7 активов, которые сделают россиян богаче в 2027 году. Квартира под сдачу в списке не оказалась!

Ваш вклад под 14% сегодня выглядит отлично. А в 2027 году он вполне может превратиться в тыкву 🙂

Привет, друзья!

Сразу скажу: актива, который сам сделает вас богатым, не существует. Богатым делают три вещи: время, регулярные взносы и отсутствие глупых потерь. Всё остальное — инструменты. Но инструменты бывают разные, и под 2027 год у них очень разная погода.

Начнём с фактов, а не с мечтаний. 11 сентября ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Следующее заседание 23 октября, то есть уже через две недели. Устойчивая инфляция, по оценке самого ЦБ, ускорилась до 5-6% в годовом выражении. Это его слова, не мои.

Теперь рынок. Индекс Мосбиржи закрыл сентябрь около 2268 пунктов. С начала года это минус 18%. Доллар в октябре аналитики ждут в коридоре 84-85 рублей. Золото весной стоило выше $5000 за унцию, а летом откатывалось к $4000. Дорогие деньги, дешёвые акции, нервное золото и рубль, который никто не берётся предсказывать.

И главный вопрос. В июльском прогнозе ЦБ закладывает среднюю ставку на 2027 год в диапазоне 10,5-12,5%. Что это значит? А всё просто: доходности будут сползать вниз. Вклад, который сегодня платит 14%, через год могут продлить уже под 11%. На миллионе рублей это 30 тысяч в год разницы. Каждый год. Без вашего участия.

Давайте разбираться, что с этим делать. Список намеренно спорный. Порядок — не рейтинг, а логика.

1. Облигации с фиксированным купоном

Когда ставки падают, облигации дорожают, а купон, который вы зафиксировали, остаётся при вас. Вклад так не умеет: через год он переоценится вниз, а облигация продолжит платить как раньше.

Пример. Вы купили ОФЗ на три года с доходностью в районе 14%. Если к следующему году ставка опустится к 11-12%, ваши бумаги подорожают, и к купону добавится курсовая прибыль. Те, кто в это время держит вклад, получат меньше.

Оговорка: если инфляция не даст ЦБ снижать ставку, бумага будет дешеветь, и придётся ждать погашения. Время покажет. Но по расчётам самого регулятора сценарий снижения базовый.

2. Российские акции. Да, те самые, которые минус 18%

Аналитики честно признают: фундаментального повода для быстрого роста сейчас нет, хотя многие эмитенты стоят очень дёшево. Дешёвый и растущий — это разные слова. Вот в чём ловушка.

Почему они всё же в списке: цена входа и дивиденды. В октябре прошлого года индекс торговался около 2500-2600, сегодня он заметно ниже. Если акция стоит 100 рублей и платит 12 рублей дивидендов, это 12% до всякой переоценки. А если она ещё и вернётся к прежней цене, получится приятный бонус.

Но берите на горизонт 3-5 лет, не меньше. И не индекс целиком, а с отбором: ИТ-сектор под давлением ставки и сокращённых бюджетов заказчиков, нефтегаз зависит от цены нефти. Покупать «всё подряд, потому что дёшево» — это как брать в магазине всё со скидкой, включая то, что вам не нужно.

3. Золото. Но не по цене прошлой весны

Если вы купили на пике выше $5000, поздравляю, вы познакомились с понятием «просадка» 🙂. Золото не платит купонов и дивидендов, это правда. Зато центральные банки продолжают его покупать, а для рублёвого инвестора оно ещё и страховка от слабого рубля.

Пример. Из миллиона рублей 100 тысяч в золоте. Если золото просядет на 20%, портфель потеряет 2%. Если вырастет на 20%, добавит те же 2%. Это страховка, а не лотерея. Моя планка: 5-10% портфеля, и ни рублём больше.

4. Валюта. Не как заработок, а как страховка

Рубль в сентябре укрепился, ЦБ опустил официальный курс доллара почти на три рубля. Хорошо ли это? Для импортёра да, для тех, у кого расходы в валюте, тоже. Но когда ставка снижается, у рубля обычно становится меньше поддержки. Гарантий нет, так бывало не всегда.

Мой подход: у меня примерно половина портфеля в валютных активах. Не потому, что я жду обвала рубля, а потому, что не знаю, что будет. Если вы планируете поездки, учёбу детей, технику, часть сбережений должна лежать в той же валюте, в которой вы будете тратить. Это яйца в разных корзинах, особенно когда курс скачет как по льду. Где именно хранить валютные активы, тема отдельного разговора, здесь без конкретики.

5. Коммерческая недвижимость. И почему не квартира

Теперь самое спорное. Квартира под сдачу — это не инвестиция, а вторая работа с зарплатой ниже вклада. Вы ищете жильцов, чините кран, терпите простой между арендаторами. А доходность? Разделите годовую аренду на стоимость квартиры. У большинства получится заметно меньше 14%, которые сегодня даёт вклад.

Коммерческая недвижимость устроена иначе. Арендаторы-юрлица, длинные договоры, индексация. В моём портфеле это основная часть рублёвых активов, и она даёт около 12% годовых в рублях. Это мои цифры, а не обещание. У неё свои риски: вакантность, зависимость от арендатора, не самая быстрая продажа.

Теперь вопрос к вам, владельцам квартир. Посчитайте честно: годовая аренда за вычетом налога, ремонта и простоя, делённая на рыночную цену квартиры. Какая цифра получилась? Мне правда интересно.

6. Займы под залог недвижимости

Здесь сразу раскрою карты: я сам этим занимаюсь, это мой интерес. Я даю деньги бизнесу напрямую под залог недвижимости, и в моём портфеле это пятая часть рублёвых активов. Доходность около 30% годовых в рублях.

Почему так много? Потому что это не вклад. Нет страхования АСВ, деньги заперты на срок, возможны просрочки, а залог нужно правильно оценить и юридически проверить. Если вам где-то обещают 30% без риска, значит, вам не рассказали про риск. Сразу скажу: в таком инструменте главное не процент, а размер залога относительно займа и юридическая чистота сделки.

7. Крипта. Малой долей

В моей валютной части есть и она. И я не знаю, где будет цена через год. Тот, кто говорит, что знает, либо продаёт курс, либо ещё ничего не терял.

Правило простое: столько, потерю которой вы переживёте без бессонницы. Для большинства это пара процентов портфеля, не больше. Крипта волатильная: за месяц может быть и плюс 30%, и минус 30%. Если после минус 30% вы побежите всё продавать, вам рано.

А где здесь «сделают богатыми»?

Вот главный парадокс. Ни один пункт выше не сделает вас богатым за год. Богатым делает арифметика.

Возьмём 30 000 рублей в месяц на 20 лет. Ваши взносы за всё время составят 7,2 млн рублей. При доходности 8% годовых получится около 17,7 млн. При 12% годовых около 29,7 млн. Разница в четыре процентных пункта даёт почти 12 миллионов. Без новых вложений, только за счёт того, куда вы эти деньги направили. Это цифры без учёта инфляции и налогов, но порядок понятен.

Вот почему вопрос «куда вкладывать» стоит того, чтобы разбираться. Не ради быстрого рывка, а ради четырёх лишних процентов на дистанции.

И последний вопрос. Если бы вам пришлось вычеркнуть из списка один пункт, какой бы это был? Я свой знаю. А вы?

Всё сказанное не индивидуальная рекомендация. У каждого из семи активов есть риск потерь, и подбирать их надо под ваш срок и вашу устойчивость к просадкам.

Если интересуют стратегии для пассивного дохода, которые за последние 4 года обогнали индекс Мосбиржи на 60% (и это не кликбейт) — подробно рассказал в моем MAX, посмотрим в закрепе: https://max.ru/BizLike