Блог им. wwb38

Это золотая жила или куча говна?

Продается трешка,  более года и цена потихоньку падает. Не Москва. Дальше снижать не хочется, Суть идеи такова: сейчас она в простое, но все равно плата ежемесячная 5200 коммуналка без  расхода по счетчикам. Пускаю жильцов, «все по белому», с условием на год продления договора, (или на полгода?). сумма с жильцов без счетчиков если приплюсовать к ней, что плачу (ведь платить не буду тогда) равна 8% если б продал сейчас и положил под проценты в  банк. Понимаю  гемор, «за-то банк не лопнет». Прав ли в расчетах? Помогите братие!
    ★2
    32 комментария
    Сумму от квартиры выгоднее держать в банке под проценты, чем сдавать, но, как всегда есть но. Деньги обесцениваются быстрее чем недвижимость. Решать вам. Если квартира на первом этаже, то само выгоднее переделать её в магазин. Выхлоп будет в 3 раза больше чем от квартиры.
    avatar
    Иван Сидоров, В обычное время так и есть, сейчас не знаю что будет, а треха останется
    avatar
    Иван Сидоров, 
    «Деньги обесцениваются быстрее чем недвижимость.»

    Ничего подобного.
    Надо знать город, какие у него перспективы и т.п.
    avatar
    drow, районный, была цена трехи 3100 000 год назад, сейчас стоит все
    avatar
    Недвижимость депозиту проигрывает много много лет. Может недвижимость вздорожать? Может.
    — Либо из-за бычьего сырьевого цикла.
    — Либо если в твой город ломанется жить куча народа из других стран/городов.
    avatar
    Евгений Петров, не побежит и не похоже, что б двинулся
    avatar
    Черный волк, в недвижимости еще роль играет расположение. Т.е. что-то рядом, где все хотят работать и поэтому готовы за это место переплачивать.
    А так вижу только варианты предложения покупателям самостоятельной ипотеки. Т.е. как-то договориться кредитовать покупателей самому, чтобы они не платили излишек банку.

    В остальном дорожает жилье когда у всех растет благосостояние (когда мы на сырьевом бычьем рынке). И на рынке в этот момент можно сделать больше в разы. В общем пока у нас фин институтов не было и был упор на социалку (низкая квартплата и налог), недвижимость была решением. А так любую голубую фишку купи, она прокормит с гораздо большей вероятностью. Понятно, что нужно выбрать момент и т.д.
    avatar
    Евгений Петров, Один из вариантов тоже так думаю, как голубые фишки на дне будут, продать по любой цене треху и купить их
    avatar
    «сумма с жильцов без счетчиков если приплюсовать к ней, что плачу (ведь платить не буду тогда) равна 8% если б продал сейчас и положил под проценты в  банк.»

    можно разбить на более простые и более внятные предложения, а то непонятно, что к чему относится;
    Лёва Соловейчик, Не буду еще платить 5200, ее прибавлять?
    avatar
    Лёва Соловейчик, Не дописал, друг заезжал. Корректно ли складывать сумму, которую плачу, но не буду, с той что прибавится
    avatar
    Черный волк, 
    «Корректно ли складывать сумму, которую плачу, но не буду, с той что прибавится»
    Какая сумма, куда платите? — почему не будете, что значит, не будете? Что куда прибавится?

    «сумма с жильцов без счетчиков если приплюсовать к ней, что плачу (ведь платить не буду тогда) равна 8% если б продал сейчас и положил под проценты в  банк.»

    Что к чему приплюсовать? «к ней» — это к кому? Что платите, и что значит «ведь не буду платить тогда»? Что чему равно?
    8% от чего? — так вы про банковский депозит говорите или про аренду? — в общем, ничего непонятно, что к чему;
    Лёва Соловейчик, Пока квартира стоит плачу, 5200, пока ее не продам, а буду сдавать, получу 11000, 5200 платить не буду, буду получать 11000, корректно ли складывать эти суммы при принятии решения?
    avatar
    Черный волк, ерунда твои расчеты (при всем уважении). 2 млн твоя трешка стоит? (ну предположим).
    Вместо того, чтобы получать 8% от 2млн (предположим, суммы и проценты такие), что составляет денежный поток 13300 в месяц, или 160 тыс в год, ты платишь сам 5200 3 месяца, а потом 9 мес получаешь 11 тыс. Т.е. твой поток сейчас 114 тыс в год. Каждый год теряешь 50 штук. 10 лет — 500 штук. И это я не беру сложный процент.

    Открываешь ИИС, кладешь туда 1 млн в этом году и 1 млн в следующем. Получаешь вычет 52 штуки с белой зарплаты в этом году и 52 в следующем. Берешь на половину суммы дальние облиги и на половину ближние. Получаешь денежный поток с купонов.
    Жахнул кризис — продаешь ближние офз и таришь голубые фишки. Не жахнул — сидишь дальше, занимаешься своими делами. Увидел, что дали дешево какую акцию — таришь ее на купоны (разумеется, нужно считать, думать, читать отчеты и т.д.). Но можно этого и не делать, сидеть в облигах.
    Итого профит 52+52=104 вычет, плюс (условно) 7% по ближним и 9% по дальним ОФЗ (в среднем 8%).
    Т.е. денежный поток 52 вычет+8% от 2 млн = 212 тыс в год.

    И кризис не страшен, т.к. для тебя это шанс будет затариться, а не катастрофа, в которой и у тебя проблемы и у жильцов (которых в кризис выпрут с работы, и платить им будет нечем).
    avatar
    Если порядочные люди попадутся- все будет удачно.
    А вот реалии:
    Пьяницы
    дети с дневной формой энуреза
    собачки
    кошки
    психи
    кидалы....
    Райкины...

    avatar
    baron_samedi, гемор допускается, его решить проще, чем АСВ не хватит
    avatar
    Прикинь сколько таких как ты, мечтающих сдать и сидящих в убытке. Продавай по любым ценам. 
    avatar
    Если дом старый, лучше продавать
    avatar
    Антон Иванов, 96 гв, вода горячая в системе, те без колонок, 3/9
    avatar
    Черный волк, Попробуйте продать, и тут же купить на первом этаже, переделав в торговые площади. Самый надёжный вариант. Сдача магазина в аренду будет кормить всегда и не плохо.
    avatar
    Иван Сидоров, сети малую торговлю добили уже
    avatar
    Черный волк, в старых домах сейчас многим за общедомовые нужды насчитывают очень много, не знаю, как у Вас дела с этим. 
    avatar
    Антон Иванов, дом 96 года
    avatar
    Поменять на две одно комнатные, либо купить жильё в столице. Имхо
    avatar
    Светлана, может крым и сдача
    avatar
    1 продай и купи в мскве... 
    2 идея в том что надо меняться с доплатой… и из ненужной трехи выменять что нибудь более нужное и ликвидное
    avatar
    ves2010, В недвижимость в Москве пока не верю больше. Знакомые взяли в ипотеку, выплатили, сейчас ждут, куда пошлют по программе реновации. А может прогулять ее как Воланд советовал, чтоб не мучиться? не последняя же?
    avatar
    Черный волк, 
    1 любовницу посели 
    2 сдай покомнатно студентам медикам… когда отучатся — будут у тя знакомые врачи
    3 недвига в мскве полюбому нужна… ребенка пошлешь учиться… сам на старости переедешь за большой пенсией социалкой и медициной..
    4 продай и в сочи купи
    т.е. идея в том что недвигу ненужную превращаешь в недвигу нужную 
    avatar
    ves2010 была бы «сила», поставил жирный плюс
    avatar
    Раз в N лет ещё надо делать ремонт. Менять счётчики… Я недавно поменял газовый — стоило как 7 лет пользования газом по счётчику :)

    Смотрите долгосрочный тренд по своему региону. Например, у нас за 4 года цены не двинулись, а инфляция более 30% => цены упали на 30+%. Приятно, что у вас годовой доход от сдачи может быть равен инфляции (почти ОФЗ), но амортизация скорее всего утянет вас вниз.
    avatar
    Денис Г., Вот это верно
    avatar

    теги блога Черный волк

    ....все тэги



    UPDONW