Блог им. Taxfreelt

Обзор рынка недвижимости Москвы 1990 - 2014

Я, как многие тут уже заметили, являюсь сторонником волновой теории Эллиота, причем считаю что работает она не только на фондовых рынках и валютных но также на любом другом где действует психология толпы, в том числе в отношениях между людьми, социологии, социономике и так далее. В связи с этим давайте посмотрим что происходило с ценами на недвижимость на рынке Москвы с 1990 года по сегодняшнее время. За расчет бралась средняя номинальная цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы. данные взяты из мониторинга Российской гильдии риэлторов, расчетов аналитиков рынка недвижимости Г.М. Стерника и А.А. Бекетова, данных информационно аналитического центра Пересвет Инвест. Может быть некоторый разброс в ценах но нам важна тенденция. Я нанес данные на график и что же мы видим на нем?

Обзор рынка недвижимости Москвы 1990 - 2014
Абсолютно очевидно что можно выделить три волны роста, с 1990 по 1996, с 2000 по 2008 и с 2009 по 2013. Причем второй период роста — третья волна — самый сильный, именно так и должно быть по теории Эллиотта. Третья волна самая сильная и продолжительная по времени

Обзор рынка недвижимости Москвы 1990 - 2014
Очевидно также, что рынок недвижимости показывает вершину и разворачивается раньше чем то же самое показывает фондовый рынок. Этому есть простое объяснение. Покупки недвижимости начинают спадать гораздно раньше чем заканчивается приток денег на рынки. Недвижимость — актив не сильно ликвидный в условиях кризиса и люди гонящие цену метра вверх прекрасно понимают это. Обратите также внимание — рынок недвижимости резко реагирует примерно через полгода после кризиса. Так было в 1998 году, в 2008 и я уверен, тоже самое будет сейчас. Связано это с инертностью рынка и продавцов, держащих цены до последнего, а также с тем что реальные цены сделок в условиях кризиса начинают сильно отличаться от цен выставляемых на продажу и как правило скрыты от анализа. Интересно как даже на таком рынке, казалось бы далеком от валютного и фондового, сохраняются те же пропорции. Большая третья волна, и похожие первая и вторая.

Обзор рынка недвижимости Москвы 1990 - 2014
Какие еще выводы можно сделать из наличия на графике пяти волн? 5 волн это законченный импульс и направление рынка абсолютно понятно. Оно вверх. Так как очевиден импульс рынка в третьей волне, а снижения — лишь коррекции. Но что это говорит в ближайшей перспективе? Законченный импульс из 5 волн всегда заканчивается большой коррекцией минимум из трех волн. Котоаря должна быть намного сильнее чем предыдущие коррекции в второй и четвертой волнах. И достигнуть она должна минимум района предыдущей 4 волны меньшего порядка. В данном случае это означает что цены будут среднесрочно падать, вершина уже на месте, и рынок недвижимости перешел в фазу медвежьего рынка. Покупать на таком рынке смысла не имеет, а с инвестиционными целями — самоубийство.
Данные взяты из обзоров Пересвета
www.peresvet.ru
и обзора опубликованного в журнале Региональные исследования
www.ecfor.ru/pdf.php?id=pub/noz05
★7
Добавить заботу депутатов о народе, и совсем туго будет: www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?id=405890&sec=1461
Александр Некрасов, вообще надо запретить продавать недвигу пока дом не сдадут
avatar

autotrade.ru

В вашем тексте есть нестыковка, вы пишите третий период роста самый сильный и продолжительный, но получается что сильнее и продолжительное второй с 2000 по 2008 почти на 5-6 тыс а третий с 2009 только на две тыс.
avatar

Marti

Не забудь написать пост, когда волны будешь перерисовывать
avatar

Karmanoff Fedya

В провинции еще веселее будет
Шмут Шмутович, не факт… Инфляционные риски учитывать надо
avatar

Vasdoc

Олесь Филоненко, а покупается и продаётся в рублях… А курс, как мы знаем очень далёк от рыночного может быть. Я о том, что мы можем наблюдать следующую картину. В баксах недвижимость будет падать, а в рублях быть на месте или даже рости.
avatar

Vasdoc

Шмут Шмутович, в Москве есть куда падать к примеру 5000 дол за квадрат при себестоимости в 500-600 дол, а в провинции в городах до 500 тысяч. там метр стоит 700-800 дол у застройщиков, ну максимум упадёт до 500, если цена станет ниже, то застройщики просто позамораживают строительство ....
Поэтому в провинции безопасней даже иметь недвижимость .
Где можно с метра потерять до 200 дол а в москве можно потерять и все 2000.
Я строился в пригороде Екатеринбурга, и у застройщика даже была выложена информация в документах, приблизительная стоимость строительства всего дома. и я её поделил на количество квадратных метров. вышла себестоимость 550 дол в тот период за метр, у застройщика я покупал за 750 дол.
avatar

Роман

Роман, в реальности регионы обгонят по падению Москву.
Бызнес будет фиксить убытки и сворачиваться, ведь держать вмороженые деньги не все смогут.
Иван Митяев,
к Примеру квартира в Москве двушка площадью 60 квадратов стоит 240 тысяч дол .
В Арамиле пригороде Екатеринбурга такой же площади 60 квадратов 45000 тысяч дол.
в Москве при большом кризесе и войне жильё в лёгкую может обвалится и до 100 тысяч.
В Арамиле коридор падения куда ниже, по 500 дол за метр будут держать или вообще стройка остановится .


avatar

Роман

Роман, Что при войне недвижка обваливается, это понятно. Особенно в зоне артобстрела.
А при кризисе что мешает падать до 100 долл в регионах?
Себестоимость строительства ведь тоже падает в кризис.
И не всегда продажи идут выше себестоимости строительства.
Зайстройщики могут быть закредитованы, так что при остановке продаж — банкротство — банк — аукцион. И цены вниз к балансу спроса.
А Москву поддержит location. Она ж не резиновая.
Роман, стоимость земли входит в себестоимость строительства?
avatar

Владимир

Олесь Филоненко, весело, не весело… Но с начала года в рублях цены на недвигу у нас в Курске выросли на 40%…
Олесь Филоненко, просто мы с женой сейчас подбираем жильё сыну, к свадьбе… Вот, собственно, потому и в теме… Сами удивляемся, с неприятной стороны, естественно… Но судите, Олесь, сами… Двушка, новостройка, в феврале стоила 1,700, сейчас в том же районе, в аналогичном доме 2,400… С вторичкой, с нормальным ремонтом, не шибко лучше, процентов 30 рост, не меньше…
Интересно, как аренда жилая и комм. себя в этот раз поведет…
avatar

SB(diffused mode)

Сергей Буй, традиционно — комм. недв. шлепнется (уже)). А вот набор факторов для жилой немного другой в этот раз. Война прибавилась (т.е. она прибавилась ко всем сегментам, но для жилой может оказаться фактором роста).
avatar

SB(diffused mode)

Сергей Буй, сейчас аренда в Москве сравнялась с Минском практически. В Минске однушку в спальном районе можно снять сейчас за 20000-22500 т руб плюс коммуналка, в москве сейчас можно найти однушку за 25000.
Такого вообще не было никогда за всю историю )
avatar

Роман

Роман, вы правы, но с одной оговоркой. Понятие «Москва» сейчас стало размытым из-за расширения территории. А в Минске я в августе и 18т.р./мес. видел однушки(не бомжатники).
avatar

SB(diffused mode)

Сергей Буй, В августе доллар был иным, а там любят все по баксу считать.
Роман, какой-то нелогичный перекос. Логичным было бы ожидать падение цен на аренду в Минске? Ведь в Москве фактически аренда понизилась в долларах.
I_scalp (Дмитрий), да но в Беларуси всё считается в доларах в среднем однушка стоит 400-500дол.
avatar

Роман

Олесь Филоненко, Жаль, нет фьюча на бакс-белруб.
Сергей Буй, аренда пляшет от рублевых доходов — как они, так и аренда.
А почему бы бирже не сделать фьючерс на квадратный метр?????
Александр Некрасов, пытались, и не раз. Надо индекс свести грамотно.
avatar

SB(diffused mode)

Волны начали биться о берег ещё и потому, что цены в России местами стали выше цен на заграничные аналоги.
avatar

Hatetowait

Спасибо. Интересный пост, хоть и в Эллиота не верю
На сайте www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=1#to_begin вершина пузыря в долларовых или евровых ценах была еще в 2008 году, сейчас идет волна С, а не А. Низ предполагаю где-то в районе 3000-3500$ за метр при нефти 50-60$, при сценарии о 25-35$ за бочку — 2000$ за метр. А рублевая цена продолжает расти при любом раскладе, в точности повторяя график роста рублевой массы м2.

Сравнивать же цены на квартиры в Берлине и Москве некорректно, потому что Берлин — штатный немецкий городишко, а Москва — столица империи + близлежащих сатрапий государств экс-СССР. В Москве сконцентрированы все денежные потоки империи, весь попиллинг и откатинг.
avatar

Ironballs

Олесь Филоненко, все чиновничье ворье с Украины, Казахстана, Армении, Киргизии, Узбекистана, Грузии итд прикупает квартирки в Москве. Будете спорить? ;-)
avatar

Ironballs

Я конечно с уважением отношусь к волновой теории, но только лишь по тому что ничего в ней не понимаю. Нпдвижимость конечно товар и вести себя дтлжна как товар, но трудно представить человека, который, видя что рынок падает, начнет усиленно продавать дом, в котором он живет. И наооборот семья живущая в нечеловеческих условиях будет сидеть и ждать падения рынка. Теперь о практике: падает и будет падать в цене жилье плохого качества, а комфортное будет расти. Я тут помогаю товарищу продать квартиру на Сретенке — ровно год никто не звонил, а тут телефон оборвали 23 млн руб уже не страшат покупателя. В Лондоне цены на недвигу только растут причем огромное количество квартир пустует. То что сейчас в недвижимость Москвы инвестировать не стоит — звучит мудро, но и не совсем правильно.
Олесь Филоненко, как Вы себе это представляете — начнут больше строить и наперегонки валить цену? Массово скидывать московские квартиры и переезжать в Рязань?
Сидор Сидорович, в лондоне страшный пузырь надутый как инвесторами так и программой помощибанка англии. разорвет там рынок на ошметки
avatar

Дар Ветер

Разумеется! Я даже не спорю с Вашими фундаментальными выкладками, но прсктика покупок и продаж диктует совсем другое. Застройщики лишившись финансирования начнут поднимать цену ипотека дорожает. Вот если у Вас есть возможность посчитайте затраты человека если он взял ипотеку в 1999 или 2004 годах сколько ему обошлась его недвига и будет ли он ее продавать дешевле. Кроме того при плохой коньюктуре собственник не парясь сдает площадь и пережидает «лихую годину». Я вижу только один фактор влияющий на стоимость метров в Москве — занятость и зарплаты.Отсутствие мигрантов действительно заставит цены идти вниз, но для этого уровень жизни в провинции должен быть соответствующий. А пока тысячи россиян штурмуют нерезиновую все останется как есть А вот в провинции жилье действительно отыграет вниз и серьезно
Сидор Сидорович, ну так занятость сейчас пойдет на спад- мы входим в рецессию.

И если те ипотечники, кто вошел в 2000-2005 еще могли 'пересидеть' спад 2009го, то насчет тех, кто вошел в 2011м (да под 14%) я сильно не уверен… может случиться массовый слив, имхо.
avatar

К.О'Тяра

Я никогда не говорил, что нефть может упасть Однако позволь мне иметь собственное мнение )))) Владелец нескольких жилых помещегий в Москве и Питере и нескольких нежилых — я не ищу причины я живу этим Вот нежилые стало трудно сдавать это факт, но я не собираюсь продавать мало того еще и жду когда Ваши прогнозы дойдут до массы чтобы прикупить Простите за запятые спешу
Последний крупный рост цен в нерезиновой вызван «доступной ипотекой». Его потенциал выбран. Новый рост будет только после снижение процента по ипотечному кредиту или отмене первоначального взноса.

Противоположный сценарий. В нерезиновой в малом бизнесе зарплаты уже падают, что приводит к снижению платежеспособности и «доступная ипотека » станет совсем недоступной
avatar

m2008

m2008, квартиры покупают в основном силовики, чиновники и госслужащие, а также работники крупных компаний, а далеко не малый бизнес, а для них специальные условия по ипотеке. Про военную ипотеку и субсидии слышали?

Вообще умиляют фантазии хомячков о удешевлении недвиги в неризиновой. В любой российский кризис всегда в говно в первую очередь превращается рубль, а вместе с ним накопления и доходы в рублях, а не активы. Опять-таки часто случаются такие вещи как zamorozka depozitov и bankrotstvo с otvyv licenzii banka. В рублях вообще цена будет зависеть напрямую от состояния денежной массы — если цб будет ее сжимать, то будет снижение, а если будет печатать, то будет рост.
avatar

Ironballs

Олесь Филоненко, цена в долларах конечно будет снижаться в любом случае, но вот рублевые цены будут стоять на месте или расти. В 98-м после дефолта рублевые цены выросли за два года в 3 раза, в то время когда доллар вырос в 5 раз. В общем, через годик-два наступит хорошее время покупки хорошей квартиры за доллары :-)
avatar

Ironballs

Blind Guardian, Я исхожу из того что в текущих ценах на недвигу в нерезиновой заложена будущая инфляция минимум на 30 %.

Рублевые цены поползут вниз только, если у ипотечников начнут массово отнимать квартиры и выставлять на рынок.
avatar

m2008

m2008, вряд ли у ипотечников будут массово отбирать квартиры — все балансы банков полны этим дерьмом, и снижение стоимости активов будет прямым шагом к банкротству… так что рублевые цены на первичку боюсь будут увы держать всеми административными силами, тем более что все застройщики как правило аффилированы как раз с банками…
avatar

Ironballs

Blind Guardian, А что такое банкротство?! Технически это передача активов должника кредитору. То что для одного не приемлемо из-за надвигающегося банкротства, то для другого просто фиксация убытка после банкротства должника.
avatar

m2008

m2008, банкротство — исчезновение депозитов и потеря доверия к банковской системе в целом -> изъятие населением депозитов под матрацы и из других банков. Недвижимость здесь выступает safe haven для капиталов — ее заморозить, обесценить и обанкротить не могут.
avatar

Ironballs

Все оно так да не так.Ну пойдут цены на два, три года вниз как Вы говорите… А дальше то что? Деньги в недвигу вкладывают больше чтобы сохранить, а не приумножить.Назовите инструмент, который сейчас может заменить недвижимость.
avatar

Andrey

Олесь Филоненко, Ок.Золото как металл? Если да, то не совсем привлекательный вариант с учетом наших законов.Опять же попасть с золотишком можно.В Европе не каждый может приобрести недвигу, да и содержать ее как я понимаю не дешево обходится.Покупка бакса и евро-здесь надо понимать что делаешь.Есть примеры как народ покупал по 31, а через пять лет сдавал по 27…
avatar

Andrey

Andrey, облиги ВТБ напр. В 2009м они обещали 18%, в то время как недвига и индексы падали… У меня бал очень большой соблазн 'переложиться' в них из единственной квартиры.

Думаю и валютные облиги можно найти.
avatar

К.О'Тяра

Насчет покупок под 31 а продаж по 27, так это от вас зависит, учитесь чтобы не делать таких ошибок, раз уж вы тут на трейдерском ресурсе :)


Я вообще то не о себе писал.Я больше предпочитаю недвижимость…
avatar

Andrey

Ну почему же.Я так же как и Вы думаю что недвига пойдет вниз.Только избавляться от нее не собираюсь.Это не тот актив которым надо туда сюда гонять.А денег их сколько надо?? На достойную жизнь чтобы хватало, а недвига если что подрастающему поколению пойдет… А для погонять туда сюда у нас есть офигенный инструмент СИ…
avatar

Andrey

Ок.Ждемс..
avatar

Andrey

Олесь, вопрос не по теме:
А что вы думаете по поводу американских фондовых рынков и направления их движения в ближайшее время?
avatar

Bartold

Жду вашего поста на эту тему. Интересно читать вас. Спасибо)))
avatar

Bartold

Цена 1 кв.м. на жилую недвижимость имеет прямую корреляцию с зарплатой. Например, эконом класс в МО в р-не 90-100т.р — средняя зарплата среднего менеджера в мес., в центре в элитке от 400т.р.- тоже средняя зарплата среднего топ-менеджера в мес.
Т.к. людям всегда нужно где-то жить, то цена недвижимости всегда будет колебаться вместе с уровнем доходов в конкретном регионе. Кстати, в Лондоне в кризис 2008 года цена только росла (как ни странно). Диверсификация из бумаги в бетон в кризисы тоже актуальна.
avatar

vito2000


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW