Блог им. Lg1980

Что выгоднее: ипотека или аренда?

Возьмем самый большой и самый ликвидный рынок недвижимости в стране — московский. Аренда однокомнатной квартиры с относительно хорошим ремонтом, в 15 минутах ходьбы от приемлемых по удаленности станций метро обойдется в 40 тыс. рублей, включая коммунальные платежи. На вторичном рынке эта квартира стоит 7 млн. Для ипотеки без первоначального взноса, придется взять кредит на 25 лет по ставке от 12,5% годовых, а ежемесячный платеж составит около 76 тыс. Квартплату не учитываем — эти расходы полностью компенсируются налоговыми вычетами суммой до 650 тыс. Как видно, в массовом сегменте московского жилья ипотечный платеж без первоначального взноса окажется почти в два раза выше арендной ставки. В первое время.

В случае с ипотекой через 25 лет вы, скорее всего, получите актив в виде квартиры. В случае же с арендой — не получите ничего, но теоретически в первое время можете сэкономить какую-то сумму. Сэкономленные средства можно инвестировать и впоследствии направить на покупку недвижимости. И здесь возникают самые важные вопросы: сможете ли вы через много лет купить квартиру на свои накопления и что с вами будет, если все-таки не сможете? Для ответов нужно понимать, как будут вести себя в будущем цены на жилье и стоимость аренды. А еще — адекватно оценивать способности откладывать и инвестировать.

Цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения, а не от курса доллара или инфляции самой по себе. Доходы определяют ставку аренды и, в конечном итоге, денежный поток, который при желании может получать владелец актива. Россияне получают зарплаты в рублях. С 2013 по 2017 год реальные доходы в совокупности снизились на 11%, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на инфляцию, девальвацию и подешевевшую ипотеку.

Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учетом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% соответственно ежегодно будут расти на 6,5%.

Что же произойдет с нашей недвижимостью через 25 лет? За аренду придется платить всё больше с каждым годом и в совокупности выложить 28,3 млн немного обесценившихся к тому времени рублей. Арендный платеж уже на 12-й год превысит ипотечный. За ипотеку за 25 лет придется отдать 23 млн, из них 7 млн — за квартиру и 16 млн набежит в виде процентов. Инфляция на эффективные ипотечные выплаты не повлияет (ну разве что будет подниматься квартплата). Уже здесь видно, что снимать квартиру немного дороже.

Далее самое интересное: у исправно платившего ипотеку заемщика на руках через 25 лет окажется подорожавшая из-за роста доходов населения недвижимость рыночной стоимостью 31,7 млн. А у того, кто снимал квартиру, ее, соответственно, не будет. И, если мы говорим о среднестатистическом Россиянине — не будет сбережений, так как из-за роста ставок аренды он за 25 лет заплатит больше, чем ипотечник. К тому времени квартиросъемщик как раз достигнет предпенсионного возраста и начнет понимать, что его пенсионных выплат не будет хватать на аренду.

P.S. На графике я смоделировал ситуацию, когда арендатору все-таки удастся откладывать на банковский вклад разницу между ставками аренды и ипотеки. В таком случае сбережения составят 16 млн, примерно половину от стоимости квартиры через 25 лет в будущем.

Оригинал поста на Телеграм канале https://t.me/economicsguru

 

Что выгоднее: ипотека или аренда?

★5
56 комментариев
Квартира должна быть своя.Так как в любой момент может оказаться, что ваши накопления имеют околонулевую ценность.
avatar
Илюха-перехай, к сожалению с жильём та же песня. Только в жилье вы можете жить, а в накоплениях нет)
приведу примеры: города где были или идут боевые действия, города с  катастрофами(в т.ч. техногенными), города с градообразующими предприятиями которые обанкротились, взрыв бытового газа
avatar
Нужно купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду для покрытия платежей, а самому заселиться на квартиру к москвичке и всячески ее ублажать! 
avatar
Далее самое интересное: у исправно платившего ипотеку заемщика на руках через 25 лет окажется подорожавшая из-за роста доходов населения недвижимость рыночной стоимостью 31,7 млн.

Никакой гарантии, что стоимость квартиры в России вырастет нет. Сейчас цены на недвигу на уровне 2012 года примерно и никаких предпосылок для роста нет. А сколько за эти годы было заплачено процентов ипотечниками)) Весёлый развод хомячков вышел.
Взял ипотеку в 2012 году на 3млн, в 2022 отдал в общей сложности больше 5млн, на руках квартира стоимостью 3млн, 2млн отгрузил в карман Грефу)))
avatar
Илья, рубль, к сожалению, на протяжении последних столетий нашей истории умел устойчивую тенденцию к обесценению. Так что гарантия, увы, есть…
Дмитрий Ворожцов, вам что валюту уже запретили покупать?
avatar
Илья, вывод: Греф самый умный)
avatar
Какая лютая чушь.
Особенно про рост реальных доходов.

avatar
Дисскутировали уже на эту тему не раз.
Свое надо иметь, всякое бывает.
avatar
Один хрен все что не вкладывается в ипотеку проепывается либо прямым путем, либо инфляцией, либо девальвацией. Лучше купить хату в ипотеку и жить в своем жилье. Разумеется нужен разумный ежемесячный платеж не более 25% от дохода семьи и финансовая подушка безопасности хотя бы на пол года платежей.
avatar
ипотека это долгосрочная аренда по цене выше рыночной с ОБЯЗАННОСТЬЮ выкупа. плюс еще препятствие мобильности что в наше время не очень хорошо
avatar
Добрый человек, согласен про мобильность, мало ли подвернётся что то хорошее и более оплачиваемое с работой в другом городе.Ситуаций много разных может быть, да тот же развод с женой и что делать? Знаю случай когда муж с женой и детьми в разводе, а живут вместе в одной квартире приводя своих новых любовников, а куда деваться.С съёмной можно съехать в любой момент и никому ничего не должен, найти подешевле жильё.
avatar
SellBuySell, это первое а бывает еще что вроде нормальное место а в какой то момент становится ненормальным типа экологической катастрофы со свалкой или начинающейся стройкой под окнами или соседи -идиоты заселились и прочее прочее…
avatar

За шесть лет моя ипотечная квартира в подмосковье в рублях совсем не подорожала, а в долларах подешевела в два раза. А квартплата выросла примерно вдвое.
За то же время арендные ставки в москве и подмосковье или не изменились или даже незначительно снизились.

Так что приведенные расчеты основаны на слишком большом количестве допущений.
Ипотечная квартира — не только актив, но и обязательство поддерживать уровень доходов на определенном уровне

avatar
Без ипотеки можно жить и работать где угодно — это большой плюс. Но бывают времена когда выгодно покупать.
Поджигатель Жирафов, покупал в 92. первые два года она росла в цене в долларах по 100%. в 99 ушел на фонду и недвига стала абсолютно неинтересна. там закапывают деньги которые некуда девать либо экономически безграмотные
avatar
Добрый человек, В 2002 в апреле брал однуху в Тушино  за, 30 тыс S.В 2007 скинул за 220 тыс S., все 5 лет сдавал в аренду в среднем по 500 долл в месяц без головняков  какие есть на фонде.Совсем не считаю себя  экономически безработным.
avatar
Лабиринтов Сергей, в условиях растущей экономики получить доход с недвиги немудрено. Давайте возьмем другие 5 лет новейшей истории — с 2013 по 2018 годы. Получилось бы у вас так же заработать? ;-)
avatar
Дэн Чакрин, Ответ был про в 99 ушёл на фонду.Вы считаете на фонде можно всегда заработать.
avatar
Лабиринтов Сергей, в кризис покупаешь а когда все расскзывают что все замечательно стране и мире-продаешь. доходность в десятки раз выше чем на недвиге. если заниматься интрадеем то в конце концов все сольешь. тогда лучше даже в ипотеку влезть
avatar
  В 2016 в феврале скинул баксы 25 тыс по 80 руб, купил   комнату в двушке  в отрадном 14 кв м  в 16 этажке, с аукциона инвестмоскау у города Москвы  за 2 млн руб, сразу сдал в аренду за 15 тыс с правом показа покупателям, продал через 8 месяцев за 2500 тыс руб, потом поэтапно откупил баксы ( в среднем получилось по 59 руб) получилось 43 тыс баксов  , плюс 2 тысячи от аренды итог доход  , почти 90 процентов за год в долларах. Вот вам пример как сейчас можно на недвиге заработать.
avatar
Лабиринтов Сергей, а вот откуда вы знали что бакс на 80 остановится? он мог и до 120 дорасти! 
avatar
Роман Ранний, Да я вообще ничего в это время не знал, просто надо было аукцион по покупке комнаты проплачивать, а у меня были доллары, как раз в это время был такой курс ( если скажите просто повезло ) тогда и на бирже от везения много чего зависит.
avatar
Лабиринтов Сергей, тут не только везение, ещё и риск большой!
А вдруг вы купили комнату в которой женщина прописана с несовершеннолетним ребёнком? Тогда её так быстро не продать!
Кроме того на торгах обычно все хорошие объекты раскупают свои, а остаётся только то что никому особо не нужно(мне так рассказывали)…
avatar
Лабиринтов Сергей, я тебе про сейчасных доморощенных домовладельцов-нечего там ловить
avatar
Вот странные. Вот пример на мне. Я в общем переплатил 300 000. за все. Аренда обошлась бы 500 000. А теперь делаем расклад. Если взять кв на двадцать лет. Проценты берут в горизонте 20 лет. А аренда идет в горизонте месяца. Вывод если не умеешь платить.копить. и нет свободных средств. То и ипотека по факту противопоказана. Сидел в банке я закрыл ипотеку брал выписки. И сидел мужик. Который заплатил процентов 300 000. За год и 20 т.р. основной платеж. Он брал на 30 лет. Я на десять и закрыл в общем пусть три года. Я ему объясняю что он в кабале. Снижай года и нагрузку. Он мне говорит что все равно влезет в кредит. Из всего этого вывод только один. Лучше пускай сидят в ипотеке чем залезут в другое и вообще ни чего не останется. 
avatar

Хочется спросить тех, кто яро выступает против покупки своего жилья и утверждает, что аренда выгоднее и удобнее:

отбросив все чисто математические выкладки, вот скажите мне, а как вы будете на пенсии снимать жилье??? Где вы собираетесь брать по 30-40 и т.д. тысяч ежемесячно?? Вы считаете, что по-любому заработаете на некий капитал, положите его в банк и будете спокойно жить на проценты? Во-первых нет никакой гарантии, что это у вас получится. А во-вторых, регулярные кризисы делают свое черное дело с накоплениями населения.

avatar
Попов Роман, это очень хороший вопрос. Так как это форум смартлаба, то мы, конечно, надеемся заработать до пенсии  миллионы своим умом и инвестициями, чтобы не зависеть от мизерной государственной пенсии. Все так считают, просто мало кто признается :) Да и вообще, до пенсии так далеко, кому охота о ней думать?
avatar
Попов Роман, Зачем Вам на пенсии снимать жилье? Домик в деревне тысяч за 200 купите и кайфуйте без коммунальных платежей и сборов на капремонт :) Раз в неделю съездите в город потусить и хватит. В гамаке под яблонькой… Благодать! Но прописку надо бы городскую делать, чтобы к больнице городской быть прикрепленным.
avatar
Trendovik, а вы уверены, что к тому времени содержать этот домик в деревне не будет еще дороже, чем квартиру?) Наше правительство может такие налоги ввести для любителей загородной жизни. И если я не хочу в деревне жить?
avatar
Однушка 27 тыс. руб с коммунальными платежами и очень хорошим свежим ремонтом в Северном Бутово в 5 мин ходьбы от Бульвара Дмитрия Донского.
avatar
Ипотека- это фиксирование цены на недвижимость здесь и сейчас. И все расчеты о том, что выгодней- покупка или аренда- упираются в непрогнозируемый элемент- цену квартиры через ХХ лет.
А задним умом все сильны, левая часть графика всем понятна и прозрачна.
у афтора есть принципиальная ошибка

афтор не учитывает износ квартиры и дома… у него недвига всегда новая... 

но через 25лет… ипотечник получит в собственность старую изношенную квартиру в требующем капремонта доме… т.е. первоначальная стоимость квартиры не равна конечной через 25лет… стоимость будет 30-40% ниже ... 

соответственно… для покупки такой старой квартиры человеку копящему деньги надо будет на те же 30-40% меньше средств 
avatar
А можно поподробней про налоговый вычет на квартплату? как это?
avatar
wildcad, при покупке жилья один раз в жизни можно получить льготу… не платить ндфл несколько лет… но там максимально с суммы 2мио руб… т.е ниразу не 700к… афтор еще раз ошибся
avatar
ves2010, ну так надо называть вещи своими именами — это стандартный вычет с 2-х миллионов при покупке, т.е. ровно 260 тыс, при условии что эти суммы ушли с твоей ЗП в бюджет и + 13% от процентов по ипотеке — тоже в первые пару-тройку лет вполне ощутимые цифры.
почему никто не считает, что ипотеку можно закрыть досрочно и тогда % банку не так катастрофичен.
avatar
Заказная статейка от продавцов недвиги))
avatar
вообще тему терли много раз… но сравнивали 
просто платить по ипотеке
и платить аренду+копить в банке=сумме платежа по ипотеке...
получалась выгода в накоплении и аренде в 4-6раза по сравнению с ипотекой… но тогда % по ипотеке был 14%… имхо счас выгода варианта арендовать и копить раза в 2-3 лучше ипотеки

кроме того надо понимать что 25лет ипотеки… это 25 лет рабства… если с хозяином квартиры можно договорится, то банк будет очень рад отобрать квартиру при малейшей возможности…
avatar
ves2010, я с трудом представляю как можно договориться арендатору с арендодателем, если он не платит платежи более 1 месяца. Как раз в этом случае тебя выпнут при первом же намеке на твою неплатежеспособность. С ипотекой же иначе, вырастет сумма обязательства, но никто после 3х месяцев не платежей тебя не выселит.
avatar
ves2010, ну во-первых, банку ваша квартира- непрофильный актив- не нужна. И до последнего он будет стараться этим рычагом не пользоваться.
А во-вторых, никакого двухкратного преимущества аренды перед ипотекой нет. Может быть такое было бы возможно, если купить квартиру в самый пик цен в 08году, а потом иметь 20 лет падения стоимости недвижимости. Но при таком невезении можно было снимать квартиру, а на накопления купить РТС на пике 08г.
Стрельцов Павел, берешь калькулятор и считаешь...
квартира 7мио ипотека 80000 в месяц 25 лет *12мес=300мес

аренда + накопления =80000 из них 40к аренда 40к накопления
7мио/40к=175месяцев надо копить... 
теперь делаем так...
т.к квартира уже есть то на аренду тратится не надо… и все 80к пустим на накопления… тогда за 87месяцев накопим на еще одну квартиру… ее сдаем за 40к и продолжаем копить откладывая по 80к… и через 7мио/120к= 58мес имеем третью квартиру...

итого в первом случае при ипотеке мы через 300мес имеем изношенную на -30% от первоначальной стоимости квартиру

во втором случае через 175+87+58=320мес имеем 3 квартиры!!! ТРИ!!! причем износ у них гораздо ниже 

задачка для 2го класса школы
я  конечно понимаю что ипотека это диагноз
avatar

ves2010,
1) Ипотека на 7млн под 9,5% на 300 месяцев это платеж по 61 тыс в месяц.
2) Вы живете в представлениях, что цена на квартиру не вырастет кратно, как это было с 98 по 08г. И вы никогда не догоните ее своими накоплениями.
3) Вы не учли риски новых кризисов и гиперинфляции. Что будет с вашими накоплениями?
4) Вы делаете прогнозы на 25 лет в будущее. Протестируем ваши расчеты на 25-летней истории? Итак, покупаете недвигу в 93г...

Стрельцов Павел, берешь калькулятор и считаешь свой вариант... 
avatar

ves2010, что бы считать не достаточно калькулятора. Надо знать ставки по ипотеке на тот период, надо знать ставку по депозиту за каждый год. Заложить разного рода коэффициенты за риски. И только такой расчет будет верным только для конкретного периода.

Но если устроит грубо на коленке:
Берете в 89 году 10 ипотек на всех родствеников. К 1995 году у вас платеж съела инфляция. И у вас 10 квартир. А не брали бы ипотеки- в 1995г было бы у вас накоплений 10 батонов хлеба. (не стоит поправлять про отсутствие ипотек в 89г). Но общая идея, надеюсь, понятна.

Стрельцов Павел, я тоже могу фантазировать богато… все те твои 10 квартир были в чечне в городе грозном в 1995 )

либо просто в 1989г все накопления были в баксах по курсу 64коп

не нужны ни ставки ни %… берешь калькулятор и считаешь что есть… 
avatar
если взять 36000(разница между 76 и 40) в месяц и разместить эти деньги по 7% годовых(ставка ЦБ самая низкая за всю историю ) то через 25 лет вы получите 28 153 507,99, если вы каким то чудом сможете их разместить под 7,5% то будет  30 326 727.04, кроме того не учтена амортизация как мебели так и самой недвижимости. 
avatar
Роман Ранний, это что же, бегать делать депозиты по 20-ти банкам?
я прошел через АСВ и возврат вклада — желание держать в банке депозит, тем более такой большой сильно поуменьшилось…
avatar
wildcad, , я вот так и думал, что те кто надеются на АСВ не учитывают что это геморрой! А длинные офз вам на что? несколько дней назад давали ставку 8,7. 
avatar
Роман Ранний, ну тут уж проще валюты купить — эти 8.7 годовых будут в 2-3 месяца падения рубля (((
вот была бы интересна тема ипотеки в европе (или в любой стране с твердой валютой) со сдачей в аренду там. в каком-либо курортном месте с возможностью самому сэкономить на отдыхе, живя пару месяцев в году в этой квартире.
avatar
wildcad, ну это уже кому как удобней можно например, индекс покупать ММВБ или S&P 500 так ещё эффективней будет накопления, но я расчёт делал по данным указанным в посте 
avatar

Выгодней жить у родственников/знакомых и копить средства насвоё жильё.

Житию с любимой тёщей, очень подстёгивает мозг и руки работать над убыстрением накопления капитала. ;)

avatar
Гражданин РФ, эээ… жену надо… москвичку… с квартирой… и жизть состоялась ))) 
avatar
 
Выгодней всего Вам торговать по тренду,
тогда Вам хватит на ипотеку и аренду.
(повторяем 2 раза в распеве)
avatar
Когда речь идет о многих годах жизни (быстрее не накопить никакими инвестициями, так как автор берет за начальное условие полное отсутствие начального взноса), то соображения «что выгоднее» уходят далеко на задний план.
Пока будешь копить, скорее всего, появится семья, дети, захочется обзавестись собственной нормальной мебелью, купить хорошую технику на кухню, возможно, завести животных, и т.п. Покупать это все в съемную квартиру — так себе вариант.
Поскитавшись несколько лет по съемным квартирам, рано или поздно поймёте, что не хотите зависеть от капризов хозяина квартиры, который может поднять арендную плату или продать квартиру, или потребовать срочно освободить квартиру, потому что он решил вселить туда своего родственника.
В общем, на интервале, скажем, десяти лет, будет куча всяких неприятных событий, выливающихся в поиски нового арендного жилья, переезды и прочую нервотрепку.

Так что бросайте вы считать, что выгоднее. Так можно досчитаться до того, что жить, или, скажем, заводить детей тоже «не вигодно» — ведь надо тратить деньги на питание, одежду, медицину, образование.

Мой совет такой — пока молод, нет семьи и детей, арендуй жилье, это дает больше свободы, ты не зависишь от банка, от потери работы и не привязан к одной локации.
Если на горизонте просматривается семья и дети — забудьте про эти глупости «аренда или ипотека». В той или иной форме свое жилье придется приобретать, по крайней мере, в российских реалиях, где права арендатора перед владельцем квартиры защищены слабо.
avatar
Andrey Semenov, надо брать жену сразу с квартирой… причем в москве… накрайняк в лондоне… в самом плохом случае надо соглашаться и на манхеттен
avatar

теги блога Timur Nigmatullin

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн