Все что нужно знать о Рентных ПИФах

Цель данной статьи – понять что такое рентные ПИФы и оценить их привлекательность. Перед прочтением также рекомендую ознакомиться с прошлой статьей о ПИФах недвижимости: https://smart-lab.ru/blog/409794.php.

Краткое содержание

Рентных ПИФов мало, они инвестируют в земли, реальная доходность неизвестна, и скорее всего вы уже никогда в жизни их не купите. Дальше, в принципе, можно не читать. Скоро будут статьи про более интересные категории ПИФов. Но если вас все же интересуют подробности этого таинственного инструмента, то можно продолжить.

Что это за инструмент?

Рентный ПИФ – это паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в недвижимость. Чем же он отличается от отдельной категории «ПИФов недвижимости»? По сути, только тем, что рентный пиф не может инвестировать средства в строящиеся объекты. На этом значимые отличия заканчиваются. Также как и пифы недвижимости, все рентные фонды – закрытого типа. Это означает что купленные паи можно сдать в управляющую компанию только в конце срока действия фонда — тогда как отрытые пифы можно сдать обратно в УК и забрать деньги в любой момент.

Из названия напрашивается предпосылка о том, что рентные фонды должны платить постоянную ренту, но делают ли они это на самом деле, мы посмотрим чуть позже.

Сравнение рентных ПИФов с ПИФами недвижимости

Как вы заметили, рентные ПИФов для квалифицированных инвесторов не пользуются популярностью. Объясняется это тем, что ПИФы недвижимости для квалифицированных инвесторов зачастую используются для финансирования строительства, т.к. дают некоторые налоговые льготы при процессе постройки.

Во что они инвестируют

Основной объект инвестирования – земли. Что логично, учитывая ограничение на покупку земель ПИФами недвижимости. Но также могут встречаться и фонды, основным активом которого является, например, здание торгового центра.

Размеры рентных ПИФов и стоимость входа

Посмотрим на 20 самых крупных рентных фондов. Цена входа – минимальная сумма, на которую пайщик может купить долю в ПИФе. И да, тем нет ошибки, для того чтобы купить Михайловский Рентный ПИФ, нужно выложить 3,5 млрд рублей. Вот такой непростой фонд. В основном минимальная стоимость довольно высокая, наберется чуть меньше 20 фондов с порогом ниже 100 тысяч рублей.

Комиссии

Здесь различий от ПИФов недвижимости нет  — комиссии могут составлять как 0,1%, так и 4% от стоимости чистых активов в год. Каждый год УК обязаны публиковать отчет о всех комиссиях, которые были начислены. Посмотрев историю комиссий конкретного ПИФа, можно понять что ожидать в будущем.

Налогообложение

Если коротко – то доход от ПИФов облагается стандартными 13% НДФЛ. Длинно – напишу отдельную статью, в которой расскажу как можно использовать убыток по ПИФам для уменьшения налогооблагаемой базы по акциям, там есть нюансы.

Реальная доходность

И вот, мы наконец добрались до самой  интересной части – какая же у рентных ПИФов истинная доходность? Что будет если сложить дивидендную доходность и рост за счет переоценки недвижимости? Ответ на этот вопрос, к сожалению, остается открытым. Дело в том, что по каким-то причинам УК могут хранить отчет о выплате инвестиционного дохода в течение месяца. Чем, они, похоже, пользуются. Изучив кучу сайтов УК с отчетностью, я нашел только некоторые залетные отчеты о выплатах, из которых нельзя было составить какую-либо внятную картину.

Как можно купить рентные ПИФы, и стоит ли их брать

Сейчас не формируется ни один рентный ПИФ. Причина – изменения в законодательстве, которые реформируют категоризацию ПИФов и существенно изменяют правила для УК. Однако старые фонды могут действовать еще в течении 10 лет. Таким образом, если вам и достанется рентный фонд, то только на вторичном рынке. Некоторые фонды торгуются на бирже.  Стоит ли их брать? Надо смотреть на каждый ПИФ в отдельности. Если он существует несколько лет – запросить информацию у УК по поводу инвестиционного дохода, который выплачивался за прошлые периоды (и который они могут не хранить у себя на сайте). Комментарий по поводу того, стоит ли инвестировать в землю — не дам, т.к. не моя специализация. Но если очень хочется для благородной цели (например — тотальной диверсификации), то можно.