейчас.
avatar

Zorkiy

квартиры покупать можно в хорошем районе если денег от 50млн есть свободных в качестве резерва на всякий случай парочку от 12 млн за шт. Но не больше. С пониманием, что это только на случай вдруг пц настанет в других сферах так хоть не сдохнуть. Но как инвестиция это вообще не вариант. Просто трос, который не даст умереть но никогда не вернется. И все. Больше никак.
avatar

Crogall

Итак, а теперь берем Москву :)
Да что тут начинать, тут всё гораздо хуже… лучше не надо...
Зайдём с другой стороны есть возможность купить однушку с ремонтом за 3,000,000 в одной «деревне» возле аэропорта и сдавать её лётчикам за 22,000 в месяц.
Посчитайте такой расклад…
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, а ещё можно стюардессам сдавать и брать с них не деньгами!
avatar

Lev

Lev, да им тоже там прекрасно сдаётся… т.к. гостиница стоит посуточно от 2000, а в однушки прекрасно двое могут жить… :)
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, я немного о другом, но ваш ход мыслей мне нравится. Две — даже лучше чем одна!
avatar

Lev

Lev, да я понял, о чем вы… :)
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, это было нелепое подражание Сергею Дмитриевичу, уважаемому
avatar

Lev

все отлично, так и есть, только последняя строка лишняя. если инфляция будет положительная, то и ставка по аренде будет расти пропорционально
avatar

Slan

Slan, а если зарплаты не растут и спрос на менеджеров и проч интеллигентов упал?
avatar

Сергей

Slan, специально указал график роста стоимости аренды жилья. Он совершенно не пропорционален инфляции. Увы.
avatar

Cheshirsky Kot

У меня был пост на тему

smart-lab.ru/blog/468156.php


Максим Барбашин, я бы ещё добавил сюда, что ипотека это гораздо менее рисковая инвестиция, чем например купить чебуречную. Через 20 лет ты с Хатой и будет не плохая прибавка к пенсии, как здесь любит говорить один помоечник. Плюс амортизацию долга нужно подсчитать, затраты будут существенно ниже. Ипотека как инвестиция проста и понятна. К тебе не придут пожарные и не будут доить менты на бабки (про чебуречную).
avatar

KarL$oH

вы забыли про инфляцию. и риски политические.
за 21 год может произойти все что угодно.
avatar

Алексей

Алексей, Инфляция в посте учтена. Даже ссылка в конце на инфляцию по годам.
avatar

Cheshirsky Kot

 Ипотека — это как плечо на Форексе
ШИКАРНЫЙ ПОСТ!!!!!!!!!
и вы решили поиграть в игру «купи воздух над котлованом»

а это просто ШЕДЕВР!
avatar

2153sved

2153sved, Благодарю! :)
avatar

Cheshirsky Kot

Пост варламова на этом месте можно заканчивать читать
avatar

Ma

fvl, Рекомендую прочитать все же его пост. Одкван хоть и рисовщик, но объективно показал реальность замкадных гетто.
avatar

Cheshirsky Kot

Cheshirsky Kot, мда
avatar

Ma

ТС не учёл то, что с инфляцией будет подниматься и стоимость аренды.
avatar

Виктор Петров

Виктор Петров, увы не пропорционально. При средней инфляции в 8% годовых, аренда растет в среднем на 4%. Таблицы и данные и ссылки в конце статьи.
avatar

Cheshirsky Kot

давно все посчитано. как средство сохранения может еще как-то сойти, как средство заработка не выйдет. к моменту выплаты еще и пора будет туда детей заселить и им помогать денежкой ;-)
avatar

Ilya

а я как раз недавно тему про частные домики замутил

Размышления о строительстве собственного дома (ИЖС).
в июне взял две студии в Питере. одну оплатил сразу подорожала на 350 рулей. вторую в ипотеку уже дороже на 400 рублей. считаю что вложения правильные . 
avatar

паньков юрий

паньков юрий, точеные покупки котлованов — это локальные истории. Тоже прикупил кое-что, подорожало за 2 года почти на 40 процентов. Считаю, что вложение не правильное, так как на той же фонде заработал бы гораздо больше.
avatar

Пилат

Сципион, не факт
avatar

паньков юрий

Сципион, диверсификация нужна

А зря не указал рост коммуналки с постоянными новыми поборами, рост налогов и страховка, ибо если вдруг случится пожар или потоп по вине арендатора, то соседи будут судиться с собственником жилья, ну а он в свою очередь будет пытаться взыскать все с арендатора. Вложения в недвигу имели смысл в начале нулевых, когда бетономет стабильно рос на 8-10 процентов в год, а налоги и коммуналка были копеечные. Вот как пример — в 2001 году двушка 60 кв.м. в спальном районе Москвы — коммуналка 800, налог какие-то копейки. В 2018 та же самая коммуналка уже 5300, налог около 5000.

avatar

Пилат

Сципион, не стал делать картину еще более удручающей. В целом понятно, что даже простое затопление соседей с дорогим ремонтом — и вы улетаете на 2-3 года до окупаемости.
avatar

Cheshirsky Kot

Бред. Не буду расписывать почему. Ситуации разные. Как и люди. Для одних это смерти подобно. Они и с ней и без нее нищие будут. Другим это подспорье и дерификация активов. 
avatar

дадашов фархад

Я извиняюсь, а зачем было писать такую адскую портянку и кучу непонятных промежуточных результатов, если всё замечательно сворачивается в несколько рядов, терминальную стоимость и ставку дисконтирования, из которых рассчитывается простая NPV? А из того, что написано, вытащить реальную NPV что-то никак не получается.
avatar

Xander

1. Через 21 год хата будет сдаваться не за 25 а за 45 тысяч.
2. А если к первоначальному взноса прикрутить материнский капитал, то срок выплат ипотеки сократится и банк не получит 2 ляма сверху, а только 1.3
3. А если гасить не точно по графику, а мне опережением, то банк получит еще меньше.
4. Основные сливки банк снимает за первые годы, когда гасится не тело кредита, а в основном проценты. Поэтому в своем бизнес-плана стоит предусмотреть и маткапитал и вычеты НДФЛ и выплаты «своих» 25 тысяч в дополнение к арендных 25 тысячам.
Константин Кутузов, 
«А если к первоначальному взноса прикрутить материнский капитал, то срок выплат ипотеки сократится и банк не получит 2 ляма сверху, а только 1.3»

«А если бы бабушка была дедушкой» © -)
Слова моя нерусска Т9 телефона

Здесь упущена одна главная особенность.

Халявные деньги.

Пару миллионов под 10% под залог недвижимости банк с радостью тебе выдаст.

Но стоит попросить те же пару миллионов для открытия магазина/шаурмичной/вложения в акции то хрен.

Опять же как правильно сверху подметили, с инфляцией вырастут и арендные платежи.

По сути такое вложение это ничто иное как ставка на многократное повышение инфляции/падения рубля, приносящая очень низкий купонный доход еле покрывающий долг

Кэрри-трейд для малообразованных российских инвесторов 

Был бы рынок растущим, то никаких вопросов.

avatar

SlimShady

SlimShady, да нету там уже керри-трейда давно, в том-то и дело! Бо как условная разница ставок реально давно уже начала уходить в минус; но, как вы точно выразились, малообразованные российские инвесторы этого самостоятельно посчитать не могут) — они лишь «знают», что типа, «всегда» было выгодно — а на деле, только по старой памяти, еще из нулевых.
Главное в выборе жилой недвиги в Москве — проверка ближайших окрестностей на предмет отсутствия возможностей строительства массового жилья.
avatar

Сергей Симонов

Обратился ко мне на днях один клиент, взял кредит около 1 млн. у юр.лица (микрозаймы) под залог двушки в Москве(стоит около 6 млн.). Соответственно квартира оказалась в ипотеке в силу закона(залог). Кредит не погасил, сроки проспал, суд. Постановление о взыскании: основной долг, проценты, неустойку, госпошлину — итого 2млн с хвостиком(обратился он на тот момент, мягко говоря, к непрофильному юристу) и начальную стоимость реализации с торгов 4,4 млн. Сроки апелляции для отсрочки выплаты долга тоже пропустил. Реализацию с торгов приостановили(юр.лицо подало второй иск о взыскании штрафа(пени)). Суд. Долг вырос до 2,7млн. 
С торгов в Москве реализуется 5-10% квартир, т.е таковы его шансы. Два раза квартира выставляется на торги(второй раз на 15% дешевле), и если не реализуется, то переходит в собственность залогодержателя.
Т.е. должник останется без квартиры и вообще без какой-то компенсации.
avatar

advocat

В январе купил квартиру в новостройке за 5.8 млн. (частично с кредитом, кредит закрыл с переплатой  по процентам около 100т.). Сейчас в этом доме такая же стоит за  7 млн. Сдача в следующем году…
avatar

Tengo

Ипотека один из пунктов идеологии потребления. Идеальный потребитель — героиновый наркоман. Получается что мы живем в обществе зависимых
avatar

Protagor

Рейтинг набираете?
Смысл ипотеки, грубо говоря, только если тебе негде жить, и ты и так платил бы за аренду. Тут есть адепты съемного жилья, но они никак не объясняют, где будут обитать, если доживут до пенсии. Бо на пенсию вряд ли смогут долго снимать хотябы койку в общаге для гастарбайтеров.
Для инвестиций имеет смысл или на растущем рынке, или при низкой, в районе инфляции, ставке. Бо рубль имеет свойство резко обесцениваться раз в 10 лет и медленно все остальное время. А доходы так или иначе индексируются. Есть интересное исследование зависимости цен на жилье от внешних факторов от IRN, таких, как ставки аренды, жкх и налогов, и… цена на нефть. Сейчас цены ниже, чем при аналогичной стоимости нефти в прошлом. Пузыря пока нет. Если экономика будет расти, вырастут и цены на жилье. А если будет падать — то будет снижаться рента и расти налоги и жкх. 
avatar

Market Mover

Market Mover, набираю потихоньку, куда же деваться)

Но пост основан именно на реальных жизненных примерах знакомых. Которые взяли именно «как инвестицию». Поэтому и решил написать. На мессию не претендую. Просто решил поделиться умозаключениями.

avatar

Cheshirsky Kot

Автор почему-то взял последние 10 лет, за которые цены на квартиры действительно особо не выросли. А в период 1998-2008 цены выросли в разы. У меня родители покупали в 1998 г. квартиру за 200 тыс., а в 2008-м цена ей была около 3 млн. Так что автор совсем чуть-чуть лукавит).
P.S. Все зависит от фазы рынка на которую Вы попадете. 
avatar

sergeiponomaref

sergeiponomaref, 

1.01.1998 Индекс Мосбиржи 88.97

1.01.2008 Индекс Мосбиржи 1888.86

Разница в 21 раз, действительно все зависит от фазы рынка, но где-то доход больше

avatar

SlimShady

Предложите идеальный вариант инвестиций на 20 лет. В каких единицах хранить сбережения, во что вкладывать, чтобы стабильно опережало инфляцию? Никто не знает точный ответ на этот вопрос. Надвигая просто один из вариантов. Может завтра пол Европы затопит, они ринутся сюда и цена на аренду квартиры вырастет в десятки раз. А может в результате деградации нашей экономики цены на недвигу сползут ниже плинтуса из за отсутствия спроса.
avatar

Андрей Козырев

Андрей Козырев, s&p500 например. Опередите инфляцию по баксу, и еще и заработаете. Историческая доходность с 1998 года — 7.19% годовых. А рынок всегда будет расти в долгосроке.
avatar

Cheshirsky Kot

Cheshirsky Kot, есть большой риск, особенно сейчас, зайти на хаях. А если у них повториться что то типа 29-го года, тогда уж лучше 5 квартир в ипотеку)))
avatar

Андрей Козырев

Андрей Козырев, золото. И биткойн. И долларовый кеш, на который вы сипи подберете после того, как он в очередной раз грохнется.
Посчитал авторский пример на цифрах. Результат:
1) либо я не понял, либо автор намудрил с первоначальным взносом. Если квартира стоит 4 млн.руб., то почему она вся уходит в платежи. Я для простоты добавил 0,75 млн.руб. к стоимости квартиры, чтобы не пересчитывать платежи.
2) если на интервале посчитать дисконтированный поток и сравнить с дисконтированной стоимостью квартиры (взята первоначальная без переоценки), то при ставке 7 % (у альфы где-то столько сейчас по долгосрочным депозитам) NPV составляет порядка 120 тыс.руб. После чего квартира начинает увеличивать конечный результат. И это без учёта вероятного роста цены недвижимости через 15 лет.
Да, результат не космический, есть риски (в договоре ипотеки скорее всего стоит запрет на передачу в аренду), цена аренды оптимистичная плюс не учтена мебель и возможные ремонты, но ведь тот, кто делает такую инвестицию и не думает про большую доходность. Это скорее пенсионный фонд. Так что всё нормально, если не лажануть с выбором района.
Что же до утверждения в заголовке, то плохой является только та инвестиция, которая приносит убыток. А эта не приносит, так что плохой не является.
avatar

Xander

Ошибка в стоимости аренды. Она не будет одна и та же все 15 лет.
avatar

Кремлебот

надоело, Да, но и инфляция будет совсем не3% (как я заложил) а намного больше. Поэтому рост аренды (который тоже всего 4% в год) — вообще не повлияет положительно на результат.
avatar

Cheshirsky Kot

Cheshirsky Kot, Если инфляция будет намного больше, то и рост аренды будет намного больше. Короче, посчитать на самом деле не получится, потому что х.з, что ждать от нашей власти на периоде 15 лет-20 лет.
avatar

Кремлебот

 
Итак, приценились. Цена квартиры, подходящей нам — 4 000 000 рублей, это тоже средняя цена. Даже не так дорого. Я посмотрел примерно 5 компаний и выбрал что-то среднее.
Далее у Вас на руках честно накопленный\заработанный первый взнос. Скажем 750 000 рублей. Идем к застройщику и изучаем предложения банков. Их обычно много разных, но условия очень похожие.
Ипотеку возьмем 8% годовых. Срок ипотеки установим 15 лет, такое себе среднее значение. Получается, что со всеми процентами, и прочими банковскими радостями вы будете ежемесячно выплачивать по 31 000 рублей. При этом конечная стоимость квартиры получится 5 590 620 рублей. Ссылку на ипотечный калькулятор оставлю в конце статьи.
при этих условиях у меня получилась конечная стоимость квартиры 6 340 565 руб
calculator-ipoteka.ru/calculator.php
особенность аннуитетного платежа (как инструмента) в том, что он выгоден заёмщику только в случае значительной доли первоначального взноса (более 70%) и короткого срока займа (до 3 лет)

во всех остальных случаях вы просто будете дарить свои деньги банку

ибо сумма непогашенного долга будет ежемесячно уменьшаться, а размер ежемесячного платежа останется неизменным

Используем ипотечный калькулятор
calculator-ipoteka.ru/calculator.php
Зададим начальные условия, как в вышеуказанной статье
Стоимость квартиры  4 000 000
Первоначальный взнос 750 000
Срок ипотеки 15 лет
Процентная ставка 8%
Калькулятор выдаст результат :
Сумма ежемесячного платежа:     31 059 руб.
Переплата по процентам за ипотеку:     2 340 565 руб.
А теперь продолжим считать ручками.
31059 х 12 = 372708
Столько мы отдадим банку за год.
У банка мы заняли 4 000 000 — 750 000 = 3 250 000
372708\3250000 = 11.47%
Такова реальная процентная ставка за первый год, без учёта того, что каждый месяц сумма долга уменьшается.
Но у банка собственная арифметика, и банкстеры будут уверять вас, что эффективная процентная ставка всего 8.3%
Воистину, ипотека — кабала.
Влезть в нее могут только те, кто плохо учился в начальной школе.
От Лонга!, вы не верно посчитали. в сумме 31 059 сидит погашение тела долга — в вашем случае треть. Почистите сумму кредита на это и сами в экселе посчитайте ставку, вы удивитесь, какая у банков арифметика правильная.
avatar

Keyser Soze

Keyser Soze, я знаю
это был наброс на вентилятор
не осуждайте



я изменил текст статьи
smart-lab.ru/blog/offtop/497543.php
Используем ипотечный калькулятор
calculator-ipoteka.ru/calculator.php
Зададим начальные условия, как в вышеуказанной статье
Стоимость квартиры  4 000 000
Первоначальный взнос 750 000
Срок ипотеки 15 лет
Процентная ставка 8%
Калькулятор выдаст результат :
Сумма ежемесячного платежа:     31 059 руб.
Переплата по процентам за ипотеку:     2 340 565 руб.
А теперь продолжим считать ручками.
У банка мы заняли 4 000 000 — 750 000 = 3 250 000
А отдадим ему за 15 лет 3 250 000 + 2 340 565 = 5 590 565
Коэффииент переплаты 2 340 565\5 590 565 = 0.419, т.е в уплаченной банку сумме более 40% переплаты.
А теперь возьмём ипотеку с другими начальными условиями :
Первоначальный взнос 70% или 2 800 000
Срок ипотеки 3 года.
Процентная ставка 8%
Калькулятор выдаст результат :
Сумма ежемесячного платежа:     37 604 руб.
Переплата по процентам за ипотеку:     153 731 руб.
У банка мы заняли 4 000 000 — 2 800 000 = 1 200 000
А отдадим ему за 3 года 1 200 000 + 153 731 = 1 353 731
Коэффииент переплаты 153 731\1 353 731 = 0.114, т.е в уплаченной банку сумме примерно 11% переплаты.
Отсюда следует, что ипотека — это инструмент для бережливых людей, которые уже накопили значительную сумму для покупки жилья, но им не хватает 10-20-30% до стоимости выгодного объекта недвижимости, котрый им надо срочно приобрести, иначе его купит кто-то другой.
Абсолютно понятно, что ипотека сроком 15 лет, как в примере — это удел лохов-терпил.
вкладываться в недвижимость — сомнительная затея
1 часто меняются законодательство, тарифы и налоги
вот уже с 2018г нельзя купить котлован и стать обманутым дольщиком
2 строится бешеное количество площадей и на рынке избыточное предложение (обратите внимание на ситуацию в Краснодаре)
3 народ ринулся строить собственное жильё, ибо сдулся пузырь на рынке участков
участки теперь оцениваются во вменяемые суммы
и народ строит на них двух-трёх-этажные сараи (дома из ваты, полиэтилена и палок, стоящих на трубах, ввинченых в грунт)
это тоже уменьшает спрос на квартиры
Квартиру как инвестицию можно брать только если совсем много лишних денег, для диверсификации. Но никак не на последние и уж не в импотеку.

Один чел, риэлтор по Болгарии/Черногории и т.п. местам, рассказывал: наши люди вкладывали, ипотеки брали, чтобы сдавать «квартиры у моря». Потом еле-еле за полцены избавлялись и были рады что хоть так выскочили.
avatar

Turbo Pascal

У Кийосаки был описан шикарный способ покупки недвижимости. Предположим, есть покупатель который готов платить ежемесячно 30т в течение Х лет. А вам банк дает кредит 25т в месяц на те же Х лет. Все, вы в плюсе с момента продажи. Остальные варианты — это пассивы, а не активы. Интересно, у нас такое прокатит?
avatar

Uncle Fedor

Uncle Fedor, у нас нет. У меня товарищ в Израиле берет ипотеку под 0,8%, у него получается. А Кийосаки еще работает как УК и за этополучает субсидии от гос-ва.
avatar

Long

2005 год у меня работает молодая семья, берут жилье в ипотеку: двушка за баснословные 450 тысяч рублей, я — один из пяти поручителей. Все в один голос им кричат: куда вы лезете — это же кабала. Оказалось вполне достойное вложение денег. 
avatar

Bazz

Да, но только эти 25 000\месяц тоже элегантно превратятся через 20 лет в 8 875 рублей.


Ну вообще-то арендная плата имеет свойство подниматься, именно по той причине, которую автор сам и указал — инфляция. Через 15 лет после начала сдачи квартиры аренда вполне может быть уже не 25 000 руб., а в полтора-два раза больше.

avatar

Kermit

Ипотека априори не является инвестицией, странно считать иначе
avatar

Khalilov

Считаю что сдавать жилую недвижимость чистейшей воды бред. Сейчас еще за яйца возьмут и будете платить налог. Про это в топике не слова.
avatar

ICEDONE

Пожалуйста, учитывайте риск на свои альтернативные доходности.
Как рыночный, так и страновой.
Не буду описывать длинные (и часто слезливые) истории о том, что у моих родителей до 1991 года было на счетах 15 000 (баснословные деньги на то время!), как пара-тройка моих друзей вкладывались активно в свой бизнес, наращивали капитальные, пополняли оборотку, а потом после нескольких кризисов — кто сидел со складом ни кому не нужной канцелярии, кто с замороженной рыбой, а кто и вовсе со сгоревшим ТЦ, как один мой знакомый по уши вложился в ЮКОС, а потом…
К глубокому сожалению… для обычного человека из среднего класса квартира это тот актив, который реально через 20-30 лет можно передать своим детям. С минимальным риском.
А акции несуществующих компаний, обесцененные вклады, бизнес отданный ментам или бандюганам так и останутся в прошлом, а в будущем — или квартира с адской ипотекой или шиш с маслом.
В нашей стране среднесрочное прогнозирование более чем на 3 года — занятие скорее фантазийное, чем практическое.
А если денег столько, что хватает на ипотеку и что-то еще — диверсифицируйте.
avatar

Keyser Soze

коробка в муравейнике конечно шлак, а вот найти метры в проходном месте поближе к центру/метро (можно в убогом состоянии или с обременением, если деньги/связи есть) вполне себе пойдет за инвестицию.

в спб, к примеру, много старого жилого фонда, переделанного под многоярусные магазины/общепит. и до сих пор можно найти вполне адекватные варианты под переделку. но это не для ленивых конечно. геморрой обеспечен
avatar

Unfreq

1. Ставка 8% из области фантазий. Берите 10,5% с учетом страховок.
2. Брать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать? Нелепость. Так никто не делает.
3. Глупость брать ипотеку на 15 лет, если можно взять на 25. Сам потом решишь, когда вернуть досрочно.
4. Если ставки снизятся — цены на квартиры вырастут, ты в выигрыше.
5. Если в стране девальвация — зарплаты вырастут, и цена квартир тоже,  а платеж останется тем же. Ты в выигрыше.
6. Платеж по аренде грубо в два раза меньше платежа по ипотеке.
7. Решает каждый сам, брать или не брать
avatar

broker25

Киосаки вроде такое «инвестирование» продвигает? Основная засада тут будет в том, что квартиру за 10 лет надо будет пересдать раз 5 минимум, плюс простои (!!!) где-то в сумме ГОД, плюс плата риэлторам 5месяцев.
avatar

Warren Warren

рост арендной платы не учли, а так все верно, ипотека это ЗЛО.
по сути ипотека -это отсутствие самоорганизации и самоконтроля, сплошные эмоции.
avatar

ровный

Прекрасный пост! Ждём следующих!
avatar

Гена Петров

Об этом сто раз писали. Если кратко, то Вы не учли альтернативную стоимость.
avatar

Григорий

Отличный пост!
Добавлю только, что любое предприятие выгодно только когда есть положительная разница ставок (между ставкой заемного капитала и ставкой доходности на этот капитал). Проще говоря можно, не вдаваясь в подробные расчеты, сравнить ставку доходности от аренды со ставкой по ипотеке и понять что здесь отсутствует финансовый рычаг. Соответственно брать заемные средства (ипотеку) для данного предприятия не имеет экономического смысла.
avatar

Дмитрий К.

Сколько будет стоить аренда в Питере через 10-15 лет одному богу известно, а так с автором согласен.)
avatar

иван иванов

«Возврат инвестиций» — это продажа хаты по рынку после погашения ипотеки! А не рента на «еще 6.5 лет...» Это ж не стартап!
Ипотеку люди гасят обычно раньше срока..

-------
Имею 2 хаты под сдачу… с каждой примерно по 25тыр чистыми… на хлебушек капает стабильно… я не работаю с 2012года, а так как бы на пенсии..

С рынка так жить нельзя, он бывает годами не кормит… так что сравнение с индексами неуместно..  бабосики с рынка каждый мес. придется выводить «на покушать», а не ждать 10 лет роста в 21 раз..
avatar

Сергей Ю.


теги блога Cheshirsky Kot

....все тэги



2010-2020
UPDONW